Георги Андонов:Церовски си е спестил близо 15 000 долара

, Георги Андонов - председател на УС на Българската асоциация на оценителите на недвижими имоти
Г-н Андонов, членове на вашата асоциация участвали ли са в оценката на ведомствените апартаменти на МС?
- Предполагам, че никой от нашата асоциация не е участвал. Иначе щяхме да знаем.


Знаете ли как областната управа в София избира независимите оценители на имоти, които да покани?
- Реално би било да бъде с конкурси. За всички оценки, които се правят на ниво държавни и общински институции, се участва с конкурси. Ние имаме практика да участваме в тях. Нямам информация областната управа на София-град да е обявявала конкурс за оценки. Докато в управление "Търгове" на Столична община регулярно правят търгове.


Колко членове има вашата асоциация?
- Около 360 оценители от цялата страна.


Те имат ли капацитета и практиката да оценяват държавни имоти?
- Всички са минали през специализирано обучение, имат лиценз и правоспособност. Практиката на повечето от нашите колеги е в банковите институции - за отпускане на кредити, погасителни планове, инвестиционни проекти.


Областният управител на София-град Росен Владимиров хвърли изцяло върху оценителите вината за ниските оценки на някои жилища на министри и висши чиновници. Това правилно ли е?
- Оценителят не бива да бъде разглеждан като крайна институция. И европейската практика приема, че оценката при такива случаи има препоръчителен характер или може да послужи като начало на тръжна оценка. А самият възложител е по-коректно да се подсигури с 2 или 3 независими екипа оценители.


Има ли корупция сред оценителите и как ще коментирате признанието на зам. правосъдния министър Меглена Тачева, че като съдия знае как се прави занижена оценка срещу плащане в брой за оценителя?
- В нашата асоциация корупция няма. Не знам как е при другите. Ние имаме нагласа методологически нещата да бъдат решавани по-коректно и така да се издигне нивото на професията ни. Макар че самият възложител определя методологията, подходите за оценяване и какво се цели в офертата за конкурса.


Значи областната управа може да даде рамка, която да предполага занижени цени?
- Тя може да даде рамка, която да се доближи до това, което желае да постигне. Цената да отговаря на условията, които поставя самият възложител. Това, което е описано в правилника за прилагане на закона за държавната собственост, са непазарни методи. Въпросът с пазарните цени не е проблем на оценителите, а на възложителя. Действителната пазарна цена се различава коренно от базисната цена.
Тя трябва да се формира един път от инвестиционната стойност за изграждането на този обект, т.е по разходите за създаването. Второто - как този обект се вписва в сегашното търсене и предлагане на имоти. И трето - какви са прогнозите за развитие и разработка на тези имоти. И оттук идва различната методология и подход.


Пазарни ли са според вас цените на жилищата на министър Димитър Калчев и на главния секретар на МС Севдалин Мавров? Първият си взе апартамент от 164 кв. м на ул. "Жолио Кюри" в дипломатически блок, оценен на около 50 хиляди евро, а вторият - 177 кв. м близо до външно министерство, за същата цена.
- От година и половина наблюдаваме сериозен ръст в цените на търсене на недвижими имоти, които надвишиха дори представите на оценителската професия. До 2001-2002 г. цените бяха с много слаба амплитуда. След 2002 г. се получи бум, както казват брокерите на недвижими имоти. И специално в тези райони, за които вие ме питате, дадената цена е по-ниска от пазарната, тя не е пазарна.


Според вас колко е струвало жилището на Мавров през втората половина на 2003 г.?
- В параметрите, за които ние имаме представа, цените се движат някъде към 500-600 евро на кв. м Това означава пазарната цена да е около 88 хиляди евро.


38 хил. евро, които си е спестил Мавров, ми се струват доста голяма разлика? Възможно ли е областният да даде толкова занижена рамка?
- При такъв вид разлика, която се получава в пазарната стойност и формираната от оценителите цена, е желателно да се произнесе и трето, независимо, експертно лице. Практиката в европейските страни е, когато има такова различие, да се назначи втора експертиза, тъй като има фрапиращи разлики.


Възможно ли е апартамент от 100 кв. м на бул. "Патриарх Евтимий", на пъпа на София, макар и недобре поддържан, да струва 41 хил. лв.?
- Дори жилището да няма условия за привлекателност и да подлежи на ремонт, тук въпросът по-скоро е каква инвестиционна стойност може да има този имот. За 100 кв. м при каквито и да е обстоятелства в зона "C" мисля, че цената не може да падне под 350-400 евро за кв. метър. Това означава към 35-40 хиляди евро цена.


Значи и на министър Валентин Церовски са му спестени към 15-20 хил. евро?
- ...


Как да си обясним цената, дадена на Метин Казак - началника на кабинета на министъра без портфейл - данъчната оценка на двустаен апартамент в "Слатина" е малко над 20 хил. лв., а базисната оценка на независимия оценител е малко под 10 хил. лв.?
- Това за мен е малко необяснимо. Защото, погледнато реално, данъчната оценка в цял свят се счита като една нормативна оценка, по която се определят данъците. Т.е. тя не е пазарна оценка. Не е логично данъчната оценка да бъде по-ниска от базисната.


Има ли нелоялна конкуренция сред независимите оценители?
- С точни цифри не мога да кажа, но имам някаква представа, че има нелоялна конкуренция, която не допринася за качеството на оценителските кадри. Ние сме се натъквали например на някои фрапиращи случаи, когато се предлага една оценка да бъде направена срещу 40-50 лева. Това трябва да се избегне, защото оценителската професия вече се наложи. Кадрите, които се подготвят, са на високо ниво, имаме дори хора, които са подготвени на Запад.


Какъв е хонорарът на един независим оценител за оценката на едно ведомствено жилище?
- Мисля, че не повече от 250-280 евро. Имаме опит от участие в конкурси, обявени от общински и държавни институции, и офертите се движат в този периметър.


Как новият закон за независимите оценители ще пресече нелоялната конкуренция?
- При обсъждането в парламента бяха изразени доста мнения, които може би ще станат стимул за разработването на един коректен закон. Законът за независимите оценители трябва да обхване една нова за страната професионална област и да обедини няколко въпроса - да оцени качеството на кадрите, да постави определени стандарти, изискуеми за всички, да следи за професионалната етика и моралния кодекс на тези оценители. Ние трябва да повишим и кадровото израстване на хората. С краткосрочни курсове, които бяха приоритет на Агенцията за приватизация, не се постига тази подготовка.


Според вас колко от действащите 10 хиляди оценители ще отпаднат, ако се въведат строги критерии за тази професия?
- Първият въпрос е какви ще бъдат критериите. Един от тях е свързан с образованието. Според проекта на закон те трябва да са завършили акредитирано висше учебно заведение със степен магистър. Този въпрос е малко спорен. В университета сме пред разкриването на нова специалност - устройство и управление на имоти. В нея 30% от обучението е в оценителския бранш. Но тези специалисти ще бъдат със степен бакалавър. Не е логично един добре подготвен бакалавър да не може да стане член на камарата на оценителите.


В същото време един магистър със специалност, която е далеч от вашата професия, ще може да прави оценки?
- Има фрапиращи случаи. Например един магистър по фармацевтика може да пожелае да оценява имоти.


Сега специалисти с какви професии работят като независими оценители?
- Много различни - имаме икономисти, машинни специалисти, филолози, дори колеги, завършили военни училища.


Според вас трябва ли в поправките на закона за държавната собственост и в правилника да се нанесат някакви корекции, които да ограничат възможността възложителят да прави политически услуги, като се занижават цените драстично?
- Вероятно трябва да се направи и преоценка на самия раздел 7-и за базисните цени. Те са разработени през 1996-1997 г., когато параметрите на пазара бяха други.
Базисните цени трябва да бъдат коригирани, защото разликите към днешна дата са 50-60 пъти. Не може да има 10 лева на квадратен метър за София като базисна цена. Може би ще трябва да се сложат критерии от гледна точка на престижност и привлекателност на имоти, обвързани както със закона за устройство на териториите, така и със закона за регионалното развитие.
Хубаво е да се направи диференциация, не само по функционални типове и по устройствени зони, където са земите и жилищата, но и да се решат въпросите, донякъде обвързани със закона за регионалното развитие. Тъй като един район може да бъде с ниска функционална стойност и същевременно цените на недвижимите имоти да бъдат прекалено високи. Ще ви дам конкретен пример. Вземете който и да е от сегашните пробиви, които ще се правят за митниците - на Гюешево, на Дунав мост, в Свиленград. Митническите пунктове са разположени в 8-и функционален тип населено място. Там оценките се правят въз основа на самата разработка на имота и за какво ще служи в бъдеще. Многократно са повишени цените. Трябва да се направи корекция в базисните цени. Тя ще облекчи и данъчната база.