Любомир Станимиров, управител на „Имоти БГ”: Софийският пазар е перфктен

Господин Станимиров, промени ли се софийският пазар през последната година?
- Преди година трудно можеше да се повярва, че софийският пазар на недвижими имоти ще се развие като този по крайбрежието. Знаете, че там основните купувачи са чужденците, и то предимно англичаните. От всеки 100 купувачи на имот по Черноморието, 98-99 са чужди граждани.
В момента подобно е положението и в столицата с тази разлика, че купувачите основно са ирландци, а не англичани.
Софийският пазар в момента е перфектен по отношение на търсенето и предлагането на недвижими имоти. Много е динамичен. Например през два почивни дни - 14 и 15 август, има повече реализирани сделки, отколкото за три месеца. Много българи - живеещи и работещи в чужбина, са се върнали, за да продадат или да купят жилище. Много хора предпочитат да комбинират отпуската си с тази идея.
Успокоиха се и нивата на кредитите. Тази тенденция - пазарът да се активизира в края на лятото, остава стабилна. Много колеги твърдят, че летният период е мъртъв за пазара на недвижими имоти, но според мен е точно обратното. В момента се продават много апартаменти в строеж, а и все повече обекти започват тепърва да се строят.


Ваши колеги заявиха, че свободни парцели за строителство в столицата вече няма, според вас това ще оскъпи ли допълнително цената на новото строителство?
- Строителни петна в София почти няма, това е така, а търсенето е много голямо. От началото на март до август строителните компании сериозно търсеха свободни парцели за застрояване. Сега има леко затишие, но то е обяснимо, защото липсват качествени парцели. Тези, които все още са на пазара, имат някакви проблеми - чисто юридически или градоустройствени. При повечето липсват някакви компоненти, за да се започне строителството.


Кои са перспективните райони за застрояване в столицата?
- Много от строителите виждат Люлин като добър строителен пазар. Той е интересен и качествен район в това отношение заради метрото и цялостната инфраструктура. Там в момента собствениците на земи се обезщетяват на 18%. Някои инвеститори дори гледат вече към райони като Обеля и Обеля-2. Понятието строителни петна на юг не съществува - т. е. те вече са изчерпани. Започна изцяло застрояването на Манастирски ливади. В старите жилищни комплекси практически вече не съществуват възможности.
Слабо е търсенето на промишлени парцели. За промишлени нужди се купува основно земеделска земя, защото е евтина и се окрупнява в големи масиви. Земеделска земя се търси около летището и цялото околовръстно шосе, но в тези райони вече почти няма предлагане.


Какви недвижими имоти се търсят?
- Търсенето на жилища в столицата сега е много по-голямо от търсенето на офисни площи. Офиси в центъра се отдават много трудно, все още няма конкретни наематели. Офисните площи в София, които са разположени в бизнессградите, в момента се отдават на цени между 5 и 15 EUR/кв. м. На по-високи нива се отдават много трудно.
Търсят се много повече къщи - както в София, така и по морето. Счита се, че при тях рискът е минимален. Все още се купуват много селски имоти. По Южното Черноморие в момента има недостиг на подобни имоти. От началото на сезона цените им са скочили два пъти. Ако селските къщи до 30 км от крайбрежната ивица са стрували 5-6 хил. EUR в началото на лятото, сега са към 15 хил. EUR. И няма предлагане. Ако такава типично селска къща /с външна тоалетна/ излезе на пазара, продава се за една седмица.


Предлагането отговаря ли на търсенето?
- Има голямо предлагане на частни строителни обекти, основно кооперации по Черноморието. Цените варират от 800 EUR до 1500 EUR, даже бих казал 2000 EUR за квадратен метър. Цената варира в зависимост от нивото на бреговата линия. По 2000 EUR/кв. м се продават апартаменти на първа линия, които се намират на самия плаж.


Колко е стандартният процент от общата стойност на имота, при който фирмите сключват сделки на зелено?
- Логично е всеки строител или инвеститор да иска в началото по-голяма сума, за да финансира сам обекта. Строителната стойност на жилищните сгради до груб строеж излиза от порядъка на около 30 до 40% от крайната цена на имота. Някъде около 200 EUR/кв. м средно. Строителството по морето е малко по-скъпо от София заради по-високата цена на бетона, сезонната работна ръка и ограничителния период за извършване на строителните работи.


Ще се покачват ли цените със същите темпове?
- Стойността на жилищата за 1 година скочи с около 100% и търсенето на жилищни имоти продължава да расте. Инвеститорите като цяло са се ориентирали в жилищното строителство. Преди 4-5 месеца стойността на новото строителство беше наполовина от стойността на старите апартаменти. Като казвам стари жилища, имам предвид строителството отпреди 10 години назад. Цените на панелите бяха много високи. В момента пазарът на панелните жилища тръгва леко надолу. Отчита се една неориентираност на клиентите на пазара. Повечето от тях се доверяват на слухове и искат нереално високи цени за жилищата, които предлагат. Реални купувачи за тях няма и съответно пазарът ще ги отхвърли. От 3 месеца ние коригираме цените на жилищата в центъра лекичко надолу. Коригираме и цените на имотите в жилищните квартали на столицата.