Гореща зима за строителните предприемачи

Строителството на нови жилищни сгради се активизира в края на миналата година и ще продължи поне още година, прогнозират фирмите от бранша. По данни на Националния статистически институт през последните три месеца са издадени още 1491 разрешителни за жилищни сгради. От тях на пазара за недвижими имоти ще излязат близо 5 хиляди апартамента, които в по-голямата си част ще се продадат на зелено, т. е. по време на строителството.

За бум в строителството на жилищни сгради обаче може да се говори само за ограничени територии на страната - основно столицата, крайбрежната ивица и големите градове - Пловдив, Варна, Бургас. Според агенциите за недвижими имоти и фирмите от строителния бранш масовото строителство в София е предизвикано от дефицита на двустайни и тристайни жилища и от резкия скок на цените, пред които се е изправил пазарът точно преди година. Изчерпването на двустайните и тристайните жилища е повлияло положително върху решението на инвеститорите да вложат в жилищни сгради.

Голямото търсене позволява да се иска първоначална вноска от 40% от общата сума на имота. Секретарят на Националната строителна федерация Георги Григоров уточни, че стойността на грубото строителство в новите жилищни сгради в столицата е средно около 200 EUR/кв. м за груб строеж. При цените, на които се продават - минимум 400-600 EUR/кв. м, строителните фирми обикновено си осигуряват повечето от средствата за започване на строителството още при заплащане на първоначалната вноска.

Специалисти в бранша коментираха, че покрай големите фирми има и много, които са решили да се възползват от голямото търсене и да направят пари. Това са обикновено строителни фирми, които нямат постоянна работна ръка, техника и начален капитал. Схемата, по която работят, щом се сдобият със свободен парцел, е първо да го заложат в банка срещу първоначалната сума за започване на строителната дейност. Средствата, набрани от купувачите на зелено, се инвестират до вдигане на първия етаж. При завършен първи етаж собственикът може повторно да заложи имота - този път самата сграда, в друга банка и да получи следващия транш за продължаване на строителните работи.

Не е задължително строителната фирма да възнамерява да излъже клиентите си, но ако в процеса на строителството не успее да набере нужните средства, има голяма опасност да не спази сроковете или изобщо да не завърши сградата.

За да избягнат нелоялната конкуренция, повечето от инвеститорите и строителите вече сключват договори при първоначална вноска от 20% от стойността на имота.

От строителната федерация коментираха, че много малък процент от родните фирми, които работят само с български капитал, имат възможност да субсидират сами проектите си. Според тях не повече от 5-6 големи фирми като Главболгарстрой, НИКМИ, Балканстрой и др. работят по големи проекти и обекти, защото имат нужните финансови ресурси и опит.

Съвсем логично тези компании отделят повече внимание на големи промишлени обекти, а не толкова на жилищното строителство, защото и стойността на строителството е много по-голяма.

Новото жилищно строителство, което се предлага на пазара, обаче все още не покрива търсенето. Оферират се квадратури над 100 кв. м и се търсят двустайни и тристайни жилища.

Управителят на Имоти Валентин Съйков уточни, че до средата на 90-те години хората с пари в стремежа си да избягат от стандартното панелно жилище са купували големи като площ жилища - над 250-300 квадрата. И тогава предприемачите са инвестирали в голямата квадратура - най-вече под формата на мезонети. Броят на клиентите обаче не бил толкова висок и търсенето на подби жилищни площи е спряло.

Повечето от брокерите на недвижима собственост казват, че

масово се предлагат големи мезонети, но няма търсене.

При мезонетите жилищната площ се завишава изкуствено, защото реално пространството над кота корниз до тавана не е употребяемо, а се плаща като площта, която се ползва отдолу.

Специалистите в бранша са изчислили, че при площ от 160 км. м за някои от новите мезонети реалната жилищна площ е 60 квадрата, колкото едно средноголямо двустайно жилище, а останалите 100 квадрата се трупат като въздух върху нея.

Според браншовите сдружения необходимо е

да се регламентира на държавно ниво процентът печалба

който се залага в крайната цена на клиента. Според представители на строителния бизнес заради желанието да се снижават максимално разходите по строителството от 1997 г. в столицата се строи основно с блокчета итонг.

Повечето от агенциите за недвижими имоти срещат огромни трудности с продажбата на тези апартаменти, защото българите купуват строителство с итонг вече само в краен случай, а чужденците категорично отказват да инвестират парите си в него. Според специалистите блокчетата итонг спестяват до 30% от първоначалната инвестиция, защото с тях много лесно се строи и се пести както времето, така и работната ръка. Спестява се от допълнителната изолация и замазките при окончателното завършване на сградата. Големият проблем на строителния материал обаче е, че задържа влага и попива миризми, които след това е трудно и почти невъзможно да се отстранят.

Инвеститорите от Интертайм континентал съобщиха, че клиентите им търсят само строителство с тухли, и то с червени тухли.

българите са традиционалисти

и държат тухлите да са вътре с въздушна фуга и от външната страна да има поставена топлоизолация.

Добрата новина за купувачите е, че като цяло качеството на строителството и на материалите, които се влагат в него, се е повишило значително спрямо новото строителство преди средата на 90-те години.

Прогнозите

Строителството на нови жилищни сгради ще продължи и през следващите години. Все още няма изявена тенденция в предпочитанията към типа и вида на строителството. Масовият случай е сградите да се съобразяват с парцела, който е успял да купи инвеститорът. Част от брокерите коментираха, че в резултат на хаотичното купуване на парцели и строителството на пазара са се появили и апартаменти само със северно изложение, които според мненията на специалистите не би трябвало изобщо да са узаконени. Забелязва се вече и тенденцията да се инвестира в цялостни жилищни комплекси с два-три и повече жилищни блока. Този подход на инвеститорите решава отчасти и проблема с инфраструктурата около новите сгради, но без намесата на общините проблемът с цялостното им благоустрояване остава.

Въпреки отчетеното понижаване с 6.3 пункта на съставния показател за бизнесклимата в строителството от НСИ през последната седмица строителните предприемачи прогнозират запазване на строителната активност от летните месеци и при предстоящото захлаждане.