Какво всъщност промени БНБ при жилищните кредити и ще се отрази ли на крайните потребители?

Петко Димитров е управител на Кредит Мап. Една от най – бързо развиващите се компании в областта на кредитните консултации.
Завършил е УНСС със специалност счетоводство. Има близо 10 годишен опит в областта на банковото дело и по - специално в сегмента на кредитирането.

Здравейте ,г-н Димитров, преди два дни БНБ излезна със съобщение, че затягат кредитирането в сегмента на жилищните кредити! В какво се изразяват промените и как това ще повлияе на хората, които тепърва искат да изтеглят кредит за нов дом?

- Здравейте, броени часове след изнесената информация от БНБ се запознах подробно и с приложения доклад на сайта на регулатора. Анализирах го обстойно и мога да побързам да успокоя хората, че тук не става дума за мерки на въздействие, които да се отразят пряко на крайния потребител. Новото всъщност е, че БНБ създава механизъм за наблюдение и отчетност, с който цели да предотврати натрупване на рискове в системата. От централаната банка декларират, че ще предприемат последващи надзорни действия при необходимост, въз основа на резултатите от нововъведената оценка на риска.

Какво доведе до тези промени според вас? Прегрява ли пазарът на недвижими имоти, респективно и този на жилищните кредити?

- Тази промяна в отчтетността идва след анализ на цифрите за първото тримесечие. Там се наблюдава много леко покачване на някои от основните показатели като „Съотношения между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане“, където се измерва увеличение с 1% от средно от 73% на 74%, или казано най – опростено, това е процентът, който банката отпуска на кредитполучателя на база пазарната оценка на имота.
Наблюдава се, че дълговата тежест през първото тримесечие на 2024 г. се разпределя средно за 25.2 години, което представлява увеличение спрямо 2022 г., когато средният матуритет на новопоетите задължения е бил 24.3 години. Тук е важно да отбележим, че и цените на имотите порастнаха през последните години, което кара кредитполучателите да разсрочват максимално жилищните си кредити, за да имат по – нисък месечен разход за обслужването на задължението си.
Що се отнася до показателя за „съотношение между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане“, - измерващо способността на кредитополучателите да обслужват задълженията си, се подобрява плавно през 2022 г., 2023 г. и първото тримесечие на 2024г., което се дължи на ръста на доходите през последните години в страната.
Нормално е на фона на растящия обем на кредита, когато се покачат два от основните показатели за риск, макар и минимално, регулаторния орган да даде индикация към търговските банки, което в случая става, чрез промяна в начина на отчитане.
По повод твърдението за прегряване на пазара, моето мнение, е че в голямата си част на пазара участниците са хора, които имат нужда от закупуване на имот, или такива, които искат да закупят по - голям или по - нов такъв. Спекулативните сделки доста намаляха през последната година, което е индикация за стабилност на пазара. Да не забравяме, че и банките държат рекордно ниски лихви по ипотечните кредити, което също допринася за динамиката в сектора.

Как виждате ситуацуята с постоянно растящия обем на жилищните креидити? Това не е ли предпоставка за проблеми в банковата система в последствие.

- Безспорно обемите на новоотпуснатите кредити доста нарасна през последните години, за това даде отражение и сериозното покачване на цените на имотите. Въпреки повишената активност на кредитния пазар, секторът на домакинствата в България продължава да се характеризира с относително ниска задлъжнялост. Към края на 2023 г. общите задължения на домакинствата по кредити възлизат на 23.7% от БВП едно от най-ниските равнища на съотношението „кредити за домакинствата/БВП“ сред страните от ЕС, където средното е над 40%. Също така банките кредитират изключително отговорно като не правят компромис с основните си изисквания, което дава спокойствие, че дори и при покачване на лихвите на текущи кредити, то те ще продължат да се обслужват безпроблемно. Статиската показва, че едва около 1,5% от всички отпуснати жилищни кредити са с просрочени плащания, което е доста ниско като процент и говори за добре преценен риск от страна на търговските банки.

Какво да очакваме относно лихвите, от няколко години се говори, че идва епохата на по - високите лихви?

Затягането на паричната политика в еврозоната се отрази относително слабо и бавно, особено в сегмента на домакинствата. При ценообразуването на жилищните кредити преобладаващата част от банките използват референтни индекси, базирани на лихвените проценти по депозитите, които се запазват на ниски равнища в условията на висока ликвидност в банковия сектор. На база тези обстоятелства скоро не се очаква сериозно покачване на лихвите за вече изтеглените кредити. Лично мое мнение е, че в края на годината банките ще отпускат кредити за нови клиенти на една идея по - високи лихви, но няма да е нищо драматично. Очаквам лихвите да са в диапазона 2.5% до 3.0%. Разбира се, не мога да се ангажирам с точна прогноза.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК