Цените на имотите са спекулативни

Истерията с цените на недвижимите имоти ни кара да се замислим каква е реалната им цена. Всеки знае, че това е цената на сделката - когато купувачът и продавачът постигнат съгласие и очакват да имат полза от нея. За много хора от професионална гледна точка е важно да разполагат с такава информация.

Какви са достъпните публични източници за нея в България в момента?Индекс REMI - съставя се и се публикува от Национално сдружение "Недвижими имоти". Проблемите при него са неговата периодичност (на всеки 3 месеца), прекалена обобщеност (дава съвсем обща представа за цените без спецификация за местоположение в страната, вид имот и т.н) и доброволност (агенциите, които подават информация са членовете на сдружението и предоставянето на информация е на доброволни начала). Не е ясно също каква е процедурата за проверка на подадената информация, поради което не е достатъчно гарантирана достоверността на индекса.

Въпреки това, този индекс е добра инициатива, която е сред малкото ориентири в посоката и темпа на развитие на цените на недвижимите имоти. Това обаче не е достатъчно за по-задълбочен анализ.

Интернет портали за недвижими имоти - няколко портала за обяви за сделки с недвижими имоти се използват като индикатор на цените на недвижими имоти. Може би в момента това е най-близката до пазарната информация, която е общодостъпна. Основният проблем е, че това са цени на търсене и предлагане, а не на реално сключвани сделки.

Национален статистически институт - цените, посочвани от официалната статистика, са далеч от пазарните и почти не се използват от наблюдатели и участници на пазара. Разликата между официалната статистика и пазарната е толкова голяма, че данните на НСИ се използват само за база, от която се тръгва при съпоставка.Агенциите за недвижими имоти - те в най-голяма степен разполагат с актуална информация за цените, но това е фирмена тайна и рядко се предоставя на широката публика.

Кой ползва такава информация?
1. Купувачите/продавачите имат най-голяма полза поради значително намаление на възможността от спекулации (в лошия смисъл на думата). Наличието на достоверна информация би улеснило и ускорило реализирането на сделки.
2. Банките, застрахователните дружества и други институции ползват непрекъснато подобна информация. За целта те назначават или наемат лицензирани оценители, които да определят реалната пазарна цена на имотите. Тези оценители си съставят база данни от реално сключени сделки, но този масив е ограничен като обхват и се използва единствено от финансовата институция.
3. Самите лицензирани оценители на недвижими имоти използват информация и от пазара, която получават от агенциите за имоти, които им предоставят редовно данни срещу заплащане.
4. Анализатори и журналисти, които наблюдават пазара на недвижими имоти и се опитват да предвидят посоката на развитие.
5. Инвеститорите разчитат на тези данни за да преценят бъдещия ефект от вложенията си. Чуждестранните инвеститори проявяват все по-голям интерес към този пазар и един от най-лесните начини да бъдат убедени, е като им се предостави историческа информация за цените на недвижимостите в страната.

Защо тогава няма обстоен индекс? Една от причините е, че участниците на пазара си нямат доверие. Те се опасяват, че ако споделят информация за изграждане на такъв индекс, тя ще бъде използвана от некоректни по-малки фирми.

Другата причина е в настоящото състояние на пазара, а именно "диктат" на продавача. Купувачите имат очаквания за постоянно продължаващо повишаване на цените и считат, че каквато и цена да бъде платена сега, тя ще бъде по-ниска от бъдещата. В тези условия много от купувачите се склонни да платят исканата цена, без да имат реална база за сравнение. Така основните печеливши от липсата на такъв индекс са посредниците и строителите. Разбира се от това не следва, че те възпрепятстват създаването му, но те са основните доставчици на тези данни и докато те не постигнат съгласие за условията, при които биха я предоставяли това няма как да се случи. Също така няма сериозни индикации от общността, че въобще иска такъв индекс (подробен и редовен), което спомага за спекулативния характер на пазара в момента. Имайки в предвид, че този пазар въвлича много икономически субекти и значителни инвестиции и от дълго време се говори за заплаха от "спукване на балона" трябва да се мисли за механизъм, който да предупреди за наближаващо негативно развитие.

Какво да се прави?Време е основните участници на пазара на недвижими имоти, които разполагат с информация от първа ръка да се обединят за създаването на индекс на недвижими имоти. Трябва да се изготви методика, която да гарантира достоверност на подадената информация; да се гарантира, че подателят на информацията ще бъде скрит за другите участници в създаването на индекса; издръжката на индекса може да се осигури, чрез въвеждане на такса за ползване на информацията; трябва да се гарантира и периодичност в предоставянето на информацията; възможно е да се обвърже получаването на данни с тяхното ползване от агенциите; администраторът на индекса може да предоставя редовни анализи, които да са платени; може да се мисли и за различни нива на достъп в зависимост от търсената информация. Вариантите са много и зависят от положителното отношение и сътрудничество на всички (или повечето) участници.