Поскъпват търговските площи

След бума в цените на жилищата през последните две години, 2005 се очертава да бъде годината на търговските площи. В това са единодушни агенциите за недвижими имоти. В момента в София търсенето надвишава многократно предлагането. Става въпрос за магазини на топ места - идеален център, големи булеварди и жилищни комплекси. Прогнозите на брокерите са, че цените им през 2005 година ще се вдигнат с около 20%.

Към средата на 2004 г. търговските площи в София са около 120 хил. кв. м според Павел Цанев, мениджър на кантора "Търговски обекти" в "Адрес недвижими имоти". В момента се строят развлекателно-търговски центрове с разгърната застроена площ за около 150 хил. кв. м, които ще отворят врати през следващите две години. Инвестициите в пазара на имоти ще се насочат към строителство на хиперкомплекси, вериги магазини и единични обекти. Очакванията са, че все повече утвърдени международни вериги ще се насочват към българския пазар. В момента има четири-пет пъти по-голям интерес от чужди инвеститори към търговски обекти у нас спрямо преди две години, твърди Павел Цанев.

Към сегашния момент търсенето на магазини е концентрирано в идеалния център
Наемните цени варират от 25 до 120 евро/кв. м в зависимост от местоположението, вида на бизнеса, размера на помещението, изложението на витрините, довършителните работи. Продажните цени на търговски площи с добро до отлично местоположение се движат от 500 до 2600 евро/кв. м, информира управителят на АДИС Деян Кавръков. Може да се каже, че наемите на недвижимите имоти за търговски цели в идеалния център на София са достигнали тези в Атина и Истанбул.

На най-престижните търговски улици - "Витоша" и "Граф Игнатиев", се опипват нива от 11 хил. - 15 хил. евро/кв. м. Продажбите на магазини по тези улици обаче са по-скоро рядкост, защото собствениците на площите предпочитат да ги отдават под наем. Цените са много различни и зависят от това дали наемаш магазина директно от собственика, или го пренаемаш, твърдят търговци. Месечният наем на магазин от 50-60 кв. м на "Витоша" е 4000 евро, ако е нает от собственика на обекта, и скача двойно, ако го пренаемаш. Наемането на магазин на "Витоша" от световноизвестни марки като "Бенетон", "Макс Мара", "Есте Лаудер" и други е въпрос на престиж, обясняват търговците.

Засилено търсене има и в престижния квартал "Лозенец", където през изминалата година цените са се увеличили с около 20%, казаха брокери. Там търговските помещения вървят под наем по 7 евро/кв. м, а за продажба по 800 евро/кв. м. Характерно за района на "Лозенец" е, че новите сгради, които се строят там, се проектират на партерните етажи с широки и модерни пространства, предназначени за скъпи магазини или търговски представителства.

Изграждането на изцяло търговски обекти, които да обслужват жителите на определени квартали и строителството на развлекателни центрове, които да усвоят голямото търсене на луксозни площи от чужди компании, са двете тенденции, които вече се наблюдават в София.

Сега единственият действащ голям шопинг център е ЦУМ, който наскоро смени собственика си (виж интервюто). Георги Гергов планира да го превърне в българския "Хародс". Гергов е убеден, че цените на наемите ще растат и това ще става плавно, като с всеки наемател ще се преговаря отделно в зависимост от това кога изтича договорът му. Търговската площ на ЦУМ е около 18 хил. кв. м. Наемите сега варират от 12 до 50 евро на квадрат в зависимост от площта, местоположението на обекта и от това кога са сключени договорите. Магазините в ЦУМ са с различна големина - от 20 до 500 кв. м, и са разположени на пет нива. По думите на Гергов в момента около 30 компании искат да наемат площи в магазина, но свободни места няма.

Бъдещето е на моловете

Това са търговско-развлекателни центрове, изградени на принципа "докато жената пазарува, мъжът се забавлява, а децата играят". В тези комплекси може да се намери всички необходимо - от супермаркета през магазините за козметика, парфюмерия, дрехи, центрове за услуги и се стигне до забавленията - кино, казино, покер автомати. В момента се строят два такива обекта.

Mall of Sofia е разположен на ъгъла на ул. "Опълченска" и бул. "Стамболийски". Комплексът ще бъде с разгърната застроена площ от 78 хил. кв. м, а в изграждането му ще бъдат вложени 50 млн. евро. Инвеститори на проекта са компаниите "ИТ интернешънъл тиатър" и "Авив канстракшънс енд пъблик уъркс". Над 60% от търговските площи в мола вече са отдадени под наем, казаха от "Колиърс", която е ексклузивен продавач. Средните цени са около 50 евро на кв. м.

Чрез мола на пазара в София ще навлезе варненската верига супермаркети "Пикадили". В момента текат преговори и със световни вериги за наемане на площи, които планират да навлязат на българския пазар, казаха още от "Колиърс". В Mall of Sofia ще има около 140 магазина с площ от 20 до 800 кв. м. Комплексът ще има и 12 киносалона, както и първото в България триизмерно кино IMAX. Прогнозите на изпълнителният директор Ели Егоси са за над 7 млн. посетители годишно и 100 млн. долара оборот. Очаква се магазинът да отвори врати за новата 2006 г.

По същото време се планира да бъде пуснат и вторият мол в центъра на София, който се строи срещу хотел "Хемус" в Южния парк. Инвеститор на обекта е българската компания "Стройтаун". Бъдещият развлекателен център ще бъде с разгърната застроена площ над 42 хил. кв. м. Комплексът ще разполага с пет киносалона с 920 места, супермаркет, ресторант, магазини, заведения. Ще има казино и боулинг. Не е ясно каква част от обектите вече са отдадени под наем и на какви цени, защото от компанията отказаха информация.

Другата тенденция на пазара е изграждането на комплекси, които да обслужват живеещите в квартала. За разлика от моловете, тези обекти са с по-малка площ. В тях не се предлагат развлечения, а служат единствено за пазаруване. Това, което ги прави различни от познатите на столичани "Метро", "Била", "Хит", "Практикер" и други големи вериги, е, че инвеститорът построява обекта, като след това продава част от търговските площи, а друга отдава под наем.

Компанията "Аладин билдинг" планира да изгради няколко такива търговски центъра в столицата. Веригата комплекси ще носи името "Глобус". Първата сграда, която ще отвори врати през следващата година, се намира на бул. "Сливница" 65. Инвестицията е на стойност 1.5 млн. евро. Центърът е на три етажа, разполага с около 3000 кв. м площ. В сутерена е разположен супермаркет на 1100 кв. м. Към него вече има интерес от страна на 4-5 фирми, казва управителят на фирмата Усайд Дженият. Той уточни, че надделява мнението магазинът да се отдаде под наем, но при достатъчно изгодна оферта може и да бъде продаден.

На второто и трето ниво са разположени търговските площи, като се предвижда да има около 40 магазина, а на последното ниво е ресторантът. Магазините са с големина от 15 до 45 кв. м, като наемните цени ще са между 10 и 12 евро/кв. м. Над 70% от търговската площ вече е отдадена под наем. Интерес има и към останалата част, но все още не е постигната договореност, каза Дженият. Плановете на "Аладин билдинг" за 2005 г. са да започнат строителството на жилищен и търговски комплекс. Сградата ще бъде на 10 етажа, от които първите 3-4 ще са търговски площи, а останалите - жилища. Общата застроена площ ще е 15 хил. кв. м.

Перспективните зони

В близките няколко години в София ще се обособят цели зони, както е в повечето европейски градове от типа шопинг сити. Първата зона, която вече се оформя, е около Бизнес парка, където испанската група "Детеа" планира да изгради огромен търговски център на площ от 180 дка с разгърната застроена площ от 70 хил. кв. м. В него ще бъдат разположени магазини на големи вериги за хранителни стоки, бяла и черна техника, "Направи си сам", обзавеждане, облекло. Плановете са първият такъв обект да отвори врати през 2006 г.

Следващата шопинг зона ще се ситуира около летището. Най-голямата верига за продажби на дребно в Словения "Меркатор" обяви, че планира през 2005 г. да започне изграждането на търговски център близо до софийската аерогара. Терените около нея все още не са застроени, като средната продажна цена е около 50 евро/кв. м.

Друга перспективна зона за пазаруване се оформя по протежението на околовръстния път. С изграждането на магистралата от София до Калотина районът след "Люлин" също се очертава като атрактивен. В някои от най-големите жилищни комплекси вече се настаниха веригите "Метро", "Била", "Мосю Бриколаж", "Технополис" и "Хит".