Валентин Градев: Жилищата ще поевтинеят с влизането ни в ЕС

, Валентин Градев - собственик на агенция за недвижими имоти "Градев"
Г-н Градев, реална ли е цената на недвижимите имоти във Варна и каква е тенденцията в навечeрието на присъединяването на България към Европейския съюз?
- За реална цена на недвижимите имоти можем да говорим само след диференцирането им като видове имоти. Цените на имотите в България в момента спрямо средните доходи на българите са категорично нереално високи. Високите цени на имотите бяха стартирани в края на 2003 год. в резултат на различни икономически и политически фактори. Влияние върху ръста на имотите оказа приемането на България в НАТО, както и предстоящото присъединяване към ЕС. Сред икономическите фактори ще посоча сривът на долара и еуфоричното освобождаване на жилищните кредити. Политическите фактори донякъде стресираха продавачите на пазара на имоти и те решиха, че с предстоящото приемане на България в ЕС, където цените на имотите са високи, задължително води и до увеличаването на цените в България. Към това се добави и интересът от страна на частни чуждестранни инвеститори. Тези причини катализираха цените на пазара на недвижимите имоти не само във Варна, но и в цялата страна. Ако обаче цените на националния пазар се вдигнаха с 30-40 процента за миналата година, във Варна за някои имоти увеличението бе 100 процента. Така Варна и София станаха градовете с най-скъпи имоти, като сериозното поскъпване е при жилищните имоти, и то на апартаментите. Изповядваме сделки за гарсониери в крайни варненски квартали за 20 000 - 21 000 евро и то за 40 кв. м панел. В предишни години тази цена беше в пъти по-ниска. Ще кажа също, че дори при тези цени има търсене и рядко се задържа за повече от седмица подобен имот. Съществува тенденция на паника. Хората разсъждават така - ако тази година не купим, догодина ще бъде невъзможно. И това е вярно.


Смятате ли, че при ограничаване на кредитирането цените ще се върнат към нормалните?
- Не съм убеден, че ще бъде овладяно кредитирането, защото имам чувството, че нашите банки не знаят какво ги чака, когато на банковия пазар влязат европейските банки. Тогава ще паднат в пъти лихвените проценти и подобни лихвени проценти на кредитирането като 8-12 процента ще бъдат немислими, защото на Запад кредитирането става при годишна лихва 3-4 процента. Тогава българските банки или ще намалят лихвените проценти или ще останат без клиенти.


Ще продължи ли според Вас тенденцията на увеличаване на цената на имотите във Варна и има ли възможност за това?
- Има и поскъпването ще бъде реално. За тази година според прогнозите на Националното сдружение на фирмите за недвижими имоти се очаква поскъпване между 15-20 процента. Специално за Варна мисля, че цените ще скочат повече от 20 процента. Аз съм категоричен противник на цените за квадратен метър. Това е порочно и подвеждащо. Две абсолютно еднакви жилища в един вход на един етаж могат да имат разлика в цената от 10 до 30 процента. Разликата идва от подобренията, стопанисването, функционалността на жилището и дори от изложението. Всяко жилище си има специфична и неповторима цена. В края на миналата година продадохме жилище от 58 кв. м в района на спортната зала във Варна за 62 000 евро. Ето че цената на квадратен метър излиза над 1000 евро.


Изчерпват ли се вече градските терени във Варна? И кое е по-изгодно да се купува - ново или старо строителство?
- Във Варна в момента се строи само в няколко района - идеален център и в районите на кв. "Левски", лятно кино "Тракия" и кв. "Бриз". Със сигурност мога да заявя, че във Варна свършват градските терени. Това са сравнително скъпи райони и там строителите продават твърдо на кв. метър. Вижте, аз например не съм съгласен с политиката на строителите, които продават на едни и същи цени квадратен метър жилищна площ и идеална част от стълбището. Трябва да има някаква диференциация, но в момента така се продават жилищата. Цената на новото строителство във Варна се вдига и от нереалистично високите претенции на собствениците на терени. Те искат срещу копторчетата, в които живеят, да получат по две жилища и един магазин в партера или гараж. Така процентът на обезщетяване става 25-30 на сто, та дори и до 40 процента според това в коя част на Варна се намира теренът. Колкото до цените на жилищата ново и старо строителство, в централната градска част на Варна между тях няма разлика.


Как ще се развива според Вас вторият ипотечен пазар в близките две-три години?
- Този пазар е пряко свързан с жилищните имоти и с ролята, която банките ще изиграят. Ако следваме логиката, очакваме сериозно намаляване на цените на жилищата ни след приемането ни в ЕС. Това вече се случи в страните, които станаха членове на ЕС. Една от причините за това ще бъде появата на жилища тъкмо на вторичния ипотечен пазар. Цените намаляват в резултат на членството ни в ЕС, в същото време банките започват след година-две да изкарват за продан чрез съдия-изпълнител жилища, станали собственост на банките в резултат на невъзможност за погасяване на кредитите. Това е личното ми мнение. В същото време ще расте цената на земеделската земя.


Посъветвайте читателите ни - да продават ли имот сега или да изчакат?
- Ако притежават имот, който не носи пари, и не ескплоатират, няма смисъл по сантиментални съображения да го държат, особено ако имат нужда от пари. Трябва да се продава сега, защото цените са високи.