22 етажа и РЗП над 44 000 кв.м. в „Младост“ – какво остава за общината… Арх. Росица Николов пред ФАКТИ

Темата за презастрояването в София отново предизвика остър обществен и политически сблъсък, след като от „Спаси София“ алармираха за проект за 22-етажна сграда в столичния район „Младост“, който според тях поставя под риск общински интерес за сметка на частен инвеститор. Става дума за терен, от който над 90% е общинска собственост, а предложеното обезщетение за Столична община е едва 26% от бъдещото застрояване. Казусът предизвика сериозни въпроси не само за условията по сделката, но и за начина, по който подобни проекти достигат до Столичния общински съвет, включително защо докладът не е разгледан в комисията по архитектура. Темата отвори и по-широк дебат за устройственото планиране, инвеститорския натиск и управлението на общинската собственост в столицата. Все пак Столичният общински съвет (СОС) одобри спорния доклад, след като решението бе прието с 34 гласа „за“. По темата пред ФАКТИ говори арх. Росица Николова, общински съветник от „Спаси София“.

- Арх. Николова, защо според вас този казус с терена в „Младост“ е пример за „подаряване“ на общинска собственост, а не за нормално публично-частно партньорство?
- Защото в едно нормално публично-частно партньорство има баланс между принос и резултат. Тук този баланс е нарушен. Столична община и Софийски имоти имат над 92% от терена, а в крайна сметка общината ще получи едва 26% от бъдещата сграда. Това означава, че публичният ресурс създава стойността, а по-голямата част от нея отива в частни ръце. Това не е партньорство, това е “подаряване” на общински актив при неизгодни условия.

- Как си обяснявате факта, че почти идентичен доклад е бил оттеглен през 2022 г., а сега отново бе придвижен? Виждате ли политическа приемственост в този модел?
- Фактът, че почти същият доклад се върна след 4 години, без реално подобрение на условията, е силно притеснителен. През 2022 г. той е внесен от кмета на район “Младост” Стефан Стефанов заедно с представители на различни политически сили (ГЕРБ, ВМРО и ДБ), като тогава аргументът е бил обезщетението да се използва за културен дом, но не получава подкрепа и е оттеглен. Сега се входира отново този път от Ивайло Кукурин (кмет на р-н “Младост”) и Драгомир Иванов - с нов аргумент, но със същата същност: ниско обезщетение и неизгодни условия за общината.
Това не е толкова политическа приемственост, колкото приемственост на един проблемен модел, който се опитва да бъде реализиран при различни мнозинства, без да защитава достатъчно обществения интерес. Създава се усещане, че подобни схеми просто „изчакват удобен момент“, вместо да бъдат коригирани в интерес на гражданите.

- Казвате, че обезщетението за общината е 26%. За какво ще ползва то?
- Официалният аргумент е, че обезщетението ще бъде използвано за нуждите от нова администрация на район “Младост”. Но въпросът не е само как ще се използва, а на каква цена се придобива. Ако общината „плаща“ с почти целия си терен, за да получи ограничен брой офиси, това е икономически неизгодна сделка. Общината има други инструменти да осигури административни площи, без да се лишава от стратегически имот.

- Как е възможно подобна схема да стига изобщо до разглеждане в Столичния общински съвет?
- Законодателството допуска процедури за определяне на квоти при съсобственост, както и учредяване право на строеж срещу обезщетение в обекти, но това не означава, че всяко предложение е добро или в защита на обществен интерес. Отговорността на общинските съветници е именно да преценят дали конкретната сделка е изгодна. Фактът, че се гласува в СОС, означава, че механизмът съществува.

- Според вас защо докладът не бе разпределен към архитектурната комисия? Това административен пропуск ли е или съзнателен опит да се избегне професионален дебат?
- Трудно е да се приеме, че става дума за „административен пропуск“, когато говорим за бъдещ проект с такъв мащаб, а именно 22 етажна сграда и РЗП надземно над 44 000 кв.м.

Разпределението на докладите по комисии е в правомощията на председателя на СОС (Цветомир Петров от ПП) и в този смисъл решението докладът да не бъде изпратен в комисията по архитектура изглежда напълно съзнателно.

Още по-притеснително е защо? В комисията по финанси и икономика има ясно формирано икономическо мнозинство, докато в комисията по архитектура такова липсва, там преди всичко има професионален дебат и експертна оценка. Изключването на тази комисия на практика елиминира именно критичния експертен поглед върху устройствените и градоустройствените параметри на проекта.

- „Спаси София“ от години говори за презастрояването като системен проблем. Как този конкретен проект би се отразил на инфраструктурата, трафика и качеството на живот в „Младост“?
- Това е още един пример за концентриране на голям обем застрояване във вече натоварена градска среда. Район “Младост” има сериозни проблеми с трафика, недостига на паркоместа и липсата на социална и образователна инфраструктура. Подобен проект ще засили тези проблеми, ако не е съпроводен с адекватни инвестиции в транспорт, озеленяване и обществени услуги, а подобно намерение в доклада не се предвижда.

- Виждате ли връзка между подобни казуси и по-широкия проблем с устройственото планиране в София, за който от „Спаси София“ настоявате да има законодателни промени?
- Да, това е пряк резултат от липсата на стратегическо планиране и ясни правила. Когато устройствените решения се вземат на парче, чрез конкретни сделки, се стига до дисбаланси - те са както в застрояването, така и в управлението на общинската собственост. Затова настояваме за по-строги правила, прозрачност и по-добра координация между устройствени планове и реални инвестиции.

- Какво показва този случай за отношенията между районните администрации, Столичния общински съвет и инвеститорския натиск в София?
- Показва, че в много случаи районните администрации са поставени под силен инвеститорски натиск и търсят бързи решения, понякога за сметка на дългосрочния интерес. Ролята на СОС е да бъде коректив. Когато този баланс не работи добре, се стига до подобни спорни предложения. За мен е необичайно, вместо районът да защитава обществения интерес, виждаме подкрепа за сделка при очевидно неизгодни условия за общината. Основният мотив е преместване на администрацията на район “Младост” не е подкрепен с никакви обективни аргументи. Няма представени становища, че съществуващата сграда е опасна, нито доказана спешна необходимост от нова. В крайна сметка това създава усещане, че решенията не се водят от реалните нужди на гражданите, а от външен натиск и интереси, които не са достатъчно прозрачни.

- Този доклад бе приет, но какъв сигнал изпрати към софиянци относно начина, по който се управлява общинската собственост в столицата?
- Изпрати много лош сигнал, а именно, че общинската собственост може да бъде разменяна или направо “подарявана” при неизгодни условия, без достатъчно защита на обществения интерес и с огромни съмнения за тежка корупционна схема в полза на частен интерес. Това подкопава доверието в институциите. София има нужда от точно обратното като прозрачност, предвидимост и ясна защита на публичния ресурс.