Глобалното "охлаждане" на пазара на недвижимости започва от САЩ

Данните за пазара на жилища в САЩ затвърдиха тенденцията от последните месеци за спад в продажбите както на стари, така и на нови жилища. Това е очаквана реакция на многократно повишените лихви от Федералния резерв. Доколкото Европейската централна банка, макар и с известно закъснение, следва подобна политика, можем да очакваме глобално забавяне на ръста на пазара на недвижимости, а това неминуемо ще засегне и България.

Какво показват последните данни за българския пазар? Местните фактори все още поддържат относително висок растеж на цените и новото строителство. По данни на НСИ средните цени на кв.м през второто тримесечие на 2006 г. достигат 819.3 лв. за страната при 806.1 лв. за предходното тримесечие, или ръст от 1.6%. Най-скъпите три града остават София, Варна и Бургас, като се запазват позициите им на значително по-скъпи от следващите ги, въпреки че при тези градове се запазва тенденцията към стабилизация на цените около постигнатите нива.

Спрямо първото тримесечие на 2006 г. промените в групите на най-скъпите и най-евтините градове са незначителни. В горния сегмент не се регистрира промяна. В най-ниския сегмент Силистра и Търговище поскъпват за сметка съответно на Кюстендил и Разград.

По-значителното поскъпване, регистрирано през миналото тримесечие, не продължи през настоящето и отново се забелязва продължаване на тенденцията към забавяне на динамиката на ръста на цените. Годишното увеличение на цените на база същия период на миналата година е малко над 12%. Този темп е близък до номиналния растеж на БВП - зависимост, която е фундаментална в дългосрочен план.

По-голямата динамика продължава да бъде в средния сегмент от градове. В горния сегмент единствено Варна отбелязва по-голямо от средното за страната увеличение, докато Бургас, Пловдив и Русе дори отбелязват лек спад.

Продължава тенденцията за "сближаване" на цените, или за "догонване" на ръста на цените в евтините градове. За второто тримесечие на 2006 г. съотношението в цените между петте най-скъпи и петте най-евтини града е около 2.3, докато за предходното тримесечие беше около 2.4.

В същото време данни от посредническите агенции за цените по оферти "продава" в София сочат по-бърз ръст при малките апартаменти, както и в най-ниския (евтин) сегмент. Същевременно нарасналото (макар и вече с по-ниски темпове) ново строителство забавя транзакциите, т.е. продавачите чакат повече, отколкото в началото на 2005 г.

Ако разглеждаме фундаменталните фактори на пазара, разкриваме няколко тенденции.

От инвестиционна точка покупката на жилище вече не е сред най-доходните алтернативи. В началото на годината стойността на българските акции отново пое нагоре. Продължава и глобалната тенденция за ръст на цените на петрола и металите. От друга страна, започна да се наблюдава известно "охлаждане" на жилищния пазар в САЩ и някои европейски страни след последователните покачвания на основните лихви. Това отразява, а и причинява намаляването на финансовите ресурси, насочени към инвестиции в недвижимости в световен мащаб, което засяга и интереса към България.

Растежът на икономиката се запази висок и в началото на 2006 г. - ръст на БВП от 5.6% - като номинално икономиката нарасна с 11.1% до близо 43 млрд. лв. за последните 12 месеца до март. Средните заплати продължават да растат с малко по-нисък темп (около 8.8% към юни), но през последните месеци отчитаме ново ускоряване на ръста на доходите. Увеличените доходи и продажби, измерени в левове, са и отражение на по-високата инфлация - както местна, така и в глобалната икономика.

За първи път от 2002 г. покупателната сила на средната заплата, измерена в "средно жилище", нарасна. От друга страна обаче, при развитие на банковия кредит все по-често решаващ за покупката е бъдещият доход, а не толкова текущият.

Доколкото официалната статистика трудно мери "сивите" доходи, по-коректният измерител за действителното благосъстояние на домакинствата е нивото на спестяванията им в банкови депозити. За 2005 г. те нараснаха с над 30%, а за полугодието на 2006 г. - с 23% на база юни 2005 г.