Катя Ценова: Цели села вече са заселени с англичани

, Катя Ценова, изпълнителен директор на "Адрес Недвижими имоти"
Какви са тенденциите на пазара на имоти у нас?
- Трябва да се отбележат две неща. Ако преди предлагането на пазара изпреварваше търсенето, то сега тези две основни величини са в равновесие. Имаме голям избор от оферти, както и реален интерес към тях. Това доведе до раздвижване на пазара и увеличаване на броя на сделките. Все още обаче тази динамика не се е отразила значително на ценовите равнища. За повишаването на броя на покупките влияе осезателно и демографският фактор. През тази година статистиката отчете увеличаване на раждаемостта, което се отрази и на пазара на недвижимите имоти. Все по-често при нас идват млади семейства, които искат да купят жилище. Имаме доста сключени такива сделки, особено през летния период.


При кой сегмент от пазара на имоти има увеличаване на покупките?
- Като цяло може да се каже, че пазарът е активен в сегмента жилищни имоти. Увеличение на сделките наблюдаваме в по-големите градове на страната - София, Варна, Пловдив. Купувачите се насочват предимно към двустайните апартаменти. Трябва да се добави и повишеният интерес към Черноморието и по-специално към северните райони. Предлаганите имоти са атрактивни като инвестиция и това кара клиентите ни да се насочват към тях заради очакваната добра доходност. Прави впечатление, че расте броят на българите, които закупуват апартамент във ваканционни селища от затворен тип. Главно това са хора, които живеят и работят в чужбина, като избират този начин да инвестират средства. Мога да отбележа също, че като цяло българинът става по-прагматичен. Той се ориентира все по-добре към изгодните и перспективни вложения на пазара.


Какво очаквате да се случи на пазара?
- Очаквахме лек ръст в цените в рамките между 10 и 15%. Това показват и последните ни анализи от края на август. Цените в жилищния сектор са се увеличили средно с 10%. По-сериозно покачване имаме по отношение на пренебрегвания сектор - земеделска земя. Около 100-километровата ивица по Черноморието цените преди бяха между 15 и 20 евро/кв.м, а сега се повишиха леко до 20 - 25 евро/кв.м. Това са терени върху, които не могат да се строят големи жилищни комплекси. Те са подходящи за самостоятелни къщи за хора, които търсят тишината и спокойствието.


Какво да очаква българинът с цените на имотите след влизането ни в Европейския съюз?
- Ръстът в цените се обуславя от сериозни икономически предпоставки и пазарна логика, а не от определено събитие - в случая влизането ни в Европейския съюз. Не е сериозно да се мисли, че на 1 януари догодина ще имаме значително по-различни цени в сравнение с месец преди това. Един от факторите, които влияят на развитието на пазара на имоти, е туризмът. До голяма степен така може да се обясни интересът към Черноморието. В по-малките градове като Русе и Велико Търново например, където все още покупателната способност на хората не се е увеличила, няма как да нараснат и сделките с имоти. Развитие на цените може да се очаква в районите, към които има засилен инвестиционен интерес, например Банско и Пампорово или пък селища с добра архитектура и минерални извори. Влизането ни в еврозоната ще засили сегментирането на имотите. В тази връзка може да се очаква плавно увеличаване на цените на луксозните имоти.


Какво се разбира под луксозни имоти?
- Критерият за луксозен имот за всеки клиент е различен. За едни това е парковата площ, за много наши клиенти лукс е голямата баня. Той е потребност и усещане, което е различно за всеки. За едни това е столичният квартал "Лозенец" за други това са районите, на които предстои развитие, но предлагат спокойствие и зелени площи. Това са зоните, към които се насочват инвеститорите за реализацията на затворен тип комплекси, като "Кръстова вада", "Малинова долина", "Редута".


В "Лозенец" вече се отчита голям проблем с презастрояването.
- Това е въпрос на гледна точка. Важно за нас е какво предпочита клиентът - да живее в район, който се счита за луксозен в София, или търси уютно място с чист въздух и простор край града. Все повече млади семейства купуват къщи до 20 км от града. Причината е, че едно двустайно жилище в София е между 40 - 50 хил.евро, а за същата цена могат да купят в покрайнините на столицата. Търсенето на клиентите ни се измества към самостоятелен дом, който дава друга среда за живеене на семейството и децата. Възрастното население все още поддържа родовите стари селски къщи, които са доста отдалечени от София.


Кои са подценените места за инвестиране у нас? Кои имат бъдеще за развитие?
- Все още пазарът е длъжник на местата, подходящи за балнеология. Районите около Велинград, Хисар, Боровец, Разлог или Добринище имат големи възможности за развитие. Проблем е лошата или липсваща инфраструктура в тези населени места. Заради раздробеността й земеделската земя там все още не е толкова атрактивна и почти не се търгува. Процесът на комасация е труден, бавен и изисква време. Бъдеще има и собствеността в селата в планинските райони, в които в момента живеят по няколко души. Развитието им е свързано със селския туризъм и определено вече има търсене от страна на чужди купувачи.


Според публикации в пресата в Испания живеят около 3 млн. британци, като вече имало случаи някои испански селища да си избират англичанин за кмет. Тъй като у нас основно британци купуват жилища с инвестиционна цел, възможно ли е това да се случи и у нас?
- И у нас вече има места, в които англичаните са голяма част от населението. Такъв е случаят със село Соколово, край Каварна, където зоната се разви покрай строителството на голф игрищата. Английските семейства се насочват главно към закупуване на парцели и къщи. Предприемачи усетиха интереса и построиха къщи с басейни, инфраструктурата е добра. Даде се и възможност на местните хора да поддържат къщите през периода, в който в тях не живеят британците. По данни на "Адрес" в селото има близо 40 английски семейства, като 4-5 от тях живеят постоянно. Има и други села по Черноморието, в които много англичани са инвестирали в имоти. Такива са Калиманци, Генерал Кантарджиево, Рогачево, както и в село Царичино, което се намира на 5 километра от Балчик. Но англичаните проявяват интерес не само към имотите по морето, а и към райони с исторически забележителности и красива планинска природа, като Дряново и Елена. Търсят характерните български къщи с чардаци и като допълнително изискване е големият двор. Тези покупки определено раздвижиха пазара на имоти във Великотърновско както на къщите,така и на парцелите. Интересен е фактът, че англичаните много бързо създават контакти с местното население и приемат неговия начин на живот. Учат български език, готвят ястия от нашата кухня, започват да развиват малко стопанство, отглеждат зеленчуци.Техният брой обаче все още не е толкова голям, колкото в Испания например.


Има ли интерес към инвестиция в терени с цел производство?
- Това са терените, които се намират в близост до пристанищата. Районът около Девня или ивицата на пристанище Варна-запад. Там, както и в Русе наблюдаваме сериозен инвеститорски интерес с цел промишлено строителство и производство. Имаме клиенти, които търсят възможност за винопроизводство у нас. Те имат ноу-хау и смятат, че България има големи възможности за развитие в това отношение. Това са големи компании от Великобритания и Франция, наложили се на международния пазар. Търсят да купят големи терени с лозови масиви от над 10 хил. дка, което е много трудно на този етап. Имали сме заявки и за 100 - 200 дка. При такива сделки сме стигали до преговори с близо 95 собственици, на които трябва да обединим интересите, за да може да се реализира продажба. Подобни случаи сме имали в района на Сливен, който е с традиции във винопроизводството. Много трудности съпътстват инвеститорския интерес и реализацията на такива проекти.


В последно време се появиха много дружества със специална инвестиционна цел, както и много фондове за имоти. Има ли какво да купят? Това не води ли до спекулативно покачване на цените?
- Определено има какво да купят. Всичко зависи от това каква цел си поставя дружеството, каква възвращаемост и за какъв период. Акционерните дружества със специална инвестиционна цел по наши данни са над 40, от които около 20 са събрали средствата си и работят. Голяма част от тях правят инвестиции основно в земя. Към перспективните вложения могат да се добавят и тези в бизнес сгради, индустриални площи, както и в големи комплекси. Със сигурност пазарът на тези имоти ще бъде атрактивен през следващите няколко години.