Растящата конкуренция ще задържи наемите на офисите

В контекста на голямото търсене на инвестиционни продукти на офис сградите вече се гледа като на златни яйца - инвеститорите влагат доста средства и сили в тяхното изграждане и в подбора на наемателите. Самите наематели от своя страна нямат голям избор поради липсата на стопроцентова гаранция какъв обем ново търсене ще се появи в този сегмент. Въпреки това наемният пазар на офиси в София и страната е сравнително спокоен с две групи основни играчи - средни и малки български фирми и големи международни играчи. За първия вид наематели определящи са локацията и разпределението на помещенията, тъй като тяхната цел е оптимизиране на разходите. За втория вид - качеството на изпълнение на сградата и наличните свободни големи площи в нея.


Цените

На фона на динамиката в обявяването и изграждането на нови офис проекти цените са спокойни без почти никакви промени за последните месеци. В София те са от 8 EUR/кв. м за по-нисък клас сгради (Б) до 25 EUR/кв. м за офисите в няколкото изградени вече офиса клас А. Продажбите се движат между 900 и 1600 EUR/кв. м за най-добрите локации. Във Варна наемите за офисите клас Б започват от 6 EUR/кв. м и достигат на места до 10 EUR/кв. м. Продажните цени дори за тези сгради са сравнително високи - от 1000 до 1300 EUR/кв. м. За модерните и нови сгради във Варна се плащат между 10 и 14 EUR/кв. м наем, но покупките са скъпи - от 1300 до 1600 EUR/кв. м, както в София. В Пловдив няма сериозно предлагане на офиси в бизнес сгради - цените тръгват от 5 EUR/кв. м и достигнат 15 EUR/кв. м за високия клас. Средните продажни цени са около 700-800 EUR/кв. м, а най-високите достигат 2000 EUR/кв. м, но на тези нива още няма сделки.


Тенденция

Задържане на средните наемни нива отбелязахме през цялата изминала година. Сходно се развива пазарът и през първите месеци на новата. Това е съвсем нормална тенденция за етапа на развитие, до който са стигнали търсенето и предлагането на офиси у нас. Продажните цени не са се променили, но драстично намалява броят на сделките за единични офиси. Тенденцията на този пазар е в две основни посоки - реализиране на все по-голям брой сгради като инвестиционни проекти, оттам и коренно различна технология на отдаване под наем. Втората по-отчетлива тенденция е излизането на малки и средни родни компании от сградите с жилищно предназначение и настаняването им в офис сгради. Това следва да повишава наемните нива на офисите от среден клас. Най-често този тип площи са разположени в сгради клас Б - обновени стари административни постройки. Но в този сегмент има стабилно предлагане, поради което цените не се покачват. Тенденцията за реализиране на добър проект при добри нива на възвръщаемост води до повишаване на качеството на изпълнение на новите сгради клас А, но конкуренцията там също е голяма и всеки проект се бори за сериозни наематели с дългогодишни договори. Това от своя страна задържа цените и във високите наемни нива.


Очакват се нови 500 хил. кв. м

Има различни данни за очаквания обем офиси, които ще излязат на пазара в рамките на следващата година. Причината е, че по-голямата част от заявените проекти са големи и ще бъдат реализирани на няколко етапа, без ясно към момента разпределение. Те обаче ще повлияят в най-голяма степен на предлагането на офис площи под наем - от една страна, като качество на изпълнение, от друга - като обем.


Срокове

Първият етап на строителство на проекта Sofia Airport Center, който ще включва логистична база и офис площи, би трябвало да започне в рамките на следващите няколко месеца. Предвижда се в началото на 2008 г. първите офиси от комплекса до столичното летище да бъдат пуснати в експлоатация. Сходни са плановете за реализация и на първата фаза от проекта Софийски Акрополис, но все още няма яснота колко и кои сгради ще бъдат завършени до обявената вече 2009 г.


Изчисления

По различни изчисления между 500 000 и 550 000 кв. метра нови офис площи ще се появят в страната до 2009 г. С това 2007 ще се превърне в годината с най-голям обем реализирани проекти в този сегмент от пазара на недвижими имоти. Това предлагане ще задоволи почти напълно търсенето на офиси клас А и ще създаде възможност за избор на големите наематели. Единственото, което остава под въпрос, е в какви срокове инвеститорите ще се справят с изграждането на обявените вече проекти и колко ще могат да изчакат наемателите. От отговора на този въпрос ще зависи и движението на цените в рамките на тази и следващата година.


Най-сериозно е търсенето на големи площи

Сериозното търсене на офис площи под наем е във високите ценови нива и в големите обеми, но това са заявки на международни компании за помещения, които ще излязат на пазара след 6 до 12 месеца. Там пазарът все още е на ниво проучвания на проекти и готовност за наемане. Търсенето на малки площи се наблюдава при средната категория офиси - в бизнес сгради с добро вътрешно разпределение и средна квадратура на отдаваните площи между 80 и 150 кв. м. Клиенти на този пазар са малките компании, които имат нужда от модерни, но не скъпи офиси. За съжаление на пазара подобно предлагане на практика липсва.


Извън София

В градовете извън столицата няма голяма динамика. Там българските компании продължават да си строят и купуват офисите, което задържа високите нива на продажба. Интересът към наемане на луксозни помещения е далеч по-слаб. Добрите помещения в новите проекти се наемат от български компании, които правят експанзия извън столицата, или от международни, които се разрастват.


Локациите

В София, както и в големите градове, офис локациите са определените още преди години - по големите булеварди за всички, чийто бизнес не е в пряка зависимост от институциите и следователно не се нуждаят от голям поток клиенти. В централните райони на дневен ред продължава да стои проблемът с паркирането, което допълнително намалява атрактивността на тези локации за наемателите.

В столицата продължава търсенето на офиси в районите на Орлов мост, Лозенец и дори в Изток. Тези локации обаче влизат в полезрението основно на малкия и средния бизнес. За търсещите големи офис площи е най-важно сградата да е нова и да има бърз достъп до центъра с достатъчно голям брой места за паркиране.