Банките се превърнаха в брокери на имоти

За едни лошите кредити са проблем, а за други - възможност за изгодна сделка. Банките все по-активно търсят начини да се освободят от проблемните имоти, чиято ипотека клиентите им вече не могат да изплащат. И заради стагнацията на пазара купувачите могат да постигнат изненадващо ниска цена.

Всички банки твърдят, че продажбата на ипотекирана сграда е крайна мярка и е на практика последната стъпка, до която прибягват, за да си върнат парите от длъжника. Обикновено първо се предлага предоговаряне на заема, например чрез отпускане на гратисен период, чрез намаляване на вноската и удължаване на срока и т. н. Финансовите институции прибягват и до услуги на фирми за събиране на вземания. И накрая - ако няма резултат, имотите се обявяват на търг чрез съдия изпълнител. Стига се и до изпълнение на пророчествата отпреди няколко години - банката просто става собственик на десетки и стотици ненужни й имоти.

"Броят на имотите, които банката е придобила в резултат на разпродажба, е изключително ограничен. Този процес не е масов при нас", твърди Мишел Кюлман, директор "Управление на риска" в Societe Generale Експресбанк. По думите му, след като приетите клиентски досиета са добре селектирани, банката в повечето случаи постига съгласие с хората, имащи временна неплатежоспособност. От Пощенска банка също твърдят, че процентът на необслужваните заеми при тях не надминава очакванията им. "Годишният темп на нарастване на проблемните кредити вече не е толкова голям, колкото беше в края на изминалата година", твърдят от трезора. Естествено никоя банка не желае да съобщи точния брой на имотите, които притежава.

Но проблемът с лошите ипотечни заеми принуди трезорите да се превърнат в агенции за недвижими имоти. "За да реализират ипотечния си портфейл, банките използват различни канали за продажба", коментира Цветелина Тасева от "Адрес". Райфайзенбанк например

отдавна има свое дружество за недвижими имоти

Други финансови институции също обмислят създаването на такива компании или просто на отдели, които да изпълняват ролята на брокери на недвижими имоти. Според Тасева Пощенска банка и УниКредит Булбанк в момента работят за изграждане на свои дружества за имоти. МКБ Юнионбанк и ПроКредит Банк пък създават такива посреднически отдели.

Показателно е, че на сайта на почти всяка банка могат да се намерят обяви за продажба на проблемни имоти - жилища, офиси, парцели и др. Те са основно две групи. В първата попадат имоти, които се продават на търг от частните съдебни изпълнители. Обявления за тях се публикуват и на сайта на Камарата на частните съдебни изпълнители, а също и на място в районните съдилища. Втората група включва онези имоти, на които банката вече е станала собственик и търси възможности да ги продаде.

При имотите, предлагани от съдебните изпълнители,

процедурата на търговете е ясна и определена със закон

Началната цена, от която започва наддаването, е 75% от пазарната стойност на имота. Ако няма кандидати, се организира втори търг, при който цената от първия се понижава с още 20%. Ако пак няма мераклии, може да се организира и трети търг, при който цената може да падне още. "Пазарът на ипотекирани имоти в момента е слаб и се разпродават малко на брой недвижимости, главно апартаменти, предприятия и хотели. Стагнацията на имотния пазар прави продажбата на ипотекирани жилища по-трудна и те понякога отиват на трети публичен търг", твърдят от Пощенска банка.

На пръв поглед да се купи жилище на търг изглежда изгодно, но има и рискове. Например старият собственик може да реши да обжалва решението на банката да продаде жилището на търг. Според съдебните изпълнители обаче случаите на повторно връщане на имота са малко. Другото неудобство при такива търгове е, че победителят трябва да внесе цялата сума за имота в 7-дневен срок.

Когато банките продават свои имоти, условията вече са доста по-различни, а сроковете по-гъвкави. Например на сайта на УниКредит Булбанк са обявени за продажба 10 имота, собственост на банката. Сред тях има жилища, офиси и производствени сгради на доста привлекателни цени. Например тухлен апартамент в Троян с площ 93 кв. м заедно с таван и мазе се предлага за 19 хил. лв. (без ДДС). Панелно жилище в Исперих от 75 кв. м пък се търгува за малко над 22 хил. лв.

Ако някой иска да купи такова жилище, трябва да си вземе конкурсни документи от офисите на банката и

да предложи цена над минималната

Всеки месец на първо число става ясно колко са кандидатите и ако са предложили еднакви цени, конкурсът продължава с наддаване. Естествено, победител е този, който предложи най-висока цена. Тогава му се изпраща писмо, в което се договаря срокът за внасяне на депозит от 10% от стойността на имота. Той служи като гаранция, че купувачът няма да се откаже от сделката. След това той има един месец да преведе цялата сума, а платеният депозит се приспада от нея.

Ако има само един желаещ, процедурата не се проваля, посочват от УниКредит Булбанк. В тези случаи условията по сделката се договарят индивидуално. Ако се постигне споразумение, купувачът трябва да внесе депозита и цялата сума по същата процедура. От банката допълват, че ако конкурсът се провали, цената на имота няма да падне, както става при търговете, организирани от съдебните изпълнители. Тогава цялата процедура започва отначало, докато не се намери собственик на имота. Купувачът може да изтегли и кредит от банката, за да плати имота, но не са предвидени по-изгодни условия в тези случаи.

В сайта на СИБанк също могат да се намерят много оферти за имоти, които се предлагат на търг от съдебните изпълнители, или пък такива, които финансовата институция е придобила. Най-интересни са търговете, които СИБанк организира като обезпечен кредитор по реда на Закона за особените залози. Така

за продан са обявени 21 апартамента в комплекса "Сън сендс сити"

в Приморско. Началните цени, на които се предлагат ваканционните жилища, са изключително ниски. Например апартамент от 96 кв. м се предлага за малко над 94 лв. на квадрат (без ДДС). И цената, от която тръгва наддаването за него, е 8103 лв. В комплекса има и апартаменти, които се предлагат на по-ниски цени. Например жилище от 54 кв. м се продава за малко над 58 лв. на квадрат (без ДДС), или тръжната цена е 3175 лв.

Желаещите могат да наддават за едно или за повече от едно жилище. За да се включат в търговете, трябва да си купят книжа от централния офис на банката. Документите и ценовите предложения се подават в деловодството на финансовата институция. Мераклиите ще бъдат допуснати до наддаването, ако преди това са внесли по сметката на банката 10% от първоначалната цена на жилището, което са избрали. Победител е този, който предложи най-висока цена. Ако има двама кандидати с еднаква най-добра цена, те продължават да наддават явно, докато не се определи купувач.

Търгът и в този случай не се проваля, ако за даден апартамент има само един желаещ. Достатъчно е той да е обявил цена над минималната. И в двата случая избраните купувачи имат срок от 7 дни, за да внесат цялата сума. От СИБанк посочват, че клиентът може да плати жилището си с кредит, но трябва да го изтегли от друга банка.

Много други трезори също предлагат за продажба от сайтовете си различни имоти. Например Банка Пиреос предлага за продан или за наем близо 80 жилища и офиси. Райфайзенбанк също има доста такива оферти. От двете финансови институции обаче отказаха да дадат повече подробности за начина, по който потенциалните клиенти могат да се възползват от предложенията.

Според Цветелина Тасева от "Адрес" няма силен интерес от страна на купувачите към тези имоти. "Обикновено интерес проявяват хора, които са близки до банките и биха могли да стигнат до тази информация. Обикновено те са достатъчно финансово грамотни или ползват юридически съветници", обясни тя.

Тасева допълни, че много банки търсят услугите на агенции за недвижими имоти, за да реализират ипотечния си портфейл. Но по думите й работата с банките върви доста трудно най-вече защото има голямо несъответствие между цената, която е готов да плати купувачът, и цената, която иска банката. "Цените на жилищата паднаха с до 45% за една година. Затова и самият заем е бил на по-висока оценка и може да се е оскъпил още през годините. Но

банките не са склонни да отпишат тези 45% спад"

обясни Тасева. Според нея двустайните жилища в София се продават за около 55 хил. евро, но купувачите са готови да дадат 40-45 хил. евро, а това е доста голяма разлика.

Преди месец стана ясно, че агенции за недвижими имоти са обявили за продажба над 700 хотела. В сайта на Камарата на частните съдебни изпълнители пък на търг се предлагат 11 хотела. Според Тасева обаче досега няма сделка с ипотекиран хотел. Първо, цените никак не са атрактивни, и второ - вече никой не вижда смисъл в такива инвестиции. Според Тасева интересът към подобни хотели често е нулев.