Икономическото възстановяване ще доведе до ръст в цените на имотите

Георги Павлов е изпълнителен директор на „Адрес недвижими имоти” АД от тази година. Той има магистърски степени по математика от Софийския университет „Св. Климент Охридски” и по бизнес администрация от City University of Seattle. Асоцииран член е на Chartered Management Institute, Великобритания, и има множество квалификации, сред които е и сертификат по международна финансова отчетност на АССА. Бил е директор „Развитие” на „Стара планина холд” АД и на машиностроителното предприятие „Спартак” АД, председател на Съвета на директорите на “Лизингова компания” АД и изпълнителен директор на “Инком” АД. От ноември 2006 г. Павлов е изпълнителен директор на AG Capital.

- Г-н Павлов, какво се промени на пазара на жилища от началото на 2011 г. и знам, че не обичате да давате прогнози, но все пак какво можем да очакваме в следващите месеци?
- На пазара на жилищни имоти няма големи новини. Наблюдава се една стабилизация на цените през първото тримесечие на годината. Броят сделки пък се е увеличил с 10 %.

- Ще има ли ръст на цените през 2011 г.?
- Има няколко фактора, които ме карат да мисля в тази посока. Първият е, както споменах, стабилизацията на пазара. Освен това, отчитаме икономически ръст, има покачване при продажбите на стоки с дълготрайна употреба, както и раздвижване при потреблението на луксозни стоки. Не на последно място банките категорично имат желание да финансират клиентите за покупка на жилище. Всичко това ще доведе до ръст на цените.

- Ваши колеги обаче наскоро се обединиха около мнението, че въпреки промоциите на банките несигурността в доходите и ръстът на безработицата остават...
- И това е вярно. Хората много правилно осъзнаха, че покупката на имот с ипотечен кредит изисква обща представа за тяхното финансово състояние в следващите 20 години. Тя е много по-реална днес, когато сме станали свидетели и на бум, и на криза. Страхът от загубите на доходи е налице и неговото преодоляване ще върви ръка за ръка с възстановяването на икономиката.

- Все пак имаше ли донякъде и положителни резултати от кризата специално в имотния сегмент?
- Кризата не повлия толкова много на пазара на консултантски и брокерски услуги, но повлия много на пазара на инвеститори. Но нека бъдем откровени, имахме късмета, че най-големите жилищни проекти не бяха стартирали още. Имахме концепции за по 5000 жилища в София и за още хиляди домове в големите градове на страната. Можем само да си представим каква огромна деструкция на капитал щяха да представляват подобни комплекси, ако бяха построени. А бяхме само на година-две от тяхното построяване. В Испания подобни „призрачни“ квартали съществуват с по 20 000 празни жилища.

- Смятате ли, че сега, когато говорим за възстановяването от кризата, тези проекти ще излязат отново на дневен ред?
- Сигурно някои от тях ще бъдат реализирани, но не очаквам това да се случи в близките 7-8 години.

- Говорихте за ръст на цените и на сделките, но официалната статистика отчита обратните тенденции. Какво трябва да се направи, за да се преодолее подобно различие?
- Две са основните неща: по-лесното е да се отделят сделките със земеделски имоти и те да влязат в отделен сегмент. Освен това трябва да се отделят и ваканционните имоти – те объркват статистиката както в разрешенията за строеж, така и в статистиката за сключените сделки. Ще се улесни процесът, ако разрешителните за строеж се представят не на база области, а по общини. Истината е, че отчитаме най-много документи и брой завършени жилища в области Варна и Бургас, но на практика те не са в общините Варна и Бургас, а в близките до тях курорти. И другото нещо, което трябва да се направи, е да се отчитат продажбите на завършени жилища, като се има предвид кога е сключен предварителният договор за тяхната покупка. Защото реалното решение за покупка не е самият нотариален акт, а подписването на предварителния договор. Когато купуваш жилище в строеж, времевата разлика между двата документа може да достигне година и половина – две.

- Ако можем да обобщим, че жилищният кредит ще бъде на фокус в банковата политика, то трезорите остават предпазливи към инвестиционни проекти?
- Генерално погледнато им е много трудно да оценят риска за реализацията на жилищен комплекс в момента. Това е свързано с фактори, които банките не контролират. На първо място играе роля цената на кв.м. Банката може да контролира разходите, строителството, но не и ценовата политика на предприемача.

- Как се промени оценката на банките за клиентите, след като се опариха достатъчно в периода на бум?
- Мисля, че сега са много по-точни. Защото, за да вземеш 20-годишен ипотечен кредит, трябва да си човек с дългосрочни перспективи, до определена възраст, с определено образование, квалификация, текущи доходи в стабилни фирми. За съжаление по-голяма част от българското население не отговаря на всички тези критерии.

- Проблем ли са за банките изгорелите ипотекирани недвижими имоти?
- Те имат тежест в портфейла на банките, но тя не е толкова огромна. Да не забравяме, че в повечето от тези случаи стои някакво сериозно обезпечение. Така че загубите ще са максимум до 20-30 %. Най-тежко ще пострадат предприемачите и хората, които са загубили жилищата си, защото не могат да си плащат кредита. Банките са добре обезпечени, а и смятам, че вече гледат по-оптимистично на нещата. През 2010 г. те засилено назначаваха хора от имотния бранш, защото в последните 15 години на тях не им се беше налагало да продават такова количество недвижими имоти.

- Голяма тема е и данъчното законодателство в частта му за ДДС, засягаща новото строителство. Вашите предложения и мнения?
- Проблемът е следният: стандартният начин за облагане с ДДС по европейската директива е ДДС да не се налага, след като имотът веднъж е купен от крайния си ползвател. Или по друг начин казано след покупката от предприемач или строител от физическо лице, в следващите 100 години не се търси ДДС за продажбата на този имот. Съгласно българското законодателство обаче налогът отпада 5 години след завършването на сградата. Това създава проблем от гледна точка на това, че има огромна необходимост физически лица да искат да препродадат имота си в първите 5 години. Те на практика не могат да го продадат на фирма, защото тя ще трябва отново да обложи жилището с 20% ДДС и това сковава пазара и затруднява в добрия смисъл спекулантите, които искат да участват.

- И какво е решението?
- Ще информирам колегите, но не знам още каква ще е тяхната позиция. Със сигурност ще запознаем Министерството на финансите, за да може да преценят какъв е публичният интерес.

- През годините се оформяха различни квартали в столицата, които за кратко се превръщаха в „топдестинации“, и заради презастрояване или лоша инфраструктура губеха от блясъка си (подобна бе съдбата на „Лозенец“, кв. „Витоша“, „Манастирски ливади“)... В момента кой е най-хитовият квартал за „по-заможните“ потребители?
- Вие изброихте квартали, в които беше модерно да се строи. Едва след като се настаниха хората там, започнаха да разбират дали е добре или зле. За най-заможните българи вечната класика си остава Докторска градина, но това е един малък и ексклузивен квартал с доста високи цени за българския стандарт – около 2000-3000 евро. Аз лично харесвам „Изток“. Но повярвайте ми има хубави части и в „Лозенец“, особено в новопостроените квартали с повече къщи, където хората се чувстват много добре. В средния сегмент мога да препоръчам „Младост“ - времената, в които кварталът е бил поляна в края на града, много отдавна са минали. „Младост“ има метро, широки булеварди, магазини.
Искам обаче да подчертая, че търсене има за всички квартали от „Обеля“ и „Люлин“ до „Иван Вазов“ и „Дървеница“. Единственото, което определя, колко време един имот ще престои на пазара е цената. Ако тя е реална, до продажба може да се стигне до седмици. И в обратния случай - да остане в графата „оферти“ 2 години.
Определянето на средната цена също е много трудно, тъй като в един квартал често се срещат съвсем различни типове сгради – може да имаме къщи – и нови, и стари; блокове – панелени, тухлени, високи здания, по-ниски. Затова и средната цена варира – например в „Изток“ тя може да е в диапазона 900-1500 евро – т.е. 60%.

- Кои допълнителни фактори в последно време играят все по-важна роля при вземането на решение за покупка на жилище – наличието на гараж/парко място, зеленина и свободни пространства, училища/детски градини в близост?
- Истината е, че факторите за крайна покупка не са се променили в последните 50 години. Един от най-важните, когато говорим за трудовите хора – за колко време ще мога да стигна до работното място. Вторият фактор е емоционалната връзка – т.е. купува се в квартали, в които клиентът е живял или има отлични впечатления. И другото „вечно“ за покупката е как изглежда сградата, дали отговаря на социалния статус. Всички останали фактори, които споменахте, са по-индивидуални.

- Когато поехте компанията, заявихте ангажимент за използването на нови маркетингови стратегии и засилване ролята на консултанта. Не мога да не ви попитам дали обмисляте нова схема за определяне на комисионите на брокерите (около 3%)?
- При нас възнаграждението се дължи и от двете страни като процент от цената на сделката, като това е приетият у нас модел. Иначе за всички, които мислят, че агентите ни изкарват много пари без особено усилие, с удоволствие бих ги назначил в „Адрес“.
Бихме искали да превърнем в стандарт и нещо друго, което правим в последната година. Предоставяме на продавача доклад – Сравнителен пазарен анализ, който му помага сам да определи реалната цена на своя имот. В този доклад се посочват конкурентни оферти на подобни на неговия имот, предоставят му се данни за сходни сделки и цените, на които са сключени те, и т.н. Така продавачът да може да определи точната цена за имота си.