Инвестицията се връща бавно

Изгодно ли е да купя жилище или не е? Преди две години този въпрос не си го задаваше нито един участник на пазара на недвижими имоти. И е нормално при бързо увеличение на цените всички да мислят, че е много печелившо да се инвестира в покупката на апартамент или къща. Купуваш в началото на годината и продаваш в края с 30% чиста печалба. Някои от предприемачите реализираха именно този сценарии и спечелиха. Други обаче подходиха към пазара през призмата на възвръщаемостта, т.е. днес ще купя жилище, но за колко години ще си върна парите? Логичен въпрос и особено актуален за период на криза, когато сентенцията „времето е пари” е по-актуална от всякога. Оказва се, че и в това отношение, както в много други, в България е различно. В нормалните, не само развитите, но дори и развиващите се пазари (към които се причисляваме и ние) срокът на възвръщаемост от покупката на имот е около 10 години У нас, независимо дали е период на криза или не, парите от подобна инвестиция може да си върнем за 18-20 години, което е двойно повече. На въпроса защо се получава така, най-често срещания отговор сред анализаторите е „Пазарът ни е объркан, не се подчинява на никаква икономическа логика”. Причината обаче се крие в съотношението цена/наем. Цените са все още високи, а наемите се определят главно от доходите. Колкото повече е отворена ножицата между тези два показателя, толкова по-бавно се връщат парите от подобна инвестиция. Има и трета гледна точка – имотът не е инвестиция, той трябва да се разглежда като съкровище, т.е. като дългосрочна инвестиция, при която стойността само се повишава.

Кога може да очакваме „стопяваме” на годините на възвръщаемост? Единият от вариантите е цените на имотите да се стабилизират, а наемните нива да започнат плавно да се повишават. Това е и сценарият с най-голяма вероятност да се случи, тъй като хората все още не са сигурни в своите доходи и възможността да изплащат дългосрочно кредит. Когато са под наем могат да управляват разходите си по-добре. Ако им се намали заплатата например, за тях е по-добрия вариант да минат от по-голям в по-малък имот, докато преговорите с банката за намаляване на месечната вноска все още им се струва по-труден и по-неизгоден вариант.

Друг сценарии за намаляване срока на възвръщаемост е ако цените на имотите започнат да се понижават, а наемите да се увеличават. Това е възможно да се случи, само при некачествените имоти, т.е. при част от пазара, и не би повлияло до такава степен върху жилищния сегмент, че да се отчете значителен спад в цените.

Изводът, който може да се направи, е преди да купите имот, вижте не само какво е неговото състояние в момента, но и перспективите за развитието на района, в който се намира. Ако е в по отдалечен квартал, в който през следващите 10 години няма да минава метро, ако има много незастроени парцели, ако инфраструктурата липсва или е в лошо състояние, то определено няма да може да си върнете бързо парите от подобна инвестиция.

Каква е възвръщаемостта при жилищата в София и големите градове, както и мнение на специалисти по темата може да прочетете в новия брой на сп. „Имотът".