Ниската лихва невинаги означава евтин заем

- Г-жо Минчева, как оценявате състоянието на пазара на ипотечни кредити в момента?

- Данните на БНБ за общия размер на отпуснатите ипотечни кредити за първото тримесечие на 2011 г. ясно показват две тенденции. Едната се изразява в това, че първите месеци на годината са традиционно слаб период за ипотечното кредитиране. Нарастването на кредитите за периода януари-март 2011 г. спрямо октомври-декември 2010 г. е само с 0.24% .

Втората тенденция е на продължаващото забавяне на ръста на ипотечното кредитиране през последните три години. В периода от март 2010-а до март 2011-а наблюдаваме скромен ръст от 3.10% на общия размер на ипотечните кредити, а през март 2009-а - март 2010-а ръстът е бил 5.85% според данните на БНБ. За сравнение годишният ръст на ипотечните кредити за дванадесетте месеца на 2008 г. е бил 40%, а за цялата 2007 г. - впечатляващите 67%. Разбира се, тези времена на кредитен бум имат своето обяснение.

- А цената?

- Цената на кредита също продължава да спада. Тази тенденция започна още от средата на 2009 г. и е валидна и сега, макар и с бавни темпове. Според индекса на „Моите пари“ за ипотечни кредити в евро най-скъпи са били кредитите през август 2009 г., когато годишният процент на разходите (ГПР) за евровите ипотеки е достигнал 10.76%, докато към април 2011 г. е бил 8.88 процента. Средният ГПР при левовите кредити към април 2011 г. пък е бил 10%. Интересът към левовите кредити продължава да бъде слаб заради голямата разлика в цената на кредита, сравнен с евровите оферти.

- През последните месеци банките отново започнаха да се конкурират, като предлагат изгодни ипотечни кредити. На какви условия залагат този път, за да привлекат клиенти?

- Ако може да се говори за завърнала се „мода“ в офертите, то напоследък тя се изразява в предложенията на банките за по-ниски лихви с до два-три процентни пункта през първата една или първите 2, 3 или 5 години на ипотечния кредит. Повечето банки продължават да предлагат добри отстъпки, ако клиентът ползва допълнително към кредита си пакет от банкови продукти/услуги, включващ например дебитни и кредитни карти, интернет банкиране, абонамент за плащане на комунални услуги и други.

- Какво бихте посъветвали кредитоискателите? Какво трябва да имат предвид?

- Да са сигурни, че вземат кредит в обем и за срок, който не поставя семейния бюджет на „ръба на пропастта“, т.е. да са сигурни в регулярността на постъпленията, които получават като доходи от заплата, хонорари, граждански договори, от бизнес и т.н. Когато се преценява цената, от особена важност е да се знае дали зад една лихва, например от 7%, е включена или не застраховка „Живот“, „Имущество“ или защита от безработица, които в момента присъстват в офертите и съответно повишават цената им, но практиката безспорно показа тяхната необходимост. Невинаги по-ниският номинален лихвен процент означава и по-евтин кредитен ресурс.

Банките остават предпазливи при оценката на кредитоискателите, които минават през сериозен анализ и оценка на доходите. Кредитната история стана важен фактор за одобрение и заемоискатели, които имат или са имали по-сериозни просрочия в кредитното си досие през последните 5 години, могат да срещнат сериозни затруднения при получаване на нов ресурс.

- Какъв тип ипотечни кредити се теглят най-често в момента?

- Масово се търсят кредити, покриващи от 80 до 90% от цената на имота, което в известна степен се дължи и на активизирането на банките на ипотечния пазар.

Според доклад на „Кредит Център“ все по-активни са домакинствата с месечен доход между 2000 и 3000 лв., търсещи жилище на цена 70-90 хил. евро. Според същото проучване над половината от изтеглилите заеми са на възраст между 26 и 35 години.

Запазва се тенденцията най-младите да продължават да увеличават дела си на ипотечния пазар. Средният размер на ипотечните кредити в страната е бил 34 870 евро през март спрямо 34 860 през предходния месец. Съотношението евро/левове за страната е 94/6. Традиционно най-големи ипотечни кредити се теглят в София - средно 43 778 евро. Най-предпочитаният срок за погасяване на ипотечен заем остава от 16 до 20 години, показват данните за март. За такъв период на изплащане са изтеглени 39.3% от ипотечните кредити през изминалия месец. Второто място е за кредитите между 21 и 25 години, които представляват близо една четвърт от пазара.