Изплащане на ипотечен заем с наем

Делът на покупка на жилище с инвестиционна цел през последните една-две години отчита непрекъснат ръст. Тенденцията ще продължи и през тази година като се отчетат двата факта, а именно, че лихвите по депозитите се топят и надпреварата на банките да предложат на клиентите по-изгодни условия по ипотечните кредити. При тези условия все повече клиенти решават да купят жилище с цел инвестиция, а много от тях си правят сметките да го изплащат с месечния наем, който ще получават. Какво обаче е хубаво да знаят преди да предприемат подобна стъпка? Насочите дава Калоян Богданов, „Маркетинг мениджър” на аг. „Адрес” пред най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg.

 

- Господин Богданов, какъв е съветът Ви към хора, които искат да купят жилище с инвестиционна цел с ипотечен кредит и с месечния наем да плащат вноската по заема?

- Вече 20% от сделките в големите градове и по-специално в София са за инвестиции. Дори при взимане на ипотечен кредит и покупка с цел отдаване под наем, месечните разходи са благоприятни. Като причер може да вземем обзаведен апартамент в столичния квартал „Младост” с площ от 65 кв. м. е на цена около 70 000 EUR. Кредитът за подобен имот би бил на стойност около 56 000 EUR. Месечната вноска по него ще е около 380 EUR, а очаквания наем – около 300 EUR. Разликата от 80 EUR е поносима, като това е месечния разход за една кутия цигари на ден.

- Подходящ ли е моментът за подобна инвестиционна схема с недвижим имот?

- Да, времето е подходящо за инвестиция в жилище, защото се наблюдават три основни тенденции:

1. Плавно поскъпване на имотите

За периода 2004-2014, данните на Националния статистически институт (НСИ) показват ръст около 64%в цените на имотите, като тук е включен и периодът на спад на цените. За 2014-2015 гг. цените на имотите са поскъпнали 7%-10%. Прогнозата ми за следващите години е, че имотите ще поскъпват плавно.

2. Спад на лихвите по ипотечни кредити

Друга благоприятна тенденция за инвестиция е спадът на лихвите по ипотечните кредити. Очаква се лихвите да продължат да намаляват стойностите си и с присъединяването на България към Еврозоната.

3. Спад на лихвите по депозити

Със спада на лихвите по кредити се намаляват и лихвите по депозитите. Това тласка все повече хора да инвестират парите си в недвижимо имущество, като същевременно с това и предпазват парите си от инфлация.

- Какви са най-честите рискове при прилагането на тази схема?

- Рисковете са евентуални и биха засегнали инвестицията Ви ако:

1. Цените на жилищата се понижат.

Това за момента е малко вероятно, защото пазарът на недвижими имоти се събуди след кризата от 2008 г. и цените плавно, но постоянно се покачват.

2. Лихвите по жилищните кредити се увеличат.

Както по-горе споменах това е малко вероятно, благодарение на членството ни в Европейския съюз и бъдещото ни влизане в Еврозоната.

3. Наемателите се окажат нелоялни.

Нужно е преди да изберете наематели да отделите време за опознаването им. Друга практика, вече широко разпространена в Западна Европа, е предплащането за два или повече месеца на наема. Друго изискване по света е препоръка от предишен наемодател.

4. Изберете неподходящ имот.

Неподходящата локация, състояние, големина и обзавеждане на отдавания имот, стеснява кръга от потенциални наематели и намалява вероятността за наемане. 

- Как те могат да бъдат избегнати?

- Преди закупуването на имот за инвестиция, купувачите трябва задължително да се консултират с имотен специалист, който да даде мнение относно качеството и възможността на имота за отдаване под наем. Също така се постарайте да се запознаете възможно най-подробно с условията по жилищно кредитиране на отделните банки. Важно е да следите анализите и прогнозите на експертите за пазара на недвижими имоти редовно.

- Какво трябва да отчете купувачът инвеститор, когато придобива такъв имот?

- Инвеститорът трябва да се съобрази с възможно най-много профили на наематели, техните  изисквания и предпочитания. На база на тази информация възможни профили на предполагаеми наематели биха били:

Профил 1 – Младо семейство с дете

Младите семейства, с едно или две малки деца предпочитат зоните извън центъра, където е по-спокойно. Те обикновено се спират на 2- или 3-стаен апартамент. Основните причини дадената локация да е подходяща са близост до метростанция, до месторабота, наличието на достатъчно места за забавление и отдих, както и паркове и детски градини.

Профил 2 – Студенти

Предпочитаната локация е в близост до университети и по-крайни квартали на столицата. Обикновено студентите, които живеят сами, търсят 1- или 2-стаен апартамент.  Напоследък се забелязва и тенденция студентите да търсят големи жилища – 3- и 4-стайни, чийто наем си споделят. Освен да е близо до университет, тези клиенти се ориентират и към райони с повече възможности за забавление – най- вече заведения и развит нощен живот.

Профил 3 – Възрастна двойка

Най-търсените места за възрастни хора са тези в близост до болници и поликлиники, паркове с цел разходка, ТЕЦ, помещение или мазе, включено към наем, с лесен достъп до самият апартамент, следователно с работещ асансьор в сградата, както и на нисък етаж.

Профил 4 – Наемател, живеещ сам

Централните места са най-предпочитани от този профил. Имотите обикновено са малки 2-стайни апартаменти или гарсониера. Достатъчни са стая  за отдих и отделна стая за работа. Търсените райони са с повече заведения за бързо хранене и ресторанти, а близостта до работно място, станции на метро и центрове за забавление и култура са ключови при тези наематели.