Може ли адвокатът да замести брокера

Не е тайна, че сделка с недвижими имот повечето хора правят веднъж, най-много два пъти, в живота си. Именно този факт поражда редица въпроси свързани не само с местоположението, типа жилище и цената му, но и с целия процес по прехвърляне на собствеността. Често хората не са наясно какви са точно функциите на брокера и на адвоката в една такава сделка. Каква е ролята на едните и на другите?  Отговор на този въпрос дава в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg инж. Ирена Перфанова, председател на Националното сдружение „Недвижими имоти”.

- Инж. Перфанова, кои дейности адвокатът няма да извърши, а брокерът ще направи задължително при сключването на сделка с недвижим имот?

- Двете професии и компетентности са коренно различни. Много погрешно е схващането, че брокерът върши адвокатска работа. И това объркване явно се е наложило поради факта, че много адвокати се опиват да се правят на брокери за недвижими имоти, използвайки отворените вратички в българското законодателство, че няма регулация на този бизнес.

Реално в посредническата дейност при сделките с недвижим

и имоти и тяхното управление всяка от двете професии си има своето място.

Брокерът и агентът са търговци. Те се занимават с търговската част от целия процес, която от своя страна включва всички етапи от запознаването с клиента или неговия имот до стигането до момента, когато трябва да се включи адвокатът, а именно крайният етап - подписването на сделката. В процеса на работа и комуникация между клиент и посредник възниква необходимостта от множество знания и умения, които професионалистите трябва да владеят, а именно: маркетинг и реклама, бизнес преговори, психология, технически знания, много добро познаване на пазара - търсене и предлагане, цени, специфични особености за дадени райони и сгради, градоустрйствени параметри, възможности за застрояване, особености при управлението на имоти, включително обикновено управление на етажната собственост, добро познаване на видовете документи за собственост, четене и разбиране на планове и чертежи, протоколи, актове, удостоверения, и разбира се правни понятия за материята, с която работя.

Често казваме „включи ли се адвокат в сделката тя се разпада”. Всъщност този израз е намерил място в практиката именно поради опитите на адвокатите да влизат в търговската част от сделката. Тяхната роля е само правната страна на сделката. Затова в екипите на агенциите за недвижими имоти винаги има включен и адвокат, който консултира брокерите и агентите по предстоящата сделка. Водещите посредници, които имат дългогодишен стаж (над 10-15 години) са натрупали толкова много опит, че често техните правни знания в материята, с която работят са повече от онези на начинаещите адвокати или адвокати, които не са специалисти по вещно-правни въпроси. Тези брокери са ценни професионалисти, които самите адвокати включват в процесите на консултация. 

В обучението по самата професия „ Брокер на недвижими имоти“ са залегнали всички цитирани по-горе знания и умения. Подобни обучения се извършват в няколко наши университета, професионални гимназии и по линия на Центровете за професионално обучение. Ежемесечно от ЦПО на НСНИ излизат брокери с държавно свидетелство за владеене на професията. Тези дипломи и множество други сертификати от специализирани обучения, които постоянно провеждаме отличават лицата, които искат и се развиват професионално, от онези, за чиято компетентност няма гаранция. Опитът натрупан с годините също е много важен за усвояването на знания, затова съветваме тези брокери, които имат такъв да направят постъпки и да получат своята диплома, за да може и потребителите вече да бъдат информирани, че за професията „Брокер на недвижими имоти” има държавен ценз.

- От какви етапи се състои проучването, което извършва брокерът преди да се сключи сделка?

- Трудно е да се обхванат всички етапи в един отговор, защото всеки казус има своите специфични особености. Но казано в едно изречение преди да седнат на масата на преговорите брокерът и неговият клиент, трябва да са изложени всички важни факти, които оказват влияние върху цената на даден имот. А именно: технически параметри и особености свързани с бъдещи инвестиции, правни аспекти - свързани с евентуални бъдещи спорове или тежести, пазарни проучвания - свързани с икономическия риск или ползи от сделката, фактори свързани с конкретни особености – като съседски отношения, предходни събития в имота, перспективи за развитие на района, предстоящи реконструкции, регулации и редица други. Не трябва да забравяме, че клиентът сам взима решение каква цена е готов да плати за даден имот, но неговото решение се базира на общата информация, която е натрупал от ползи и рискове за влизане в инвестицията. Някои клиенти анализират много подробно тези факти, други действат по-инстинктивно. Тук ролята и отговорността на брокера е много важна, за да насочи своя клиент към правилното решение.

- Необходимо ли е дублиране, т.е. клиентът да ползва и брокер и адвокат?

- Клиентът винаги трябва да има правото да се консултира със свой адвокат или нотариус. Това е за негово спокойствие. Има много случаи от практиката, в които клиентът включва личния си адвокат в последния етап на сделката, въпреки доверието, което има към своя брокер. Това обаче не освобождава агенцията от отговорността да извърши до край всички етапи от сделката, включително всички технически и юридически проверки. Адвокатите обичат да спорят и не винаги адвокатът на клиента работи добре с адвоката на агенцията, затова посредникът е важно да балансира този конфликт, за да не се стигне до проваляне на сделката. В никакъв случай обаче не може да се слага етикет кой е по-правия адвокат - всеки казус е различен.

В своята практика съм виждала как адвокати подвеждат доверените си клиенти поради некомпетентност в съответната материя. И тук моментът е много деликатен как ще се намеси посредникът, за да не се почувства клиентът излъган или неговият адвокат изложен, че допуска грешка. Агенциите за недвижими имоти работят със специализирани адвокати, които са основно насочени към вещноправната материя.