История на българския пазар на недвижими имоти

Въз основа на политическото и икономическото развитие на страната, могат да бъдат разграничени три основни етапа на развитието на пазара на недвижими имоти - по времето на социализма (до 1990 г.), преходът към пазарна икономика (1990-1999 г.) и съвременния международно атрактивен пазар на имоти през новото столетие (2000-до момента), очертават от агенция Bulgarian Properties.

Българския пазар на недвижими имоти по време на социализма

През този период строителството, цените на недвижимите имоти, жилищното финансиране и наемите се контролираха от държавата. Правото на собственост се урежда със специален Закон за собствеността на гражданите. Според този закон, членове на едно семейство или неомъжен човек може да притежава само един жилищен имот и един ваканционен имот (вила). Дори видове жилища, разрешени за закупуване от физически лица бяха уреждани чрез този закон, например, за един човек - студио, за семейство без деца - апартамент с една спалня и така нататък. Продажбите на имоти и цените на наемите се определяха от държавата по фиксирани цени. Хората трябваше да чакат реда си в дълги списъци на чакащи, за да получат право да закупят имот. Обикновено, недвижимите имоти, които се купуваха, бяха апартаменти в типични за социализма панелни сгради, които сега са основната група имоти в големите градове.

Това обяснява недостига на пазара на недвижими имоти и неадекватните цени на жилищата в България до началото на 90-те години, което доведе до прекомерно търсене, недостатъчно предлагане и подценяване на жилищните имоти в страната.

Преходът към пазарна икономика

През този период държавата прехвърли правото на собственост на частните собственици, чиито имоти са били национализирани преди. Така предлагането на имоти нарасна, но в същото време строителството на нови имоти беше ограничено. Цените на апартаментите по това време започваха от 2-3 евро на кв.м. и нараснаха драстично поради високите нива на инфлация и дори хиперинфлация в периода 1996-1997 г. Намаляващите доходи, нарастващата безработица, голямата несигурност (политическа и икономическа) и липсата на финансиране или много високи лихвени проценти (достигащи и дори надвишаващи 1000%) задържаха развитието на пазара на недвижими имоти.

В края на 90-те години масовата приватизация приключи, хиперинфлацията беше овладяна и голяма част реформите бяха извършени. Освен това, страната кандидатства за членство в НАТО (член на НАТО от 2004 г. е) и ЕС (официално е член от 2007 г.), което допринесе за повишаване на привлекателността на страната за местни и чужди инвестиции.

Съвременният пазар на недвижими имоти в България

През първото десетилетие на XXI век българският пазар на недвижими имоти за първи път се появи на международната инвестиционна карта, което предизвика чуждестранното търсене на имоти в България. По време на този много кратък период, пазарът на имоти премина през двуцифрен годишен ръст, който доведе до имотен бум, а след това и огромен спад в цените на имотите със започването на световната икономическа криза.

Между 2003 г. и 2008 г. имаше петгодишен период с двуцифрен ръст на цените, следван от 30-40% спад в цените на жилищата след това.

По отношение на номиналната стойност, средните цени на имотите в България се увеличиха с 201% през периода 2000-2010 г., като след отчитане на инфлацията (с Хармонизирания индекс на потребителските цени), реалният ръст на средните цени на имотите за същия период е 68.76%. Това прави среден ръст от 11.65% на година, дори и след огромния спад в цените от 2008 г.

През 2014 г. започна плавен подем както в цените, така и в броя на реализираните сделки с жилища. Средногодишното поскъпване е в рамките на 7%-10%. Може да се каже, че в момента сме във втори цикъл на модерния пазар.