Дори по-престижните квартали не са застраховани от лоша конюнктура

Доскоро се смяташе, че конюнктурата на пазара в престижните райони е по-благосклонна към продавачите. През последната година обаче статистиката показва определено снижение дори на доларовите цени на имотите. Логично бе след обезценяването на американската валута офертите в долари да нараснат, за да го компенсират. На практика това става само в много малко случаи. За анализ на пазара на по-престижните зони на столицата през 2002 г. избрахме кварталите “Борово”, “Изток” и “Света Троица”.

Жк “Борово”
е своеобразна смесица от стари и по-нови панелни блокове, стари и новопостроени тухлени кооперации, блокове ЕПК и еднофамилни къщи.
По-старите панелни блокове (най-вече общите им части) не се поддържат и са в лошо състояние. В най-добър вид са тухлените сгради, строени преди 1990 г. Всички жилищни блокове, градени преди 1989 г., са топлофицирани. От новите тухлени кооперации има някои, които също са с централно топлозахранване и много добро разпределение на жилищната площ.
В началото на 2002 г. в “Борово” едностайните апартаменти са се оферирали за продажба средно за 11 530 долара, а в края на годината - за 13 100 долара. Нарастването в доларовата цена е от 13,6 на сто. През януари за една гарсониера са се плащали средно 25 950 лв., а през декември - около 25 000 лв. На практика реалният спад на цената е с 3,66 на сто.
Доста по-различна тенденция се наблюдава при двустайните апартаменти. През януари и декември те са се оферирали средно съответно за 18 330 долара и 22 500 долара. Поскъпването в долари е с 22,75 на сто. По курса на долара се получава, че през януари за двустаен в южния столичен комплекс са се плащали по 41 240 лв., а през декември - близо 43 000 лв. Реално цената бележи леко увеличение от 4,26 процента.
По-голямо реално поскъпване има на пазара на тристайните апартаменти. В началото на миналата година средната офертна цена е била 27 090 долара, а в края й - 35 400 долара. Доларовото поскъпване е 30,6 процента. През януари доларовата цена е съответствала на близо 61 000 лв., а 12 месеца по-късно - на 67 600 лв., което прави реално поскъпване от 10,81 на сто.

Жк “Изток”
е един от най-престижните райони на столицата. Най-важното е, че за разлика от центъра старите имоти, предлагани за продажба или наемане, са в много добро състояние. Преобладават малките тухлени кооперации и еднофамилните къщи. По-големите сгради са високи железобетонни блокове и също са в идеален вид, за разлика от своите “събратя” на други места из София. В източните зони на комплекса има и стари панелни блокове.
През първия месец на 2002 г. в жк “Изток” гарсониерите са се оферирали за продажба средно за 16 950 долара, а през декември - за 16 500 долара. Дори в доларовата цена има малък спад от 2,65 на сто. През януари за една гарсониера са се плащали средно 38 140 лв., а през декември - около 31 510 лв. На практика реалният спад на цената е с близо 17,4 на сто.
Подобна нелогична тенденция на срив в реалните цени за престижен район като жк “Изток” се наблюдава и при двустайните апартаменти. През януари и декември те са се оферирали средно съответно за 26 580 долара и 24 800 долара. Поевтиняването в долари е с 7 на сто. По курса на долара се получава, че през януари за двустаен са се плащали по 59 800 лв., а през декември - близо 47 370 лв. На практика реалната цена бележи намаление от 20 процента.
Пазарът на тристайните апартаменти също сочи тенденция към спадане. В началото на миналата година средната офертна цена е била 43 420 долара, а в края й - 43 200 долара. Доларовата цена няма съществени изменения. През януари тя е съответствала на близо 97 700 лв., а 12 месеца по-късно - на 82 510 лв., което прави снижение на средните офертни цени с цели 15,55 на сто.

Жк “Света троица”
е сред най-търсените и предпочитани западни квартали в София. Сградият фонд е разнообразен, но преобладават панелните блокове. По-старите панелки (с външни балкони) са концентрирани по протежение на бул. “Европа”. В същата зона са и старите 5-етажни тухлени блокове. Стари тухлени блокове има и по ул. “Цар Симеон” и близо до Трета градска болница. Жилищата в тях са и най-търсени за купуване. В останалата част на жк “Света троица” преобладават по-новите панелки и високите ЕПК-та. Най-нови са панелните блокове, строени в близост до метростанция “Вардар”. Там все още се достроява и една сграда тип ЕПК. В северната част на квартала (или както брокерите я наричат “горната”) има и един блок (N№352), който е строен по технологията на пакето-повдигащите се плочи.
През януари 2002 г. гарсониерите са се оферирали за продажба средно за 10 400 долара, а през декември - за 10 600 долара. Увеличението в доларовата цена е символично. През януари за една гарсониера са се плащали средно 23 400 лв., а през декември - около 20 250 лв., което е с близо 13,5 на сто по-евтино.
Подобна тенденция на спад в реалните цени се наблюдава и при двустайните апартаменти. През януари и декември те са се оферирали средно съответно за 14 700 долара и 15 400 долара. Поскъпването в долари е с 4,76 на сто. По курса на долара се получава, че през януари за двустаен в този столичен комплекс са се плащали по 33 075 лв., а през декември - близо 29 415 лв. В действителност реалната цена бележи намаление от 11 процента.
Пазарът на тристайните апартаменти също е във властта на тенденцията към снижение. В началото на миналата година средната офертна цена е била 17 700 долара, а в края й - 17 800 долара. Доларовата цена е останала почти непроменена. През януари тя е съответствала на приблизително 39 825 лв., а 12 месеца по-късно - на 34 000 лв., което прави снижение на средните офертни цени с 14,6 на сто.

Васил ТАШЕВСКИ
[email protected]