Емилия Димитрова - юридически рецензент на проектите за Южен парк-III част: Няма правни гаранции за реализирането на проектите

Юридически проблемът със статута на реституирата част от Южния парк намира решение главно в два закона - Законът за управление на територията (ЗУТ) и Законът за общинската собственост (ЗОС)., Новото сторителство все по-агресивно навлиза в чертите на третата част от столичния паркАдвокат Емилия Димитрова - юридически рецензент на двата проекта, смята, че идеята предлагана от колектива на арх. Сокерова, частните имоти, които попадат в изградената част от парка, да се групират в компактни зони, предвидени за спорт и атракции и намиращи се в неизгардената част на парка, може да се осъществи, като се приложат два правни способа - отчуждаване и след това регулация по чл. 16 от ЗУТ. Тук предложението е за обезщетяване собствениците. За да се реализира това предложение, те задължително трябва да бъдат обезщетени с недвижим имот, който попада в друга част от парка, където е допустимо да има частна собственост, а именно в зоните за спорт и атракции. Тук възниква проблемът относно осъществимостта на това предложение. Съгласно чл. 26 от ЗОС видът на обезщетението се определя по споразумение между общината и собственика на отчуждавания имот. Възможно е собственикът да не иска да бъде обезщетен с недвижим имот и да поиска парично обезщетение. Когато собственикът и общината не постигнат съгласие, въпросът се отнася за решаване пред окръжния съд по местонахождението на имота. Поставя се началото на една съдебна процедура, която не може да бъде предвидено колко ще трае във времето. Не може да бъде предвиден и изходът от тази процедура. За успешното реализиране на направеното предложение от основно значение е собственикът на отчуждавания имот да бъде обезщетен с недвижим имот.
Въпросът е свързан с прилагането на регулацията по чл. 16 от ЗУТ. Прилагането му е свързано с намаляване площта на имотите до 25%. Въпросът е какъв трябва да бъде общият размер на всички поземлени имоти, урегулирани съгласно чл. 16 от ЗУТ, след намаляване на площта им със съответната процентна част, която се придобива безвъзмездно от общината. Възможно ли е върху тази чиста площ да бъдат осъществени предвижданията за устройство като зона за спорт и атракции при спазване на изискванията на Наредба №5 - чл. 39 и чл. 40? Има ли наличие на резерви в рамките на чистата площ след регулацията по чл. 16 от ЗУТ, с които да се посрещне евентуално допълнително намаляване на територията за спорт и развлечения в случаите, в които собствениците на отчуждаваните имоти поискат да бъдат обезщетявани парично, вместо с недвижим имот и ако съдът одобри тяхното искане?Какво ще стане с възможността проектът да се реализира, ако се окаже, че всички собственици на отчуждавани имоти поискат да бъдат парично обезщетение и съдът се съгласи с това? При една такава хипотеза
проектът е абсолютно нереализуем
Предложенията, които прави екипът с ръководител арх. Герганова относно реституираните имоти, са две. Едното е частните имоти да бъдат отчуждени по реда на чл. 205 т. 3 от ЗУТ във връзка с чл. 3 ал. 2 т.2 от ЗОС. Аргументът е, че имотите се намират върху съществуващи озеленени площи за широко обществено ползване, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от общинско значение. Това предложение е законо- и целесъобразно. Второто е собствеността върху същите тези частни имоти да се запази, като в тях се осигури обществен достъп и публичност на ползване. Не се посочват конкретните способи за това. Според Димитрова това предложение е незаконосъобразно. То противоречи на чл. 61 ал. 2 от ЗУТ и чл. 36 ал. 2 от Наредба №5, тъй като разпоредбите предвиждат, че парковете са предназначени за широко обществено ползване и поради тази причина собствеността в тях е публична. Следователно в зоната на градските градини и
в парковете е незаконосъобразно да съществува частна собственост
на физически или юридически лица, така и имоти частна собственост на държавата или на общината.
Що се отнася до реституираните имоти, попадащи в неизградената част от парка, проектантският колектив предлага да се създадат условия за групиране между тези имоти и между общинските имоти. За да може да се осъществи това групиране, е необходимо Столичният общински съвет на основание чл. 6 ал. 1 от ЗОС да обяви съответна част от своите имоти за частна общинска собственост. Това по закон е възможно. Още повече, че касае общински имоти, които се намират в зоната за обществено обслужващи дейности и озеленяване и най-вече в зоната за спорт и атракции. В предложението обаче съществува неяснота относно начина, по който ще се извърши това групиране. Тя е особено важно да бъде анализирана именно с оглед възможността проектът да се реализира на практика.
Авторите на проекта говорят за създаване на урегулирани поземлени имоти, които да включват повече поземлени имоти, като в същото време твърдят, че в случая групирането на този вид имоти не предизвиква съсобственост, а урегулирането е само на основата на тяхното функционално предназначение.Самата формулировка е неправилна, тъй като предложението може да се тълкува двояко, е мнението на адвокат Димитрова. Съгласно чл. 17 ал. 2 т. 3 от ЗУТ, когато съседни поземлени имоти се урегулират в един урегулиран поземлен имот, върху този урегулиран поземлен имот винаги възниква съсобственост. Проблемът е, че именно поради факта, че възниква съсобственост. Чл. 17 ал. 3 от ЗУТ изисква собствениците на тези съседни поземлени имоти, които ще се урегулират в един урегулиран поземлен имот, да представят в общината предварителни договори, които да са писмени и с нотариално заверени подписи и чрез тези договори собствениците на съседните имоти ще си прехвърлят взаимно собственост. Тези предварителни договори ще определят размера на идеалните части, които собствениците на съседните поземлени имоти ще придобият в урегулирания поземлен имот, който ще включва техните поземлени имоти.
Няма обаче правни механизми
които да задължат собствениците на съседните поземлени имоти да сключат тези предварителни договори нито помежду си, нито със Столична община. Възможно е някои от собствениците на поземлен имот да не желаят по този начин да бъде извършена регулацията на имота му и следователно да не стане страна по такъв предварителен договор. Това би създало сериозни затруднения за практическата реализация на проекта, макар че предлаганият метод е законосъобразен.
Територии или устройствена зона е съвкупност от съседни поземлени имоти със сходни характеристики и преобладаващо предназначение. Този начин на групиране на имотите не води до промяна на собствеността върху имотите, които са включени в тази територия или устройствена зона и те се намират извън регулация, т.е. не могат да бъдат застроявани и върху тях не могат да бъдат изграждани предвижданите спортни и други съоръжения, което поставя под съмнение на практика да бъдат реализирани тези предложения.
Заключението на адвокат Димитрова е, че правните способи и на двата проекта са законосъобразни, но нито един от тези способи не създава гаранция за практическото им реализиране.
Милена БОГДАНОВА
[email protected]