Инж. Андреев: Страхът, че цените ще продължават да растат, кара хората да купуват и в момента

При покупка на жилище за клиента са определящи са три фактора – максималният бюджет, който може да отдели, районът, в който желае да придобие имот и видът строителство. Анкета на най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg показва, че към днешна дата, че 36% от потенциалните клиенти биха купили апартамент ново строителство. Почти толкова – 35%, биха предпочели жилище в стара сграда, а за 29% това не е най-важният фактор при придобиване на жилище. След пандемията, наличието на инфлация и военни действия, цените и на единия и на другия вид имоти расте. Въпросът е докога и с колко ще поскъпват жилищата. Според инж. Пламен Андреев, управител на „Планекс Инвест“, стойността на квадратен метър жилищна площ ще върви, макар и плавно, нагоре поне в близките 5 до 7 години.

Инж. Андреев, кои са новите специфики на пазара на жилищно строителство в контекста на повишена инфлация, поскъпнали строителни материали, изключително нисък процент или дори липса на продажби на жилища в етап на строеж?

За съжаление 2023 г. не донесе нищо по-добро. Въпреки че към момента има известно успокояване на цените на материалите, драматично увеличилите се в периода цени се запазиха, дори продължават с по-малък темп да нарастват – най-вече цимент, полимери, алуминий и други.

Увеличава се непрекъснато и цената на труда, като за повечето видове работи ръстът е около два пъти. Това пряко рефлектира върху цените на жилищата и те растат почти пропорционално на растящата строителна себестойност.

Проблемът е, че ако цените са стигнали предела си спрямо възможностите на купувачите, това пряко се отразява на интензивността на търсенето. Въпреки това, страхът, че цените ще продължават да растат, кара хората да купуват и в момента. Трудна ситуация, плашеща неизвестност, несигурна среда. Но в същото време средата е несигурна и за „парите“ (за наличните ни пари).

Предлагате няколко типа жилища в различните ниши (среден, по-висок клас). Как се движеха цените през последните 12 месеца там?

Колкото е по-висок „класът“ на сградите (комплексите), толкова по-високо в проценти е увеличението на себестойността. Разликите спрямо ниския клас са в това, че купувайки висок клас жилище хората „купуват“ висок стандарт на живот и продукт с висока добавена стойност. Такъв продукт не се обезценява във времето т.е. вложените средства са „на сигурно място“ и купувачът не би претърпял бъдещи загуби.

Предвид факта, че броят на тези имоти е малка част от пазара и че на пазара не излизат много нови аналогични имоти, се запазва устойчиво търсенето на висококласните жилища. При нас – в „Морени клуб резиденс“ това е точно така. Освен този факт, от съществено значение е уникалността на проекта – среда, архитектура, локация, качество на изпълнението. Нашите клиенти получават жилище с отлични показатели на енергийна ефективност, възможности за различни енергоизточници – ел. енергия и природен газ, получават не само жилище, а и изцяло нова инфраструктура изградена от нас. Получават точно това, което сме анонсирали при започването на проекта.

Покупката на жилище с кредит е дългосрочна инвестиция. В интервю споделяте, че млади хора с 1200 лв. заплата и събрани 20 000 – 30 000 EUR предприемат подобна инвестиция – покупка на жилище. Те трябва да си направят „добре сметката“ в дългосрочна перспектива. Как обаче е възможно това в днешната динамична ситуация?

Има публикувани анализи за възможностите за покупка на жилище спрямо месечните доходи. Доколкото си спомням – цената на жилището, което можете да си позволите е до размера на сто месечни заплати. Разбира се, при нормални нива на инфлация, ниски лихви по кредитите и да нямате други задължения (т.е. да обслужвате други кредити). Този анализ излезе преди около година.

Днес ситуацията е по-различна – и като настояще – високи разходи за живот, и като бъдеще – липса на предсказуемост и доста по-голям риск. Цифрата „сто“ вероятно е станала „сто и двадесет“. И все пак, ако доходите Ви са достатъчни и можете да си позволите покупката на ново или смяна на собствено жилище, такова действие има смисъл.

Може би с по-бавни темпове, но цените ще вървят нагоре поне в близките 5-7 години. След коронавируса и, дай Боже, след края на войната, икономиките са много дебалансирани, пренареждат се собствености, финанси, производства, икономика и т.н. Всичко, в това число суровини, горива, енергия е в търсене на алтернативни решения, което почти винаги води до повече разходи и по-високи цени. Тенденцията за пълзящ ръст е факт.

И все пак защо хора с малко пари в брой и ниски доходи купуват жилище? Едва ли всички те имат нужда от първи дом?

Според мен това е временно явление провокирано от ниските нива на лихвите по ипотечните кредити и кредитите за закупуване на жилища. Повечето хора (особено младите, мигриращи към по-големите градове) си казват – защо да плащам наем на някого, след като мога да купя с кредит и вноската ми да е колкото е наема. Изглежда на пръв поглед правилно, но само ако нищо не се променя във времето.

Но ако се промени? Ако лихвите станат двойно по-високи, ако наемите паднат? Какво ще се случи – не знам – ще има такива, които са спечелили, сигурно ще има и загубили. Всеки сам си решава. Но най-близо до правилното решение са банките – ако банката Ви откаже кредит – не купувайте.

Определихте 2022 г. като трудна за пазара. Как започна 2023-та и какви са Вашите прогнози за нея?

Точно така – 2022 г. беше трудна – но не толкова за пазара, колкото за предприемачите. Увеличени разходи, необходимост от повишаване на цените на имотите, промяна на пазарната ситуация.

Като че ли в първите месеци на 2023 г. има някакво успокояване, информираните купувачи са на ясно със ситуацията и не се оттеглят от пазара. Трудно ми е да прогнозирам – сега сме в едно затишие, след което предпочитам нормализиране и по-спокойна среда, а не пазарна еуфория. Няма нищо по-добро от предвидимата среда.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК