Питайте брокера за общите части, когато купувате недвижими имоти

Ако търсите жилище и се ориентирате по квадратурата, трябва да имате едно наум. Офертите предлагат квадратура, която се оказва далеч по-малка от реалната жилищна площ. Според повечето специалисти в бранша обаче нещата опират по-скоро до информираност, отколкото до реално съществуващ проблем.

Според председателя на Националното сдружение Недвижими имоти Орлин Владиковпрофесионалистите в бранша трябва да обръщат особено внимание при изготвянето на правилната оферта и при нейната експозиция на пазара. Владиков уточни, че все още на родния пазар за недвижими имоти има брокери в утвърдени агенции, които не обръщат внимание на този проблем и не изискват всички необходими документи.

Ако процентите за общите части спрямо реалната жилищна площ не са посочени в нотариалния акт на имота, това задължително е уточнено в таблиците за ценообразуване на строителните компании Експертите в бранша твърдят, че различията не са случайни - в различните години законодателството е уреждало по различен начин площите на застроените имоти.

В стари документи за собственост преди 1944 г. са се вписвали само основните помещения - спални, холове и т. н. Квадратурата на помещения като тоалетни, бани и килери не е била вписвана, защото те са се възприемали като сервизни.

Валентин Съйков, управител на Имоти, беше категоричен, че тенденцията през годините винаги е била една и съща - все повече площи се включват в общата квадратура, която се продава. Например при масовото жилищно строителство при социализма единствено квадратурата на балконите, терасите и някои служебни помещения не е включена в общата жилищна площ. Обикновено при продажбата на такива стари жилищни имоти при измерване на реалната площ, която се продава, се констатират и различия от записаната в документа за собственост.

Орлин Владиков уточни, че размерът на общата част спрямо ефективната площ при жилищните стради обикновено варира между 12 и 18%. Но има и редица случаи, в които поради непонятни причини - недостатъчно внимание или непрофесионализъм от страна на проектанти и архитекти, включените общи части надхвърлят 25-30% от продадения имот. Когато става въпрос за административни или обществени сгради, процентът е значително по-висок.

Новото строителство след 1990-1991 г. практически слага край на разнообразието в метода за изчисляване на площите, като отразява абсолютно всички застроени площи в документацията. Според хора от бранша, които търгуват с недвижими имоти, строителните фирми също имат своя вина в неясното положение на този пазар, защото в определени ситуации в техен интерес е това да не е дефинирано ясно и да е размито. Факт, който не изключва по никакъв начин отговорностите на агенциите за недвижими имоти и на кандидат-купувачите да се информират и да извършват проверки по всички документи.

Не можем да очакваме, че механизмът за определяне цената на продаваните имоти върху квадратен метър ще се промени. Според Орлин Владиков ще бъде много сложно, ако агенциите при оферирането на един имот започнат да раздробяват общите части. Това не се прави и никъде по света, твърдят експерти. Световната практика е да се определя цената за определени региони така, както се прави и у нас. Брокерът, ако е достатъчно професионално ориентиран, може да направи анализ на цената и да предостави информация за това колко процента са общите части и колко реално те струват на клиента.Съответно и всеки клиент може да поиска да му бъде направен такъв анализ.

Според експертите световният опит няма единни правила за продажбата на общите части, както няма единни правила и за това какво значи разгърната застроена площ и какво влиза в нея. В повечето страни офертата се прави въз основа на тип жилищен имот - оценява се по местоположение, степен на лукс на изграждане на цялата сграда и нивото на завършеност на отделните видове работи.