Добромир Ганев: От покупките на имоти край морето се очаква 10% доходност

Добромир Ганев е председател на Варненската асоциация за търговия с недвижими имоти. Завършил е икономическия университет в града с магистърска степен по “Икономика и управление на индустрията”. Има следдипломна квалификация “Международна търговия и бизнес развитие” в Минеаполис САЩ. Създава "Форос" през 1993 г. и към момента компанията има офиси в Бургас, Шумен, Добрич, Стара Загора, Сливен, Велико Търново, Габрово, Плевен, София, Русе, Разград, Силистра,Ямбол, Хасково, Видин и Ловеч.

Какви са тенденциите на пазара на имоти по Черноморието през тази година?
- Тенденциите са за лек ръст в някои райони на Черноморието, но не във всички. Със сигурност мога да кажа, че вече се чувства голям дефицит на парцели между Варна и Златни пясъци.Това определя и лекото покачване на цените. По отношение на Северното Черноморие забелязваме раздвижване след Балчик. Доста хора предпочитат инвестицията в този район заради това, че няма сериозно строителство и е по-спокойно. Това е очарованието му. Засега в крайните северни райони купуват повече българи, отколкото чужденци. Що се отнася до Южното Черноморие, там интересът традиционно е голям. Доста от къмпингите са приватизирани и се продават като обект на застрояване. Дори Синеморец вече е обект на застрояване.


Каква е разликата спрямо миналата година?
- Миналата година се прояви интересът към селските имоти, като през тази година тенденцията се утвърждава. Това е един нов пазар, който е изключително на чужденците. По-малко българи се интересуват от такава покупка. Чужденците купуват най-вече за полугодишно живеене.
Разликата между миналата и тази година на пазара на недвижими имоти е и в относителното стабилизиране на цените. В края на годината ще разберем и дали по-високите цени са се довели до намаляване на броя на сделките.


Какви хора купуват имотите?
- Много трудно може да се намери статистика по въпроса, но най-общо категориите на инвеститорите в недвижимости са три - чужденци, българи и българи, живеещи в чужбина. От гледна точка на опита на нашата компания, мога да кажа че много по-голям е интересът от страна на чужденци. Сделките през миналата година в цялата страна бяха около 150 000 хиляди, информацията, която аз имам е, че от тях 3% са покупки от чужденци.
Що се отнася до българите живеещи в чужбина, много е трудно да се определи, защото те идват при нас на практика като български граждани или осъществяват сделките чрез роднини, живеещи в страната.


С каква цел най-вече се купуват имотите?
- Голяма част от сделките, които бяха сключени през миналата година, бяха с инвестиционни намерения. Основната цел на голямата част от инвеститорите обаче е за покупка на дом. Но заедно с това в този момент това се съчетава с възможността за осъществяване на добра доходност в бъдещ период. Голяма част от чужденците, които купуват имот в България, искат да живеят няколко месеца в годината в него и след това да го отдадат под наем. Но те трябва да знаят, че не са много възможностите за това. Районите, в които това може да стане, са много малко - Варна, Бургас, Слънчев бряг и Златни пясъци. Това е основният мотив при чужденците - инвестиция с цел доходност, дали от разлика в цената в бъдещ период, дали от приход от наеми. Около 80% от чужденците, които купуват имоти от нас, ни ги отдават за управление за периода, за който няма да ги ползват. Именно заради тази тенденция се забелязва увеличаване на предлагането на имоти под наем. Това запазва цените на наемите на едно стабилно ниво и там не се забелязва ръст.


Започва ли застрояване на Златни пясъци с жилищни площи, както в Слънчев бряг?
- Започва. Със сигурност вече няколко проекта са в първа фаза. Вероятно през следващата година ще има хора, които ще притежават собственост на Златни пясъци. Може би няма да бъде в мащабите, каквито наблюдаваме в Слънчев бряг, просто защото няма толкова свободни парцели. Заради дефицита на площи ще се покачат и цените там. По принцип Златни пясъци е смятан за по-висококласен курорт. Цената на квадрат земя там вече достигна 200 евро. В Несебър в Стария град има земя и за 800-900 евро за квадратен метър. Цената на имота се определя от неговата доходност, защото 90% от покупките в курортните райони са със спекулативна цел, в добрия смисъл на думата. Всички търсят около 10% възвращаемост от тях.


Реални ли са стойностите на недвижимите имоти?
- Такъв е пазарът. Излязоха публикации, че собственици на имоти и на фирми посредници спекулират на пазара и едва ли не те поддържат тези нива. Това не може да стане, защото само на нашия пазар във Варна има 400-500 фирми. Няма как една компания, колкото и голяма да е тя, каквито и продажби да има, да формира цените.
Пазарът може да бъде повлиян за кратко от едно изказване на министър например. Но това е психологически момент, чието влияние в рамките на един месец спира. В някои райони по Черноморието през следващата година ще паднат цените, но няма да споделя къде. Това е лично мое мнение.


Каква е вашата прогноза за цените на недвжимите имоти до края на годината?
- На определени имоти като видове, като качество и като местонахождение цената им няма да пада, а ще скача. В престижните райони просто няма как да пада цената.
Един човек, който днес е станал богат, за да покаже че е богат, иска да си купи в центъра на Варна. Всичко е въпрос на предлагане. Моята прогноза е за ръст между 12-15%, спрямо 2003 г. Разбира се, базирам прогнозата си на средни стойности, защото знаете, че за различните райони е различно.


Има ли покупки на имоти по интернет?
- От миналата година имаме случаи на продажби. Този процес продължава, но като цяло не се увеличава. Инвеститорите от чужбина предпочитат да дойдат на място, което е по-добрият вариант за всички в процеса, защото няма изненади впоследствие. Аз лично бях изненадан от тази тенденция - да се купува по интернет, и в момента се потвърждава, че тя няма бъдеще. Няма как да купиш имот без да го видиш. Може ако той е ясен, например апартамент ново строителство, и ако клиентът е купил до момента пет имота и знае, че няма да го подведем. Това са случаите, които са възможни.


Има ли интерес към офис площи във Варна?
- Офис сградите са малко, но няма търсене. Как да си купя такава, която се предлага за 1.5 млн. евро или 3000 евро на квадрат. Няма как да стане. В София положението е друго. Преди няколко години строителните предприемачи там започнаха масово да строят офис сгради и в момента има стотици празни. След като не могат да бъдат отдадени под наем, собствениците искат да ги продадат. Искайки да ги продадат, цените им падат, защото са стотици. Тогава стойностите стават разумни и поносими. Във Варна обаче продължава интересът към промишлените земи. Почти всичко е изкупено - около "Метро", пътя за Владиславово, по крайезерния път и т.н. В момента излиза новият план на района по магистралата Варна-София и там ще бъде насочено търсенето в бъдеще.


Накъде ще се развива Варна, която отеснява всяка година?
- Промишленото строителство ще се развива на запад. Строителството за жилищни нужди го виждам традиционно в посока Златни пясъци, защото на практика градът се свърза с курорта. Може би за нашите стандарти след Кранево ни се вижда малко далеч, което в Европа е никакво разстояние. Квартал Галата вероятно ще се очертае като интересен район. Сега там се прокарва канализация. Смятам, че в близко бъдеще ще се усвоят всички възможни парцели в централна част, широк център и междублоковите пространства в кварталите. Едва след това може да се мисли за реално разширяване.


Как може да повлияе евентуален закон за Черноморието?
- В момента тече дискусия по този въпрос за да се разберат настроенията. Моето лично мнение е, че закон е необходим. Той трябва да регламентира застрояването в разумни граници, в разумни параметри като интензивност и плътност. Това със сигурност ще окаже положителен ефект, защото сега виждаме последиците от плътното застрояване на Слънчев бряг и Златни пясъци.
Законът трябва да бъде съобразен с разумните забележки на хората, които се занимават на този пазар. Давам веднага пример, който дойде от кметовете.
Застрояването да речем около Бяла, където има само скалисти брегове и няма никакъв плаж, няма нужда да бъде на 100 метра след бреговата ивица. Трябва да се погледне диференцирано - спрямо района, възможностите за застрояване и т.н. Ето такива неща, ако бъдат взети предвид, законът ще бъде от значение. Но нуждата от него е видима.


Какво ви накара до потърсите сертификация по ИСО?
- Ние сме първата компания за недвижими имоти в България, сертифицирана по системата за качество ИСО 9001-2000. Накара ни естественият стремеж да предложим услуга с постоянно високо качество. Получаването на сертификата е свързано с повишаване квалификацията на брокерите. Много по-важен е не самият документ, който получихме от BVQI, а последващия контрол, който системата изисква. Другият основен мотив за придобиване на сертификата е изискването на наши британски партньори, с които работим по съвместни проекти. Продължаваме добрите си контакти с Острова и само от началото на годината участвахме в международни изложения за недвижимости в Лондон, Лийдс, Брайтън и др. Там "Форос" представи не само своята дейност, но и България като интересна дестинация, както и предимствата за инвестиции в страната.