Деян Кавръков: АДИС ще предлага на българи висок клас имоти в чужбина

На Лондонската стокова борса управителят на Агенцията за дипломатически имоти в страната (АДИС ЕООД) представи възможностите за инвестиране в недвижима собственост в България. В специализирания семинар, организиран от групата "Файненшъл таймс", участваха над 200 големи инвеститори и представители на банки, инвестиционни фондове, рейтингови агенции. АДИС управлява недвижима собственост с разгъната застроена площ от 108 хил. кв.м, от които 57 на сто са жилища. Те се намират в сгради в режим на етажна собственост и затова компанията има отношение към промяна на действащата нормативна уредба.

Какви са тенденциите за развитие на българския пазар на имоти?
- Тенденциите са положителни. През следващите три години се очертава българският пазар да бъде един от най-атрактивните в Централна и Източна Европа. За деветмесечието имаме средно покачване на цените на недвижимите имоти с 21% във всички сегменти на пазара - жилища, земеделски имоти, офис и търговски площи. Най-голям е растежът в цените и в реализираните обеми при жилищните имоти, като поскъпването е средно между 25% и 35%. Има голямо увеличение в търсенето и предлагането на търговски площи, както и на ваканционни имоти. По-малък е ръстът на офис площите. Тенденциите обаче и при офис площите са положителни, защото се наблюдава леко съживяване на пазара след голямото предлагане през последните две години.


Ще продължи ли възходщият тренд на цените на имотите у нас?
- Имотите ще продължат да поскъпват, но това няма да бъде еднакво за всички сегменти на пазара. Покачването ще бъде с по-умерени темпове, като ще расте всяка година.


Как АДИС управлява жилищните си имоти? Какви трудности срещате?
- Имотите се управляват професионално. Сградите и инфраструктурата са поддържани, осветени и отоплени. Ние може би сме единствената компания у нас, която има 24-часова аварийна поддръжка. Понякога имаме пречки със собственици, които не биха желали да правят разходите, които отговарят на техния дял собственост. В такива случаи обикновено работим по силата на убеждението, доказвайки на останалите съсобственици по какъв начин се усвояват парите и каква ще бъде ползата за самия имот. Резултатът винаги е положителен, защото това гарантира сигурност на обитаване и покачване на цената на жилището.


Кои са най-честите конфликти между собствениците в сгради с режим на етажна собственост?
- Разходите по подръжката са основният източник на конфликти. Наистина трябва да има промяна в сега съществуващата нормативна уредба. Дали материята да се уреди със специален закон, или да се промени подазаконов нормативен акт, това юристите трябва да го коментират. За мен ключов въпрос е принципът, съдържанието, а не формата.
Във всяка пазарна икономика, както и във всяка развита демокрация степента на правата на личността и юридическото лице трябва да отговарят на степента на отговорностите, т.е. трябва да има баланс между права и задължения. Сега този принцип е нарушен в Закона за собствеността, в който има глава "Етажна собственост", и в Правилника за уреждане на реда и надзора на етажната собственост. Прчината е, че всеки съобразно дела на своята собственост е длъжен да плаща всички приети и гласувани разходи. Но когато гласува, всеки собственик има право на един глас, независимо от това колко имота има в сградата.
Например, ако вие притежавате 10 апартамента в една кооперация и в нея има още двама собственици, всеки с по един апартамнт, те могат да гласуват и да ви наложат каквото си искат, защото всеки от тях има по един глас, а вие с вашите 10 апартамента също имате един глас. Това е остряла позиция, която не отговаря на съвременните пазарни условия и е сериозна пречка за големите инвеститори в областта на жилищното строителство.


В момента има спор дали етажната собственост да бъде юридическо лице или не. Какво е вашето менение?
- Това не е основният спор. Спорът в момента се измества. За мен няма особено значение дали етажната собственост ще бъде юридическо лице. За мен това е поставяне на формата пред съдържанието. Важен е принципът. Сега се нарушават правата на юридическите и физическите лица, защото няма баланс между права и отговорности. Това е присъща характеристика на всеки свободен пазар и на всяка развита демокрация.


Запознат ли сте с проектозакона за етажната собственост?
- За съжаление не съм запознат със закона, защото е много трудно да го намеря. Трудно е да го намеря, защото никой не се допитва до големите водещи компании в бизнеса с недвижимите имоти, до строителите, инвеститорите, които имат години опит в управлението на недвижими имоти, в строителството, в продажбите.


Министерството на регионалното развитие и благоустройството обяви адрес в интернет, на който можете да изпратите вашите предложения. Защо не го направите?
- Ще участваме активно в обсъждането на законопроекта. Становището на нашата фирма сме го подали в министерствата на регионалното развитие и на провосъдието още през юни 2003 г. След като залегне принципът за равни права и отговорности, оттам нататък не трябва да се разписва подробно нормативната уредба, защото тя никога няма да изчерпи действителрността. С узаконяването на баланса между правата и отговорностите на собствениците на жилища в режим на етажна собственост бъдещите инвеститори в големи комплекси, както и компаниите за управление на имоти ще имат право на избор коя форма да изберат за уреждане на взаимоотношенията си. Те няма да имат никаква пречка, ако желаят по Търговския закон да регистрират дружество, което да им управлява имота. Може да решат да възложат и на управител или фирма да изпълнява от тяхно име възложените му функции вместо тях.
Смяната на принципа дава право на избор. В момента ние нямаме това право. Сега има диктат на безотговорното мнозинство. Тази нормативната уредба не работи и трябва да се промени.


Какво предвижда стратегията за развитието на АДИС?
- Целите ни са да оптимизираме и увеличим стойността на компанията, увеличаване на приходите и на печалбата чрез диференциране на услугите, намаляване на разходите. По предварителни данни нормата на печалба на АДИС за тази година е над 16% и е сравнима с тази на водещите световни комапинии за недвижими имоти.


Ще има ли приватизация на АДИС? В пресата беше публикувано, че предстои преструктуриране на компанията.
- Това са неверни интерпретации. Няма никакво преструктуриране. Въпросът за продажбата трябва да го отнесете до Агенцията за приватизация.


Ще участвате ли в обществената поръчка на външното министерство за оптимизиране на управлението на имотите зад граница?
- Няма да участваме, защото имаме много работа с проекти вътре в страната. Има значително търсене на услугите ни. Средната заетост на имотите, които отдаваме, е 87% за деветмесечието. В областта на търговските и офис площи сме над 95%, при жилищата - 84%, гаражите - 83%.


В колко държави оперира АДИС?
- В момента работим в няколко държави, с клиенти от Русия, Гърция, Кипър, Швейцария. Планираме да разширим дейността си с по-високия клас жилищни имоти като посредници по южното средиземноморско крайбрежие на Испания, Португалия, Флорида, Дубай, екзотични дестинации като Карибския басейн, за които имаме запитване от заможни българи. Така ще отговорим на нуждите на богати клиенти да инвестират във висок клас имоти в чужбина. Имаме клиенти не само от България, но и от Югоизточна Европа. Пазарът на ексклузивните имоти е между 3 и 5%.