Марио Захариев: Предлагането на жилища е повече от търсенето

"Феърплей интернешънъл" е на строителния пазар от десет години. Строи основно жилища в София, като до момента е изградила над 700 апартамента. През последните две години започна да инвестира и в строителството на хотели. Първият - "Кристал палас", в Докторската градина беше открит в началото на годината. В момента фирмата строи още два, единият е до "София ленд", а другият на ул. "Будапеща". "Феърплей интернешънъл" е първата компания у нас, която започна да развива системата "Апартмент хаус" за хотелско настаняване. Компанията предлага и услуги по управлението и обслужването на жилищните комплекси.

Как приключва годината "Феърплей интернешънъл"?
- С много голям обем незавършено строителство. В момента в София строим едновременно около 50 хил. кв.м жилищна площ, като всичко е на различни етапи. Амбициозните ни планове са да завършим строителството по-рано от договорните срокове. Комплексът в "Борово" е разположен на 6.5 дка терен, като разгънатата застроена площ (РЗП) е около 16 хил. кв.м. Процентът на застрояване е нисък, около 30%. Разрешението за квартала е доста по-голямо, но ние държим клиентите ни да имат двор със зеленина. Вторият комплекс се намира в непосредствена близост до бул. "България". Той е разположен на площ от 10 дка с около 24 хил. кв.м РЗП. Третият обект е в "Младост", той е с 14 хил. кв.м РЗП. В момента строим само в София, но възнамеряваме да почнем и на други места.
Големият обем строителство, което имаме в момента, от една страна, ни радва, но, от друга, ни притеснява. Притесненията идват от факта, че в момента много фирми започнаха да строят жилища и предлагането на пазара е доста по-голямо, отколкото търсенето. Когато беше по-малко предлагането, клиентите купуваха, без да се замислят за качеството на строеж и предлаганите услуги, докато сега изборът е много голям и купувачите се колебаят.


С колко се е увеличило предлагането на нова жилищна площ в София и може ли това да доведе до спадане на цените?
- Не сме брокерска агенция и нямаме детайлно проучване на пазара. По кварталите цените се вдигнаха между 15 и 30%, но в последните месеци има задържане. Според мен растежът не е заради Европейския съюз, а защото през последните 10-15 години имаше изкуствено задържане на цените. Другата причина за покачването е ръстът на кредитирането. Прогнозата ми е, че цените ще се урегулират. Дори и да продължат да растат, то ще бъде много плавно и качеството и услугите ще са решаващи при решението за покупка.


Българите купуват ли вече жилища с инвестиционна цел, както правят чужденците у нас?
- Все повече българи купуват имоти с инвестиционна цел. От една страна, го правят със спекулативна цел - да ги препродадат, след като се вдигнат цените, защото всички говорят за покачване, но аз не смятам, че ще има такова покачване, каквото те очакват. От друга страна, за да ги дават по наем до момента, в който децата им пораснат, за да могат лично да ги ползват. Сега не се оценява фактът, че в бъдеще при всички случаи ще има доста голямо поскъпване по отношение поддръжката на тези жилища. Причината е, че при всички случаи ще има увеличение на държавните и общинските данъци и такси.


Предлагате ли управление на имотите в комплексите, които строите?
- Предлагаме организацията на тази услуга. Правим го, като оставяме една сграда в комплекса за апартаментен хотел. Това е обикновена жилищна сграда с организирани много допълнителни услуги. Чрез нейното управление ние организираме охраната на комплексите, поддръжката на зелените площи, кетъринг по домовете. Организираме пране, спортни услуги. Стремим се да въведем на пазара тази услуга, защото все още никой не я предлага. Причината е, че комплексният тип услуги все още не са развити у нас, работата по организацията им е трудоемък процес. Те обаче предстоят да се развият, защото доста от хората могат да си ги позволят и вече ги желаят.


Имате ли ежемесечни такси за поддръжка на комплекса?
- Не, и това е силата ни. Живеещите в нашите комплекси плащат само ако ползват услугата. Броят на ползващите непрекъснато нараства. Затова предлагаме на живеещите в комплекса специални карти, с които ползват отстъпки от 15 до 30% при ползването примерно на кетъринга, ресторантите, спортните комплекси.


Какви са проблемите и трудностите при управлението на имоти в режим на етажна собственост?
- За да се решат проблемите, е необходимо да има Закон за етажната собственост. Той е важен по много причини. Първата е, че в България няма да има добре поддържан сграден фонд без работещ закон . Другата е, че конфликтите между живеещите са много. Интерпретациите на сега съществуващото законодателство също са много. Няма ясни правила какво е задължително да се плаща, какво не. Кое е задължително с обикновено мнозинство, кое с две трети. На практика се получава така, че един иска, друг - не. Например дали да има цветя във входа или да бъде галерия в момента решението се взима с мнозинство от две трети от живеещите. Същото се отнася за всичко онова, което клиентите наричат глезотия, но за мен вече е необходимост, като например градинар. Не е възможно, когато дворът е по-голям, както е в нашите комплекси, живеещите да го поддържат както трябва. Необходим е специалист, който да се грижи, за да бъде красиво и удобно за всички, които го ползват. Децата да играят в хубав двор, а не в такъв, превърнат в паркинг или малък автосервиз.


Вие предлагате жилища за платежоспособни клиенти. Но как си представяте градинар в жилищните комплекси, където хората не могат да съберат пари, за да ремонтират покрива или пък магистралния водопровод на сградата?
- Всеки трябва да разбере, че когато притежава нещо, трябва да се грижи за него. Всеки, който притежава някаква собственост, трябва да мисли как ще се грижи за нея. Не може да оправдаваме някого, че той няма пари и не може да се грижи за собствеността си.
В бъдещия закон за етажната собственост трябва да има безпрекословни задължения за собствениците. Например - поддръжка на всички общи части. Като започнем от покрива и стигнем до фасадата. Покривът е обща част и всички еднакво трябва да се грижат, а не, както сега - тези на първия етаж по-малко от тези на последния. Фасадите на сградите дълги години се пренебрегваха. Не може остъкляването на балконите да става хаотично, защото има закони, които обаче не се спазват. Почти няма случай на някого да е разрушено остъкляването, независимо че в много от случаите нямат съгласието на съседите. Външната визия на блока е обща част и тя може да бъде променяна само с изричното съгласие на всички собственици.


Освен в жилищното строителство вие инвестирате и хотели. Получихте ли разрешение да строите в центъра на София, където строителството беше спряно заради археологически разкопки?
- Получихме одобрението на новите проекти и започваме работата по хотела на ул. "Будапеща". Проектирахме заедно със Столична община и Националния институт за паметници на културата за общото благо на София. Забавянето на проекта коства на компанията над 500 хил. лв., като пропуснатите ползи са за милиони. В момента довършваме хотела до "София ленд", който ще отвори врати най-късно през март. Той ще има 80 стаи и 40 апартамента, които ще бъдат обзаведени за дългосрочно пребиваване.


Кой ползва апартаментните ви хотели?
- Основно чужденци. Предимството е, че на чужденеца, който е дошъл за няколко месеца в България, не му се налага да си купува кафеварка, дъска за гладене или всякакви дребни неща, които след това не може да си отнесе у дома. В тези хотели той се чувства като у дома си. Наемните цени, на които отдаваме такива жилища, се движат от 11 до 13 евро на кв.м. Това е доста по-високо от средното ниво на пазара. Причината е, че ние предоставяме допълнителни услуги.
Апатаментните хотели тепърва ще се търсят на пазара. Причината е, че стандартът се вдига и все повече българи също ще започнат да ги предпочитат. Имаме случаи семейства, които правят основен ремонт на жилището си, да предпочетат да живеят в нашите апартаментни хотели за няколко месеца, докато той приключи.