С5-7 на сто годишно ще се покачва цената на търговските площи

Господин Манчоров, какво може да накара един инвеститор да вложи парите си в търговски площи в Студентския град?
- Като инвеститор в този район мога да кажа, че за себе си съм открил свободна пазарна ниша. През последните три години на пазара там сме реализирали 30 хил. кв. м, от които 3500 кв. м са само търговски площи. В Студентския град живеят постоянно 50 хиляди души и още толкова го посещават. Говорим за около 100 хиляди, които всекидневно пазаруват и се веселят. В Студентския град всяка година клиентите се променят с 25%, а на всеки 4 години промяната е коренна. И тези, които инвестират в търговска дейност в този район, го имат предвид.


Тази особеност на Студентския град обаче винаги е съществувала, както и достатъчно свободни парцели за строителство, защо едва в последната година инвеститорите се насочиха сериозно натам?
- Връщането на имотите върви с различни темпове и в този квартал процесът е бил по-бавен. Едва в последните 3-4 години излязоха на пазара повече свободни парцели. Като цяло търговските площи в Студентския град са малко, а голяма част от съществуващите не отговарят на изискванията. В повечето случаи това са временни постройки. В резултат на това и търговският им вид е неугледен. В момента кварталът се изменя, защото много хора от страната, чиито деца идват да учат в София, избират варианта да им купят жилище тук. Ако сметнете, че средната цена на наемите за апартамент в София е 200 EUR, за 50 месеца това са 10 хил. EUR, което прави 30% от стойността на жилище. Близо 50% от жилищата се продават именно на такива клиенти.


Насочването към Студентския град не е ли логична последица от презастрояването на по-централните квартали на столицата като Лозенец и "Иван Вазов"?
- Действително, ако преди 5 години в "Иван Вазов" имаше свободни площи за застрояване, в момента там няма терени и инвеститорите вече се оглеждат в други посоки. Студентският град има огромен потенциал, защото там живеят млади хора - най-активната част от населението. Там не се чака за личен лекар, не се чака за детска градина и транспорт.


Защо съчетавате жилищна и търговска площ?
- Студентският град има нужда от търговски площи, които да задоволяват търсенето на всякакъв вид стоки и услуги.


Колко според вас е оптималната квадратура на търговските площи, които може да поеме квартал като Студентският град?
- В Европа на 1000 души има около 200 кв. м площи в търговски центрове. В Полша са 90 кв. м, а в България - не повече от 10 кв. м. Юнивърсъл ООД предстои да инвестира в няколко проекта в Студентския град с площ от около 15 000 кв. м. Търговските обекти тук се опират на съвременни архитектурни решения, построени са по нови технологии.


Кое е по-изгодно - да се продават или да се отдават под наем търговските обекти?
- При продажбата ефектът на възвръщаемостта се получава веднага, а при наема са нужни години. Засега управлението на търговски обект не влиза в интересите на нашата фирма.


Част от агенциите за недвижими имоти обаче се оплакват, че инвеститорите не мислят за експлоатацията на сградата след продажбата...
- Управлението на сградата след строителството е специфична дейност. Нормативната база не е съвършена и не регламентира както трябва реда за експлоатация на тази сграда. В страните от Европа наемните отношения са уредени с предплащане на наем за 6 месеца и референции за наемателя, които гарантират сериозността на намеренията му.


Ще растат ли цените на търговските площи и с какви темпове?
- Според мен ще се придвижват с темпове 5-7% годишно. През последните 40 години в Европа цените на търговските обекти са се движили с устойчиви темпове. При офисите и жилищата /както и у нас/ има нормален растеж и пикове, търговските площи обаче винаги вървят нагоре.


Кои квартали извън Студентския град ще бъдат атрактивни за строителство на търговски обекти?
- Люлин е един много комуникативен район. Това е квартал с голям потенциал. Не говорим за суперлуксозни площи, жилищни или търговски, а за средния български стандарт. Слатина е също перспективен район, защото е близо до центъра и е с отлична инфраструктура.


КАКВО СПОРЕД ВАС ОЗНАЧАВА СРЕДНО РАВНИЩЕ В ЦЕНИТЕ?
- Жилищната площ в новите сгради е между 500 и 600 EUR/кв. м, а търговската е около 1500 EUR/кв. м.


Любомир Манчоров - управител на „Юнивърсъл” ООД