Факти, новини, статии - Да извадим фактите наяве

Все някой трябва да загуби!

Публикувана: 5 Март, 2014 13:29
0 КОМЕНТАРА | ВИДЯНА 2007
ШРИФТ ПЕЧАТ
ФАКТИ публикува мнения с широк спектър от гледни точки, за да насърчава конструктивни дебати.

В много статии през последните години се коментира факта, че на пазара на недвижими имоти има много хотели. Някои казват, че едва ли не всеки втори хотел се продава. Много собственици на активи в хотелиерството, чиято основна дейност е в друга област, преценяват, че искат да излязат от този бизнес. Оказва се, че нещата не стоят така както са си представяли. Хотелиерството е изключително специфичен бранш с много специфични показатели за ефективност и норми на възвращаемост. Докато някои инвеститори остават изненадани от реалността други, които разбират същността на този бизнес купуват нови хотели, реконструират, реновират и продължават да вървят нагоре.

Учудващо за някои би било, че всъщност лошите кредити към банките не се дължат толкова на хотели, колкото на т.нар. апартаментни комплекси, които се построиха през последните 5-7 години. В хотелиерствовото е много лесно да се манипулират резултатите в едни прогнозни бюджети и бизнес планове, на базата на които се разглеждат новоотпусканите кредити. Банките, като финансиращи институции, до голяма степен сами са си виновни за положението, в което се намират. Много от тях в момента „притежават” хотели, молове и други недвижими имоти.
Когато прогнозните планове са базирани на стабилен паричен поток от туристически услуги е едно, когато, обаче, се намесят и продажби на апартаменти, рентабилността на даден проект става много трудна за планиране. Нашите наблюдения показват, че банките не разполагат със специалисти в туристическия бранш, които при отпускането на кредити да могат да преценят дали дадена прогноза за средни цени, заетости и обороти в приходната част и съответно разходи за материали и услуги в разходната част, е адекватна за съответния туристически продукт. Много инвеститори сбъркаха при своите начинания, като приеха, че всичко трябва да е ВИП, луксозно, дизайнерско и т.н. Ексклузивен актив е това, което търсят финансиращите институции. Това означава всъщност актив с много добър потенциал за генериране на печалба, като неговата стойност не е правопропорционална на стойността на вложените строителни материали. Всъщност, хотела, освен че е недвижим имот, той е и предприятие с дадени заложби за генериране на оборот и съответно печалба. Както експерт-оценителите, които оценяват тези недвижими имоти, така и банкерите много често бъркат стойността на вложените строителни материали, със стойността на хотела, като предприятие със специфична рентабилност. В нашата практика често се сблъскваме със случаи, в които даден собственик на хотел е разочарован от оперативната печалба, която ние определяме като реалистична.
На база на оптимистичната инвестиционна картина в средата на предходното десетилетие бяха започнати редица проекти, чийто потенциал от днешна гледна точка естествено е значително надценен. Това прави банките собственици на прекалено скъпи активи. Тъй като те по същество нямат за цел да притежават подобни активи, логичния изход от тази ситуация е продажба. Тук, обаче, е ядрото на проблема. Никоя от заинтересованите страни не е готова да преглътне факта, че тези имоти са се превърнали в лош актив и не са достатъчно атрактивни за евентуален нов оператор, във вида, в който се намират в момента.
Вариантите за изход от проблемната ситуация са няколко и във всеки един от тях формулата за сделка е някой да загуби. В много от случаите потенциален оператор би предпочел оперативен лизинг вместо покупка. В друг случай оператора може да предпочете да разработи свой собствен проект, отколкото да прави инвестиция по отношение на актив със съмнителна рентабилност.
Ето накратко какви са възможните сценарии при „проблемни” активи, като трябва да сме наясно, че всичко зависи от това до колко актива би бил атрактивен за нов оператор.

Вариант 1:
Кредитополучателят изпитва изключително големи трудности при изплащането на кредита или дори не го обслужва. Това пряко и съществено влияе върху качеството на неговия хотелски продукт и го принуждава да прави големи компромиси, което пък в крайна сметка води до влошаване на икономическите показатели на хотела.
В този случай ние бихме препоръчали да се търси нов оператор под формата на дългосрочен оперативен лизинг, като по този начин с отстъпки и от двете страни (банка и собственик) се постигне баланс по отношение на постижимата наемна цена. Новия оператор гледа на актива (хотела), като ресурс, който би могъл да му донесе определена оперативна печалба и той не се интересува от стойността на самия актив, и начина на неговото финансиране. Това е реалистично, само когато хотела е достатъчно атрактивен да бъде опериран.

Вартиант 2:
Кредита е тотално необслужван и се търси вариант за продажба от кредитодателя с цел погасяване на част или на целия кредит.
В тези случаи често се стига до публична продан, като тук водеща е кредитната експозиция на банката и нейните възможности. Съществува възможността реално да се извърши сделка, която обаче в много от случаите не удовлетворява нито банката, нито собственика. Тъй като актива е надценен се налага да бъдат провеждани повече от една тръжни процедури, като на всеки търг цената би следвало да се намалява с по 20%. В някои от наблюдаваните от нас случаи сделките се извършиха на прекалено висока цена, но в тези случай купувачи бяха или самите банки, или свързани дружества.

Вариант 3:
Продажба от самия собственик на актива при недостатъчна рентабилност. По-ниската рентабилност в сравнение с оптимистичната прогноза при проектирането и съответно кандидатстването за кредит често е причина собственици да търсят вариант да се освободят от подобни активи. Сделка тук би могла да се осъществи с български инвеститор или оператор, но само в случай, че собственика на актива актуализира цената и я приведе в съответствие с възможността за генериране на печалба от самия актив. В противен случай започваме да търсим чужди арабски, руски и китайски инвеститори, на които се гледа като избавление, но такива сделки според мен са все още мираж за българските хотелиери.

Естествено не бива да забравяме и случаите, в които освен потенциала за оперативна печалба на хотела се гледат и други фактори, като стойност на недвижимия имот, локация, възможности за редивелопмънт и др.

С горепосочените варианти не претендираме да изчерпим всички възможни схеми, но това са само няколко примера, в които във всеки един случай, ако се стигне до сделка, това води до загуба на някоя от заинтересуваните страни. Основния извод от това е, че тепърва ще започват процеси, които имат за цел да сближат интересите на банки, инвеститори и оператори.

Стефан Димитров е професионалист с опит в туризма и хотелиерството, управлението на ваканционни имоти (property management), маркетинга и налагането на марки. Управляващ съдружник в WT Consultancy - компания с богат опит в реализирането и управлението на туристически проекти, която предлага специализирани консултански услуги и решения по всички основни дейности в хотелиерството, като акцентът е поставен върху цялостния туристически продукт и управлението на неговото качество.

Стефан ще е лектор в най-голямата конференция за туризъм – Travel Academy. Регистрирайте се за участие в конференцията, която ще се проведе на 27 и 28 март в хотел RIU Pravets Resort, с промо код за отстъпка!

Въвеждане на коментар към статията
Име :


Напишете кода от картинката
Визуална кептча
Коментар:
Коментари към статията
ФАКТИ.БГ не толерира обидни коментари и спам. Некоректни коментари ще бъдат изтривани. Такива са тези, които съдържат нецензурни изрази, лични обиди и нападки, заплахи; нямат връзка с темата или са написани изцяло на език, различен от български.