Фирмите започват да залагат закупени имоти срещу заеми за бизнеса си

След бума на жилищното кредитиране през последните години на ипотечния пазар се очертава нова тенденция ¬ към развитие на дългосрочното бизнес-ипотечно кредитиране за инвестиции в бизнеса.

Все повече малки и средни фирми ще се възползват от тази възможност във връзка с очакваното присъединяване на България към Европейския съюз през 2007 г. и необходимостта да модернизират дейността си.

Първоначално бизнесът трескаво инвестираше лични и кредитни средства в покупка на недвижима собственост. Сега обаче започва да връща финансовия ресурс в основната си дейност чрез теглене на дългосрочни ипотечни кредити срещу залог на същите, но вече поскъпнали имоти.

Търсенето на дългосрочен ресурс се обуславя от нуждата от инвестиции в бизнеса за привеждането му в съответствие с европейските стандарти и подготовката за предстоящата конкуренция и нормативна среда на ЕС. Някои от тези бизнеси са изправени пред риск да преустановяват дейността си още сега поради проверки за влезли в сила изисквания. Според проучване на MBMD от 2005 г. собствениците на малки и средни предприятия отчитат трудностите, пред които ще бъде изправен бизнесът след 2007 г., като засилена конкуренция, увеличена цена на труда, нараснали разходи за опазване на околната среда, подобряване условията на труд и обучение. Тъй като в повечето случаи парите са необходими за преустройство и ремонт на обектите, т.е за инвестиционни нужди, някои от бизнесмените намериха решение чрез дългосрочно финансиране на тези инвестиции. Това се оказва добро решение за тях, тъй като бизнес-ипотечните кредити позволяват не само да бъдат направени необходимите инвестиции, но и (поради по-малките месечни вноски) да се освободят средства за оборотни нужди.

Очакванията ни за 2006 г. са за забавени темпове на жилищното кредитиране. Те са свързани най-вече с ръста на лихвените нива на международните пазари в комбинация с рестриктивната политика на БНБ и стесняващата се ниша на имотния пазар.

По отношение на недвижимите имоти сме леко притеснени за наличието на ценови балон в някои сегменти на пазара на недвижимости в градовете. Проблемът е в липсата на реална пазарна информация за цените на имотите и за кредитната задлъжнялост на населението. Създаването на публично достъпен (което не означава безплатен) регистър за цените на сделките с имоти ще спомогне кредитните услуги да станат по-качествени и по-достъпни.

Другата, все по-ясно очертаваща се, тенденция на пазара е взимането на ипотечен кредит чрез кредитен консултант. В бъдеще този подход ще бъде толкова естествен за хората, както в момента е ползването на брокер за покупка на апартамент или наемането на професионален дизайнер за обзавеждането му.

Кои според нас са проблемите пред ипотечното кредитиране?
По отношение на недвижимите имоти все още липсва публично достъпна база от данни за истинските продажни цени, на които се извършват сделките. Финансовите институции разчитат на фрагментирана информация, главно от агенциите за имоти. Много от тези агенции създадоха свои оценителски екипи, които обслужват банките. Подобна комбинация от две разнопосочни дейности в едни и същи стопански субекти носи риск от конфликт на интереси. Затова е важно информацията за реалните равнища на пазара на имоти да е публична и общодостъпна.

Националната статистика отчита, че само за третото тримесечие на 2005 г. са дадени разрешения за строеж на 3700 сгради с обща разгърната площ от 2 млн. кв. м. Това е в пъти повече в сравнение със същия период на предишни години. Увеличеното предлагане на нови имоти започва да насища жилищния пазар в големите градове и води до задържане и спад в стойностите на някои типове имоти в определени локации на София, Варна и други градове. Благодарение на пазарните "регулатори" ценовите нива вече излизат от състоянието на истерия и хаос и преминават към нормално, постъпателно и циклично развитие. В такъв момент на стабилизиране на пазара е много важно кредиторите и техните оценители да са умерени по отношение на предлаганите обезпечения.

Липсата на единен кредитен регистър е друг недостатък. В момента в съществуващия банков регистър се съдържа голяма част, но не и цялата картина за общата задлъжнялост на населението, а също така и историята на обслужването на отделните задължения. Кредитите обаче нарастват както по обем, така и по разнообразие на видове и източници ¬ от банки и небанкови институции, лизинг, продажби на изплащане, сметки за телефони и други доставки. Особено сложни стават нещата, ако се вземе предвид и междуфирмената задлъжнялост в контекста на бизнес кредитирането. Преценката на цялостния риск не може да се прави с частична информация и общи регистри за всички задължения са най-удачното решение. В момента портфейлите от ипотечни кредити на финансовите институции са все още "млади", т.е. отпуснати през последната година. Голяма част от тях все още са на ниски промоционални лихви, които не отговарят на поетия от кредиторите риск на ниво индивидуален клиент. В момента, в който тези кредити излязат от промоционалния период, е вероятно допълнително да се повиши и делът на проблемните кредити. Онези кредитори, които в името на завоюване на пазарни дялове, са си позволили да отслабят изискванията за анализ на кредитоспособността, трябва активно да развиват уменията си за качествено администриране на портфейла.