Оферти с над 20% по-ниски от пазарните цени са съмнителни

Интервю със собственикът на агенцията за имоти и правно консултиране “ЛЕГА РЕАЛ” Бисерка Маринова:

-Г-жо Маринова, нараства броят на специализираните сайтове и портали с оферти за недвижими имоти. Какво е мястото на Интернет в търговията с недвижими имоти?
- Въпреки, че все още най-масово се рекламират оферти чрез публикации в печата, все по-голямо става значението на Интернет - пространството. Не случайно някои казват, че няма ли те в Интернет, все едно изобщо те няма на пазара. При порталите обаче, се срещат големия обем на предлагане и търсене. Те са мястото, където по-лесно се прави избор. Наивно е вече да се очаква, че някой ще сключи сделка, защото е неинформиран или дезинформиран. Напротив, все повече сделки се сключват при анализ на взаимно конкуриращи се еднотипни оферти. С Интернет стана още по-явна и значима ролята на пазара като регулатор на търсенето и предлагането, като балансьор на цените. Затова независимо, че си имат страница, много фирми влизат в порталите, за да намерят място в един по-голям пазар, с неограничен от тиража брой посетители. Друго предимство е, че в сайтовете обикновено са заложени улеснения за проучване на пазара по зададени критерии, което спестява часове ровене във вестници и списания.

- За какво трябва да внимават хората, които търсят имот директно по обяви?
- Първо трябва да изяснят кой е подателят - дали е пряка страна по сделка или посредник. Нека уточним - хората, които търсят имот, много скоро ще попаднат на обява на агенция и ако желаят информация или оглед, ще трябва да станат нейни клиенти. Рискът в случая е, че не знаят нищо за професионализма на брокера и неговата добросъвестност. Също така често се оказва, че обявата не е коректно формулирана. Изводи в това отношение няма как да се направят от един ред текст. Това става ясно едва при проучване и проверка на документите за имота и собствениците. Но рискове има и за подаващите обява директни продавачи или наемодатели. Те не знаят кого канят на оглед и какви са мотивите му.

- По какви белези могат да бъдат разпознати некоректните обяви или тези, които съдържат уловки?
- Няма общо правило, по което да се отсяват офертите. Участниците на пазара страдат и от друго, за съжаление - неконтролируемо явление - едни и същи обяви се рекламират от различни лица. Окаже ли се, че телефонът е на агенция, има начини, чрез които да се провери към коя категория спадат брокерите. Всеки може да прецени доколко да се довери на брокер, който не може да даде никакви подробности за състоянието и вътрешното разпределението на имота, съответно за други специфични характеристики, ако е незастроен. Това означава, че не е направен първичен оглед и не е видян имотът, а вероятно обявата е приета по телефона от собственика. Не съветвам читателите да се обаждат и на обяви на чужденци и посолства, които уж спешно търсят имот. В 90% от случаите зад тях не стои реално търсене или предлагане. Съмнение трябва да събуди и офертна цена, която е по-ниска с повече от 20% от средните пазарни цени за съответния район и вид имот. Най-често това означава, че има проблеми около правата върху имота - ипотека, учредено право на ползване, висящ исков процес. Освен, ако не е притиснат от сериозна и реална нужда спешно да получи пари, никой собственик няма просто "да подари" имота си.

- Могат ли порталите да гарантират кой стои зад обявите им? - По принцип отговорност за публикуваната информация носи нейния подател. Организаторите на един сайт обаче косвено влияят върху коректността в това отношение. Когато такси за обявите се заплащат от посредниците, а не и от частните лица, брокери може да се регистрират като физически лица, което дезинформира потребителите.

- Доколко офертните цени в специализираните сайтове и издания са показателни за реалната ценова ситуация на пазара?
- Публикуваните цени са офертни и няма система, която да дава обратната връзка - за реалните цени по осъществените сделки. Те обаче влияят при излизане на пазара - обикновено тези, които излизат с нови оферти, се ориентират какви са цените на предлагане на аналогични имоти за района и до известна степен се съобразяват с ценовото равнище. В някои случаи обаче, се стига до нереализация на офертата в доста дълъг период. Липса на какъвто и да е интерес след едномесечно рекламиране или непродаден имот за повече от три месеца трябва да накарат собственика сериозно да се замисли конкурентна ли е цената му и дали моментът за продажба е правилно избран. Недалновидни и съответно губещи са наемодателите, които с месеци държат празни помещения, но не свалят и 10% от първоначалната цена. Отново преимущество на Интернет в този случай е, че може да се проследи откога е на пазара дадена оферта и да се види динамиката на средните цени.