Световни тенденции: Фондове за имоти - големите стават все по-големи

Британските фондове, инвестиращи на българския пазар на имоти, изглеждат сравнително големи с мащаба на капиталите си - средно с между 30 и 50 млн. паунда, набрани чрез алтернативния сегмент на лондонската борса. В сравнение с тях обаче щатските и някои европейски компании за имоти изглеждат като Голиат с капиталите си от милиарди долари.

Една от тенденциите от миналата година продължава и през тази - все повече фондове за рисково финансиране се пренасочват към пазара на имоти, преобръщайки тотално досегашния си бизнес модел, посочва "Файненшъл таймс".

Два нови фонда счупиха всички рекорди по обем на набраните капитали - "Блекстоун риъл истейт партнърс V" и "Морган Стенли риъл истейт V". Първият набра 1.8 млрд. долара през декември и в момента се очаква да направи още един транш за привличане на средства, като целта му са 4-те млрд. долара. Фондът на Морган Стенли пък има 4.2 млрд. долара, като с привлечените заемни средства ще разполага с общо 16 млрд. долара, приготвени за пазара на имоти. Тези два фонда обаче са само черешката на тортата. За миналата година поне 40 такива схеми на водещите финансови групи в САЩ са набрали над 30 млрд. долара.

Освен обичайните заподозрени се появяват и нови фондове със значителен капитал - Doughty Hanson има 1 млрд. долара, предназначени за пазара в Европа, и глобалният фонд на Дойче банк с капитал от 1.5 млрд. долара. Съществуват и още дузина дружества имоти с по-неизвестни имена, но с капитали по 1 млрд. долара като "Старууд", "Рокпоинт", "Лоун стар" и др.

Събирайки всичко това, се получава индустрия, която разполага с над 100 млрд. долара за харчене на пазара на имоти. Но къде отиват тези пари?

Преди години беше възможно да се закупи офис сграда или шопинг център в Западна Европа или САЩ на добра цена с висока доходност. Маржът на печалбата в този сектор обаче силно се сви през последните години с нарастването на цените на имотите в глобален мащаб, като в резултат фондовете вече поемат по-голям риск срещу по-ниска доходност. Ситуацията със сигурност не се харесва на мениджърите на фондовете, тъй като тя противоречи с пазарната логика и търсят все по-екзотични места за своите инвестиции на пазарите на имоти. Това естествено води до увеличаване на инвестиционните алтернативи - хотели, частни клиники, индустриални компании с голямо портфолио от недвижими имоти и просто агенции за имоти.

Някои от фондовете правят диверсифицирани портфейли, като закупуват различни имоти или компании. Миналата година например един от фондовете на "Морган Стенли" закупи текстилна компания в Япония, холандско дружество за имоти, британска компания, специализирана в управление на офиси, и бившето поделение за управление на недвижимости на Роял банк ъф Скотланд. "Блекстоун" пък взе няколко хотелиерски групи за над 8 млрд. долара.

Повечето от тези фондове засега заобикалят страните от Източна Европа заради липсата на сериозни сделки, които могат да сключат. Атрактивните, но по-малки имоти не отговарят на стратегиите им и на цените, които са готови да плащат.

Едно обаче е ясно. С огромните капитали, които фондовете събират, големите стават по-големи и все по-агресивни. Според анализ на "Ърст енд Янг" тази тенденция ще продължи, като основните сделки ще са на глобалния пазар и ще има все повече трансгранично преливане на капитали в този сектор. Очаква се дори тези фондове да навлязат и в големи инфраструктурни проекти в страни от възникващите пазари, където има недостиг на капитали.

Единствената подобна компания в България е австрийската "Имоийст имобилиен", която индиректно е на пазара на имоти чрез участието си в капитала на "Прайм пропърти БГ" АДСИЦ. Преди седмици стана ясно, че австрийците ще увеличават капитала си с 3 млрд. евро, като се предвижда част от тях да бъдат вложени на българския и на регионалния пазар на имоти.