Далечни пазари: Драстично поскъпналите строителни материали доведоха до жилищна криза в Нигерия

Строителният сектор в Нигерия е изправен пред силен ценови натиск, който все повече се пренася върху пазара на жилища. Данни, цитирани от BRG Building Solutions, показват, че между 2019 и 2026 г. цените на основни строителни материали са нараснали с до 440%, което затруднява както предприемачите, така и домакинствата, които строят със собствени средства.

Най-силен е ръстът при арматурното желязо - около 410%, следвано от цимента с приблизително 367% и строителните блокове с около 275%. Причините са комбинация от обезценяването на нигерийската найра, по-високи производствени разходи, скъп транспорт и силна зависимост от вносни материали и оборудване.

Особено чувствителен е сегментът на довършителните материали. Приблизително 60–80% от продукти като плочки и санитарно оборудване се внасят, което прави цените им силно зависими от валутния курс и международните доставки.

Циментът поскъпна рязко и през 2026 г.

Проблемът не е само дългосрочен. През август 2026 г. BusinessDay съобщи за нов скок от около 23% в цената на цимента само за седмица – от приблизително 13 000 на 16 000 найри за 50-килограмов чувал. Това принуждава частни строители и бъдещи собственици да преразглеждат бюджетите си или временно да спират проекти.

По-рано през годината цените на цимента в различни части на страната вече се движеха между 11 500 и 15 000 найри за чувал, спрямо около 7500 найри в края на 2025 г. За същия период стоманата е поскъпнала с около 20%, а острият пясък – с приблизително 25%.

За строителните компании това означава постоянно променящи се себестойности. Част от предприемачите са принудени да предоговарят договори още по време на изпълнението, тъй като първоначалните бюджети стават неактуални само за няколко месеца.

Удар върху достъпните жилища

Най-тежкият ефект е върху ниския и средния ценови сегмент.

Представители на нигерийския строителен сектор предупреждават, че високите цени на цимент, стомана, покривни материали, транспорт и инфраструктура правят достъпните жилища все по-трудни за реализиране.

Причината е проста: при жилищата за домакинства с по-ниски доходи маржът на предприемачите е по-малък и те имат значително по-ограничена възможност да абсорбират поскъпването. Затова част от капитала се насочва към по-скъпи проекти, при които по-високите разходи могат по-лесно да бъдат прехвърлени върху крайния купувач.

Това допълнително задълбочава недостига на достъпни жилища.

Жилищният дефицит остава огромен

Оценките за размера на жилищния дефицит в Нигерия се различават чувствително според методологията.

Национален технически комитет към федералното министерство на жилищното строителство поставя официалния дефицит на около 14,9 млн. жилища, а още приблизително 15,2 млн. жилища са определени като структурно недостатъчни или под стандартите. Ако и те бъдат включени, ефективният недостиг се доближава до 28 млн. жилищни единици.

Това е по-прецизна оценка от често повтаряното твърдение за „над 20 млн. липсващи жилища“, тъй като показва разликата между действителен недостиг и съществуващ, но некачествен жилищен фонд.

В Лагос проблемът е особено остър. По-ранна оценка на Световната банка посочва недостиг от около 3–4 млн. добре разположени и достъпни жилища само в мегаполиса, като 87% от нуждата е сред домакинствата с ниски и много ниски доходи.

Земята и кредитът допълнително оскъпяват строителството

Строителните материали са само част от проблема.

Световната банка посочва, че при градските жилища земята може да формира между 40% и 80% от общата цена на имота. Към това се добавят високите лихви по ипотечните кредити, ограниченото ипотечно финансиране и слабата инфраструктура.

За много нигерийски предприемачи банковото финансиране остава прекалено скъпо, поради което проектите често се изграждат със собствен капитал или средства на купувачите. Това увеличава риска и удължава сроковете за строителство.

Самите домакинства също срещат трудности. Високите лихвени проценти и изискванията за значително собствено участие ограничават достъпа до ипотечни кредити за голяма част от населението.

По-високите строителни разходи се прехвърлят и върху наемите

Ръстът на себестойността вече се усеща и на наемния пазар. Според представители на сектора наемите на малки самостоятелни жилища в Абуджа са достигнали между 800 000 и 1,5 млн. найри годишно спрямо около 400 000 найри по-рано. В Лагос подобни жилища се отдават за приблизително 800 000–1 млн. найри годишно, също при значително по-ниски нива в миналото.

Тези данни са пазарни оценки, а не официален национален индекс, но показват посоката на натиска върху домакинствата.

Пазарът е изправен пред труден баланс

Нигерия се намира в сложна ситуация – страната има огромна необходимост от нови жилища, но строителството става все по-скъпо именно в момент, когато реалните доходи остават под натиск.

Световната банка отбелязва, че икономиката постепенно се стабилизира след последните реформи, но високата инфлация, слабият достъп до финансиране и големите инфраструктурни дефицити продължават да ограничават покупателната способност на домакинствата.

Това означава, че жилищната криза трудно може да бъде решена само чрез повече строителство. Необходими са едновременно по-евтини строителни материали, по-достъпно дългосрочно финансиране, подобряване на инфраструктурата и политики, които позволяват на предприемачите да изграждат жилища за масовия пазар.

В противен случай поскъпването на строителството ще продължи да увеличава цените на новите жилища и наемите, докато все повече домакинства ще бъдат изтласквани извън формалния жилищен пазар.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg