OpenAI замразява мегасделка за дата център в Абу Даби

OpenAI все още не е подписала договор за наем на около 20% от капацитета на планирания гигантски AI комплекс в Абу Даби, след като атаките срещу американски дата центрове в региона рязко увеличиха опасенията за сигурността на подобни проекти. Това съобщава The Wall Street Journal, позовавайки се на хора, запознати с преговорите.

Проектът в Обединените арабски емирства беше представен като една от най-амбициозните инфраструктурни инициативи за изкуствен интелект в света. Планът предвижда комплекс с мощност около 5 гигавата, а OpenAI беше обявена като ключов бъдещ наемател. Според WSJ именно геополитическият риск и уязвимостта на подобни обекти са забавили финализирането на договора.

За имотния пазар това е важен сигнал. Дата центровете вече не са нишови технически обекти, а един от най-скъпите класове специализирани недвижими активи. При AI инфраструктурата мащабът е още по-голям: според WSJ всеки 1 GW капацитет може да изисква инвестиция от поне 50 млрд. долара в сървъри и инфраструктура. Това означава, че при комплекс от 5 GW става дума за активи и оборудване на стойност от стотици милиарди долари.

Точно затова въпросът за сигурността вече може да започне да влияе директно върху стойността на терените, цената на строителството, условията по застраховането и наемните договори.

Подземни дата центрове и защита от дронове

След атаките властите в ОАЕ вече разглеждат промени в начина, по който могат да бъдат проектирани бъдещите комплекси.

Сред обсъжданите решения са по-разпръснато разполагане на инфраструктурата, подземни съоръжения, конструкции с повишена устойчивост на взривове и системи за защита срещу дронове. Подобни варианти се разглеждат именно след атаките срещу AWS.

Това обаче означава значително поскъпване на строителството.

За един традиционен логистичен или офисен проект допълнителните разходи за сигурност са ограничен компонент от инвестицията. При AI дата център, където общата стойност може да достигне десетки милиарди долари, изискванията за защита могат да променят икономиката на целия проект.

Освен строителните разходи може да се увеличат и цените на застраховките, разходите за охрана и условията за финансиране. Банки и институционални инвеститори вероятно ще изискват по-голяма премия за риск при проекти, разположени в геополитически чувствителни райони.

Как това може да промени пазара на земя

Новият риск може да има и пряк ефект върху стойността на терените.

През последните години земята около големи енергийни центрове и телекомуникационни трасета се превърна в един от най-търсените активи за изграждане на дата центрове. При AI инфраструктурата ключовият ресурс вече не е толкова квадратният метър, колкото достъпът до електрическа мощност.

Ако обаче компаниите започнат да изискват по-големи защитени периметри или разпръснати кампуси вместо огромни концентрирани комплекси, това може да промени и търсенето на земя.

Вместо един гигантски обект инвеститорите могат да предпочетат няколко по-малки локации, разположени на значително разстояние една от друга. Това би увеличило търсенето на подходящи индустриални терени, но би оскъпило мрежовата и енергийната инфраструктура.

Персийският залив остава привлекателен

Въпреки новите рискове големите технологични компании не се отказват от региона. Amazon и Microsoft продължават плановете си за нови дата центрове в Саудитска Арабия. Това показва, че преимуществата на държавите от Персийския залив – евтина енергия, държавна подкрепа, налични терени и бързо издаване на разрешителни – остават значителни.

Глобалното търсене също продължава да расте. Microsoft например планира да увеличи капацитета на своите дата центрове до около 38 GW до 2032 г., повече от три пъти над сегашното равнище, според информация, цитирана от Reuters.

Това означава, че геополитическите рискове вероятно няма да спрат бума на дата центровете, но могат да променят начина, по който те се строят и оценяват като недвижими активи.

Нов клас недвижими имоти с нов тип риск

Случаят с OpenAI показва колко различен става пазарът на индустриални имоти в ерата на изкуствения интелект. При традиционния офис основният риск е дали ще има достатъчно наематели. При дата центровете към този риск се добавят достъпът до огромни количества електроенергия, охлаждането, киберсигурността, геополитическата среда и вече – физическата защита от военни атаки. Това може да доведе до по-висока цена за изграждане на нови проекти и до много по-големи разлики в стойността между отделните локации.

Ако договорът на OpenAI в Абу Даби остане замразен, това ще бъде важен сигнал и за други инвеститори: при AI инфраструктурата локацията вече няма да се оценява само по цена на земята и електроенергията, а и по способността на държавата физически да защити актива.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg