25 Октомври, 2006 00:00 982 0

Войни за парцели

  • които-
  • подобни-
  • парцели-
  • обаче-
  • имоти-
  • години-
  • вариант-
  • защото-
  • коментира-
  • винаги-
  • големи-
  • свидетели-
  • столицата-
  • развитие-
  • голяма-
  • докато-
  • собствениците-
  • друга-
  • атанасова-
  • собственик-
  • банско-
  • собственост-
  • другият-
  • добре-
  • консултантите-
  • често-
  • недвижими-
  • н
,Искаш парцел в атрактивното Банско, но свободните места отдавна са заети. Дори да намериш терен, собственикът му настоява за баснословна цена, която не можеш или не искаш да платиш. Какво правиш?

Вариант №1: Вдигаш рамене и се отказваш. В крайна сметка хотели или ваканционни комплекси се строят не само в Банско... Вариант №2 : "Пазаруваш" си малко свидетели, които услужливо те припознават като собственик на земята. Нечиста, но напоследък често използвана схема за придобиване на терени в зоните с туристически потенциал, където атрактивните места се поизчерпаха.

Това е т.нар. припознаване на парцели по чл. 19 от Закона за земеделските земи, или както се изразяват част от консултантите по недвижима собственост - тъмната част на бизнеса с имотите. Някои от тях дори прогнозират, че въпросът е изключително тежък и ако не се вземат своевременни мерки, има вероятност проблемът да се задълбочи сериозно през следващите няколко години.

"Може например


при припознаване на парцели да се въведе вето за продажба

на имота за определен брой години. Другият вариант е да се иска задължително участието на държавата или на общината в тези сделки, т.е. те да се явят един вид като ответна страна, защото в съда със свидетели за припозната земя, нещата не винаги са добре поставени", коментира собственикът на компанията за недвижими имоти "Явлена" Страхил Иванов. Повечето консултанти, които държат на имиджа си, казват, че когато се работи по мащабни проекти, подобни схеми са недопустими, тъй като се борави със сериозни средства и персонал. "Когато работим по голям проект, ние не тръгваме просто да купуваме парцели, а минаваме през всички инстанции - от поземлена комисия, през регулация, градоустройство. Правят се първични проучвания и едва след като всичко е добре окомплектовано документално, пристъпваме към покупка. Освен при общините правим успореден маркетинг и сред хората. Защото само така може да се работи по проекта", твърди мениджърът на "Ремакс шанс груп" Симеон Митев. Подобни позиции защитават също представителите на агенциите "Софконсулт" и "Рея Интернешънъл".

"Не сме попадали на подобни случаи, но не можем и да си го позволим. Затова работим основно в райони с изчистено земеразделяне", коментираха от "Софконсулт". Милена Атанасова, мениджър в "Рея Интернешънъл", казва, че чрез т.нар. "купени" свидетели се издават констативни нотариални актове. "Същите не се ползват с доверие сред нашите среди, но тъй като са правен документ, издаден от нотариус, те се използват често. Документът може да се оспорва до десет години от неговото издаване. След изтичане на този срок той е равностоен на другите нотариални актове", коментира Атанасова. По думите й проблемът може да се изчисти, ако съответният свидетел бъде задължен да подписва клетвена декларация и съответно да носи наказателна отговорност.


Доколко причината е в дефицита на стойностни парцели?

Предвид бурното застрояване през последните няколко години това е една от вероятните причини за появата на подобни схеми. Терените действително понамаляха, когато става въпрос за столицата, някои от големите градове и част от районите с туристически потенциал, които отдавна са превърнати в строителни площадки.

Медалът обаче има две страни. Парцели - малки или големи, винаги ще има. Най-малкото, защото едно населено място, което се развива, неизбежно почва да усвоява и нови територии. Направлението за развитие на един град или населено място се задава чрез градоустройствения му план. Благоустрояването до голяма степен зависи също от предприемачите и техните инвестиционни планове за развитие на отделните зони в една или друга посока. Неслучайно за столицата например архитекти и инженери прогнозират перспективно развитие на източното направление в посока с. Лозен. Причината за това е преди всичко добрата комуникация на изток, в т. ч. и връзката с магистрала "Тракия". Другият силен коз на столицата са сравнително незастроените й централни части. Част от консултантите по недвижима собственост дори допускат, че в обозримо бъдеще на мястото на много от запуснатите стари софийски къщи в центъра ще се появят нови жилищни или офисни здания. Не бива да се търси изкуствен баланс по отношение на качеството и количеството на парцелите, тъй като той се формира по чисто пазарни правила, коментират посредниците в търговията с имоти. При липса на интерес се оказва, че предлагането е голямо. При висок интерес и търсене - предлагането естествено се понижава. Или най-малкото се стига до завишаване на цените, което си е съвсем по правилата.


Ценови рекет, или защита на собствеността?

Пред подобен казус се изправят немалко от инвеститорите, когато са решили да купят нещо мащабно, за да обособят индустриална зона, търговски или логистичен център. В класическия вариант стълкновението обикновено е с някой от собствениците, който притежава даден парцел, но по една или друга причина не иска да го продаде.

Окрупняването на големи масиви за развиване на бизнес и индустриални зони е сравнително трудоемко занятие, защото обикновено продажбите се осъществяват "на парче" и се преговаря с много собственици. Част от играчите в имотния бизнес казват, че преди години се работело по-лесно, заради липсата на достатъчно свежи пари сред населението.

Сега има два типа продавачи - за едни имотът, който продават, е вариант за изчистване на финансов въпрос. Те по-често са склонни да гонят максимално висока цена, поне до момента, в който не се окажат притиснати до стената и принудени да продават на нивото, което удовлетворява и купувача.

Другият типаж са собствениците на терени, които нямат финансови драми, и могат да чакат, докато получат исканата цена.

"Окрупняването на масиви е не само трудоемко, но и рисково начинание, тъй като винаги може да се появи собственик , който да се опита да блокира продажбата, както с нереално високи цени, така и само от инат. В повечето случаи успяваме да постигнем баланс, но има и инвеститори, които сами преценяват доколко и в какъв диапазон биха могли да закупят този терен", коментира Милена Атанасова. С подобни проблеми са се сблъсквали в Банско, Банкя, в столичния квартал "Военна рампа" и някои от селата около София.

Част от консултантите напомнят, че е добре, след като залага определени очаквания, продавачът да е наясно, че ликвидността на имота се определя не просто от площта, а от множество други параметри, сред които местоположение, възможности за застрояване и т.н.В по-силна позиция са тези, които нямат спешна необходимост от средства. "Съвсем резонно е, ако някой не е удовлетворен от ценовата оферта и може да изчака, да го направи, докато получи по-атрактивно предложение", коментира Страхил Иванов. Според него този поведенчески модел може да се определи като своеобразна защита на собствеността и на пазарните позиции.

Понякога обаче надценените претенции на част от собствениците се формират на база на слухове или заради мнението на приятелския кръг. Въз основа на разкази от познати, че съседът X е продал земята си за цената Y, съответният бъдещ продавач също излиза с подобни очаквания. И се получава като в един от култовите цитати на най-уважавания капацитет в областта на маркетинга - Филип Котлър: "Устното слово ... марширува гордо, но тихо напред, докато братовчедите му от "Медисън Авеню"* напразно се опитват да повторят грандиозните му резултати ... Словото от уста на уста е нискотехнологичният начин на мозъка да се оправя из огромната високотехнологична бъркотия, която идва откъм него от пазара". Ние скромно бихме добавили - при имотите обаче е важно да излизат и сметките...


Неформалните брокери

Топтерените винаги са били апетитна хапка. Не само в София, но във всички големи градове на страната и курортните зони, които интригуват инвеститорите. Парцелите обаче рядко стигат до агенциите за недвижими имоти и се изчерпват още на ниво общински съвет. Заслугата за това до голяма степен са на т.нар. неформални брокери, които обаче към днешна дата остават ключов фактор на пазара за недвижими имоти.

Обществена тайна е, че голяма част от местната власт прави добри капитали, търгувайки под една или друга форма с топобщински имоти. Като държавни брокери се изживяват немалко и от чиновниците в поземлените комисии или дирекциите в земеделското министерство. Особено когато на върнатата нива или гора може да й се промени статутът и да се застрои.

Неотдавна при драмите с незаконните вили, с които са осеяни околностите на язовир "Искър", лъсна един нотариален акт, с който чиновничката от земеделското министерство Дора Челебийска беше върнала земи на съпруга си. Така Славчо Челебийски се сдоби със земя, която впоследствие препродаде на фирми на прилични цени, нищо, че по презумпция е абсурдно самият той да е собственик на имот - публична държавна собственост.


Поставете оценка:
Оценка от 0 гласа.


Свързани новини


Напиши коментар:

ФAКТИ.БГ нe тoлeрирa oбидни кoмeнтaри и cпaм. Нeкoрeктни кoмeнтaри щe бъдaт изтривaни. Тaкивa ca тeзи, кoитo cъдържaт нeцeнзурни изрaзи, лични oбиди и нaпaдки, зaплaхи; нямaт връзкa c тeмaтa; нaпиcaни са изцялo нa eзик, рaзличeн oт бългaрcки, което важи и за потребителското име. Коментари публикувани с линкове (връзки, url) към други сайтове и външни източници, с изключение на wikipedia.org, mobile.bg, imot.bg, zaplata.bg, auto.bg, bazar.bg ще бъдат премахнати.

КОМЕНТАРИ КЪМ СТАТИЯТА