Доходът от продажба на дарен имот вече ще се облага

Данъчното третиране при дарение на недвижим имот на физическо лице, който впоследствие се препродава, често поражда въпроси в практиката. Още по-голям интерес възниква във връзка с очакваните промени, предложени в проектозакона за данъците върху доходите на физическите лица, който се очаква да влезе в сила от 1 януари 2007 г. С уговорката, че при гласуването на проектозаконите в парламента винаги са възможни промени в предложените разпоредби, този материал разглежда действащия в момента начин на данъчно третиране и очакваните изменения.

Дарението не е облагаем доход, но данък се дължи по ЗМДТ

Според действащия в момента Закон за облагане на доходите на физическите лица (ЗОДФЛ) полученото при продажба или замяна на недвижим имот, включително ограничено вещно право върху недвижим имот (право на ползване или право на строеж), придобито по дарение, както и самото дарение не се смята за доход (чл. 12, ал. 2 от ЗОДФЛ). Освен това полученото дарение, както и полученото от продажбата на дарено имущество не подлежи и на деклариране от дареното лице в годишната данъчна декларация по чл. 41, ал. 1 от ЗОДФЛ (чл. 42, ал. 1 във връзка с чл. 14, т. 1 от ЗОДФЛ).

Данъчни задължения при дарение на недвижим имот от страна на дареното лице обаче могат да възникнат по реда на друг закон - Законът за местните данъци и такси (ЗМДТ). При дарение на недвижим имот се дължи данък върху имуществото, придобито по дарение. Чрез него по същество се узаконява извършеното дарение. В общия случай данъчно задължение се поема от дареното лице, като може да се уговори и друго, например данъкът да се раздели поравно между дарителя и дарения (чл. 45, ал. 1 от ЗМДТ). Данъчното задължение е в размер на 5% върху данъчната оценка на недвижимото имущество, като при дарение между братя, сестри и техните деца данъчният размер е намален на 0.7% (чл. 47, ал. 1 от ЗМДТ). Най-голяма преференция обаче съществува при дарение между роднини по права линия и между съпрузи. В този случай не се извършва данъчно облагане (чл. 44, ал. 5 от ЗМДТ). Права линия е вид родство, при което лицата произхождат едно от друго - баба, дядо, деца и внуци.

Нека разгледаме подробно какви ще бъдат данъчните задължения в случай, който обикновено предизвиква най-голям практически интерес - дарение на недвижим имот между роднини по права линия, който впоследствие се препродава. Например дарение на недвижим имот от баща на син:

• за бащата - при даряването на имота липсват данъчни задължения както по реда на ЗОДФЛ (тъй като при извършване на дарение дарителят не реализира доход), така и по реда на ЗМДТ - тъй като дарението между роднини по права линия е освободено от данъчно облагане. Нещо повече - според чл. 29, ал. 1, т. 1, б. "е" от ЗОДФЛ, ако синът е с увреждане, бащата би могъл да ползва данъчно облекчение за извършеното дарение. В ЗОДФЛ липсва категорично изискване дарителят и дареният да не са свързани лица. Облекчението за дарение може да с ползва само ако през годината на прехвърляне на имуществото бащата получава доходи от: трудови правоотношения, упражняване на свободна професия и други дейности по извънтрудови правоотношения (граждански договори, включително договори за управление и контрол) и наеми и към 31 декември няма данъчни задължения и задължения за задължителни осигурителни вноски. Облекчението е ограничено до 10% от годишната данъчна основа на посочените доходи.

• за сина - при получаване на дарения имот липсват задължения по реда на ЗМДТ; липсва и задължение по реда на ЗОДФЛ, тъй като дарението не е доход по смисъла на този закон и съответно липсва изискване за декларирането му в годишната данъчна декларация по чл. 41, ал. 1 от ЗОДФЛ. При препродажба на недвижимия имот - независимо от характера (жилищен или нежилищен), независимо от срока на притежаване (месец, тримесечие, година и т.н) реализираното от сина от продажбата на имота не се счита за доход по смисъла на ЗОДФЛ и съответно не подлежи на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 41, ал. 1 от ЗОДФЛ. Единственото данъчно задължение на сина би могло да бъде по реда на ЗМДТ - във връзка с данъка, изискуем при възмездно прехвърляне на имущество, ако се уговори, че част от дължимият данък ще се поеме и от него.

Аналогично данъчно третиране по реда на ЗОДФЛ ще е налице и в случаите, когато дарението на имуществото не е между роднини по права линия. Разлика ще има единствено по отношение на данъка върху имуществото, придобито по дарение, дължим по реда на ЗМДТ.


Новият закон ще бъде по-рестриктивен

Новият закон за облагане на доходите - Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), който ще влезе в сила от 1 януари 2007 г. и вече мина на първо четене в парламента, внася съществени промени в данъчното третиране на полученото от продажба на дарено имущество, както и в обхвата на случаите, за които може да се ползва данъчно облекчение за дарение. Нека видим разликите на база на примера, разгледан по-горе. Ако дарението от баща на син се извърши след 1 януари, според разпоредбите на проекта на ЗДДФЛ данъчните задължения би следвало да са:

• за бащата: при извършване на дарението липсват данъчни задължения както по реда на ЗДДФЛ, така и по реда на ЗМДТ. Проектозаконът за изменение и допълнение на ЗМДТ, който също ще влезе в сила от 1 януари 2007 г., не предвижда промени в начина на данъчно третиране при прехвърляне на имущество, включително и чрез дарение. Дарението между роднини по права линия остава освободено от данъчно облагане. Отпада обаче възможността за данъчно облекчение за извършеното дарение, ако дареният е с увреждане. В сегашния си вариант проектът на ЗДДФЛ предвижда право на данъчно облекчение само при дарение в полза на определени институции и организации, но не и на физически лица, които на практика се изключват.

• за сина: при получаване на дарения имот липсват задължения по реда на ЗМДТ. Липсва и задължение по реда на ЗДДФЛ, тъй като се запазва досегашната трактовка, че полученото дарение не е доход по смисъла на този закон. При препродажба на недвижимия имот проектозаконът за данъците върху доходите на физическите лица категорично извежда от обхвата на необлагаемите доходи онези, които са получени от продажба на дарено имущество. Предвижда се необлагаеми да останат само доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт. Затова, ако дареният имот се продаде след 1 януари 2007 г., синът би следвало да дължи данък върху положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи (чл. 33, ал. 1 от проекта на ЗДДФЛ). Следва да се има предвид, че когато няма документално доказана цена на придобиване на имущество, включително и при дарение, ЗДДФЛ категорично регламентира, че цената на придобиване е нула. Доходът от прехвърляне на дарения имот подлежи на деклариране в годишната данъчна декларация, като формираната по този начин данъчна основа се сумира с данъчните основи от всички останали доходи на лицето и се облага по действащата за годината на продажбата данъчна скала.


Година след придобиването на имота нещата се променят

Очевидно новото данъчно законодателство третира доста по-неблагоприятно продажбата на дарено имущество.

В същото време обаче, премахвайки тази преференция, проектозаконът предлага да се съкрати срокът на притежаване на жилищен имот, след който доходът от продажбата му се третира като необлагаем. Приема се, че при срок на притежаване на жилищен имот над една година, независимо дали е основно жилище или не, доходът от продажбата става необлагаем. Според действащия ЗОДФЛ минималният срок на притежаване, след който доходите от продажба на недвижимо имущество са необлагаеми, е поне 3 години, и то само ако имотът е основно жилище.

Проектът за изменение на ЗМДТ запазва действащите в момента разпоредби на закона при продажбата на недвижимия имот. Това означава, че ако се уговори дължимият данък да се раздели между двете страни в сделката, синът би могъл да дължи и част от данъка, изискуем при възмездно придобиване на имущество.