Пазарът на офиси е на крачка от свръхпредлагането

Вълна от нови офис площи ще залее пазарите в Централна и Източна Европа през следващите 1-2 години, сочи анализ на консултантската компания CB Richard Ellis. Проучванията сочат, че основната част от новото офис строителство в региона ще бъде завършено именно в този отрязък от време и може да доведе до коренна промяна на пазарната ситуация.

Обрат

Докато търсенето на офиси в Западна Европа отразява ефекта от забавянето на местните икономики, пазарите в централната и източната част на континента още се развиват възходящо. Предприемачите обаче трябва добре да преценят перспективите, преди да стартират мащабни проекти, съветват консултантите. Според CBRE появата на значително количество ново строителство може да доведе до обрати на някои по-малки пазари в региона, които към момента страдат от недостиг на качествени административни площи. Като пример за подобно развитие се посочва София, където се очаква офис пазарът да удвои и утрои обема си през следващите години. Друго възможно развитие предлага пазарът в Прага, където някои от планираните офис проекти няма да се осъществят, тъй като предприемачите са станали значително по-предпазливи.Джос Тръмп, който отговаря за пазарните анализи на CBRE за Централна и Източна Европа, очаква пазарът на офиси в региона да остане стабилен тази година. Бъдещото му развитие обаче в голяма степен ще зависи от това колко от планираните офис проекти ще бъдат реализирани, смята той.

Тренд

По данни на CBRE модерните офиси в деветте държави от Централна и Източна Европа, включени в изследването, са достигнали 19.5 млн. кв. м. Компанията отчита нарастване на площите с 9% към средата на тази година спрямо края на миналата. Водещо място по този показател се пада на Москва, където новите площи са около 781 000 кв. м. В руската столица са били реализирани 43% от цялото офис строителство за региона през първата половина на 2008 г. Площите в Букурещ, Варшава, Прага и Будапеща бележат ръст с по 120-140 000 кв. м.

Като цяло заявените нови проекти поддържат висок ръст, но той едва ли ще се запази на фона на нарастващото предлагане и намаляващата заетост на пазара. В тази посока работи и друг фактор - офис пазарът е доминиран от международни инвеститори, които, усещайки ефекта от кредитната криза и по-трудното финансиране, може да не изпълнят проектите си. В тази ситуация от решаващо значение ще са времето, за което един проект може да излезе на пазара, и качеството му.

Заетост

След като години наред делът на свободните офиси в Централна и Източна Европа беше символичен, сега този показател бележи ръст. Трендът се обръща за първи път от 2000 г. насам, а средното ниво на свободните офиси вече достига 6.8%. Според CBRE в основата на този ръст е Москва. Другата крайност са пазари като Варшава, където свободните площи са намалели от 3.1 на 2.1%. Най-висок остава делът на незаетите площи в Будапеща и Белград. Като цяло тенденцията е в Централна Европа свободните офиси да намаляват - от 6.5 на 6.1%, докато в Югоизточна се увеличават до 6.3%. Недостигът на качествени офиси под наем обаче продължава в целия регион и води до траен ръст на наемните нива. Според CBRE той ще продължи на пазарите с ограничено предлагане и по-малко нови офис проекти. В същото време пазарите с малък обем, но с мащабни проекти, подобно на София и Белград, са значително по-негъвкави.

У нас

Според българския партньор на CBRE - Елта консулт, до края на годината у нас ще бъдат завършени и въведени в експлоатация 100 хил. кв. м нови офис площи. Голяма част от това ново строителство ще бъде усвоено от наематели в лицето на нови компании, установяващи се на пазара, както и от такива, които търсят по-добра локация при запазване на същите наемни нива, коментира Диян Дяков, мениджър офис площи в Елта консулт CBRE. Според него това ще доведе до стабилизиране на наемните нива около 14-18 EUR/кв. м. Поради недостатъчното предлагане и ниския дял на незаети площи наемателите ще имат все по-важна роля в процеса на наемане. Очакванията ни са за слабо увеличаване на незаетите площи, прогнозира той.