Време за отрезвяване на масовия продавач

Отрезвяване на продавачите, но не и криза очакват брокерите на имоти на жилищния пазар в страната следващите месеци. Според тях цените в големите градове продължават да растат, макар и с много забавени темпове, а проблеми с просрочени ипотеки не се наблюдават. Стабилен пазар очертават и данните на Агенцията по вписванията, според които за първото полугодие продажбите на имоти в страната са достигнали 134 891 - едва 1.2% по-малко спрямо същия период на 2007 г. На фона на тази оптимистична картина обаче е факт и нарастващото предлагане на нови жилища, което категорично обръща пазара в полза на купувачите. Данните на сайта bcc.bg сочат, че в близките 5 години в София ще излязат за продажба над 65 000 нови жилища, а в Пловдив, Варна и Бургас - още около 30 000. Кой печели и кой губи в тази ситуация?
Фундаменти

Два значими фактора, които влияят на пазара на имоти, очерта управляващият партньор в ERA България Теодора Димитрова. В краткосрочен план цените продължават да растат заради все още оскъдния пазар на готови жилища. В дългосрочен план генератор на търсене според нея ще бъдат нарастващите доходи и желанието на хората да подобрят начина си на живот. Константин Бобчев, съдружник в Home for You, също вижда в тези фактори двигател на жилищния пазар. На този етап доходите у нас растат по-бързо от инфлацията, а българинът, за разлика от някои западни общества, има трайна нагласа на собственик, коментира той. Това в комбинация с оттеглянето на спекулативните играчи означава, че оттук нататък предприемачите ще трябва да се съобразяват все повече с нуждите и финансовите възможности на местните купувачи.

Корекции

Това, което те могат да си позволят, обаче в повечето случаи не е много. Регионалният директор на RE/MAX у нас Илиян Николов съветва да се гледа на имотите като генератор на доходи. От тази гледна точка най-точният измерител за цената на едно жилище е какъв доход от наеми носи. Ако вземем за приемлива годишна възвръщаемост от 8-9%, то апартамент, който може да се отдаде за 10-12 EUR/кв.м месечно, ще струва около 1800 EUR/кв.м, даде пример той. По тази логика имотите с цени около 700-800 EUR/кв.м в София са перспективни, тъй като покупката и наемът в този ценови клас са по силите на семействата с месечен доход 1500-2000 лв. В най-високия клас - около и над 2000 EUR/кв.м, също се очертава стабилно търсене. Най-проблемни според Илиян Николов ще са жилищата с цени между 1300 и 1500 EUR/кв.м без добра инфраструктура и с лошо качество на изпълнение. Именно при тях може да се очаква връщане на цените назад с около 10% през следващите месеци.

Сегментиране

Като цяло в София няма сериозен инвеститор, който да не е успял да продаде построеното. Но има собственици на имоти, купени преди време за инвестиция, които сега искат прекалено високи цени и не могат да ги продадат, коментираха от RE/MAX. Иван Горанов, партньор в Home for You, вижда като проблемни и инвеститорите без опит на имотния пазар. През последните години се появиха много нови проекти, но не всички ще успеят, коментира той. Като събитие номер 1 този година брокерите определят сегментацията на пазара, където все по-отчетливо се обособяват нисък, среден и висок клас имоти. Според тях на фона на нарастващото предлагане конкуренцията между предприемачите ще се пренесе в полето на по-качествените довършителни работи, уредената инфраструктура и заобикаляща среда. По тази причина като едни от най-перспективните имоти са сочени градските и крайградските комплекси от затворен тип.