Златният декар край магистрала може да стане лоша инвестиция

След първите копки на големите инфраструктурни проекти започват и проблемите с обезщетенията на собствениците на имоти. За малък участък от метрото в района на "Младост" държавата бе осъдена да плати солена сума - по 5000 лв. за квадрат.

Да си представим, че Иван Петров има нива, разположена на пътя на някоя важна за България магистрала. Той е купил изгодно земята или може би му е наследствена, но във всеки случай няма намерение да я обработва. Затова Иван с нетърпение очаква момента, в който представител на държавата или общината ще го потърси, за да му каже, че имотът пречи и вземат неговото парче земя за нуждите на магистралата. Вероятността да спечели много пари от тази работа е доста голяма. През последните години процъфтява бизнесът с имоти, разположени до пътя на големи инфраструктурни проекти.

Впечатляващ е размахът на скандалния бивш пътен шеф Веселин Георгиев. Той успя само за около две години да изкупи на безценица хиляди декари земя по трасето на магистрала "Тракия". От имотната декларация на Георгиев става ясно, че заедно със съпругата си изкупили почти цялото село Крива круша, разположено недалеч от трасето на бъдещия аутобан. Семейството придобило близо 500 дка ниви в района срещу скромните 22 хил. лв. Година по-рано Георгиев станал собственик и на 493 дка земи в новозагорското село Дядово, и то удобно разположено покрай магистралата. В района на русенското Ново село бившият пътен шеф и съпругата му също притежават обширни терени. Разбира се, когато бе огласена имотната му декларация миналата година, Георгиев обясни, че купил земите за земеделие, а не разчитал на печалба от евентуалното им отчуждаване.

Например парцел, който заема около 3 км по трасето на магистрала "Марица" близо до Капитан Андреево, беше оценен в съда на 200 евро на кв. м. Фрапиращи случаи не липсват и при големите пътни проекти на Столичната община. При разширяване на столичното Околовръстно от първоначално гласуваните 50 евро на квадрат някои собственици успяха да постигнат в съда по 150-200 евро. В момента текат и отчуждителните процедури за довършване на участъка от Симеоново до "Младост". Гласуваните максимални стойности на обезщетенията са около 200 лв. на квадрат, но в съда вероятно стойностите ще са по-големи, коментира главният архитект на София Петър Диков.

Строителството на метрото също беше свързано с рекордни суми, изплатени на собствениците на имоти по трасето му. Най-фрапиращият пример е за терен от 128 квадрата в "Младост" - при първоначална оценка от 19 336 лв. собственикът му накрая получава от съда 732 800 лв. Т.е. един квадрат земя според оценителите и съда струва 5725 лв.

Как да се противодейства?

Правителството на ГЕРБ видимо се уплаши от огромните суми, които са плащани за отчуждения, и най-вече от невъзможността тази практика да се спре. Преди няколко месеца министърът на регионалното развитие и благоустройството Росен Плевнелиев дори допусна възможността да се засекрети трасето на магистрала "Хемус", за да не може някой да мине преди това и да изкупи на безценица земите в района.Оказа се обаче, че това е невъзможно и по-скоро бе опит на министъра да привлече вниманието към проблема. Подобна стъпка трудно може да се оформи чисто юридически, защото в момента оценката за въздействие върху околната среда, която се издава примерно за трасето на една магистрала, задължително минава през обществено обсъждане. Т.е. отпада възможността за засекретяване. Пък и по Закона за обществените поръчки не може да се обяви процедура без ясни параметри, а местоположението на бъдещия обект е един от тях.

Докато обаче течаха споровете може ли да се засекрети или не трасето на някоя магистрала, междуведомствена работна група към регионалното министерство се зае да ремонтира два основни закона - Закона за държавната собственост и Закона за устройство на територията. От написаното по първия излиза, че

от едната крайност се отива в другата

Частният интерес е значително пренебрегнат за сметка на държавния. Например става ясно, че собствениците на имоти извън града може да не получат и 1 лев обезщетение. Достатъчно е имотът да бъде отчужден за нуждите на инфраструктурен обект с национално значение. В такива случаи той може да бъде компенсиран не с пари, а с равностоен имот, разположен в същото землище и със същите размери. Ако държавата вземе решение обезщетението да е с имот, а не с пари, собственикът няма да има право да оспорва това в съда. Юристи твърдят, че подобен правен абсолютизъм противоречи на конституцията, а и лишава стотици българи от справедливо възмездяване за имотите им.

Единият проблем е, че това отваря и широко вратата за корупция, тъй като в променения закон няма никакви критерии кой и при какви случаи определя дали обезщетението ще е в пари или в имот. Това е оставено на усмотрението на държавния чиновник. Ясно е, че при сегашната липса на пари в бюджета и амбиции да се построят три магистрали до края на мандата обезщетенията ще бъдат предимно в натура, но все пак законите не се пишат, за да траят две-три години, докато се решат настоящите проблеми.От друга страна, по отношение на паричните обезщетения се предвижда размерът им да се определя спрямо предназначението на имота, преди да е бил одобрен подробният устройствен план. Това означава, че ако става въпрос за земеделска земя в извънградски територии, тя ще се оценява като такава, а не като бъдеща магистрала.

Експерти настояват за създаване на конкретна методика при определяне на обезщетенията. Според главния архитект на София Петър Диков не е едно и също и съответно обезщетенията трябва да са различни, ако бъдещият обект напълно погубва частния имот и ако се взема само част от него. Във втория случай обезщетението трябва да е значително по-малко, тъй като изградената нова инфраструктура на практика обслужва по-добре имота и собственикът му се облагодетелства. Например някой е имал парцел земя за застрояване, а половината минава през бъдеща улица. Ясно е, че в такъв случай останалата половина от парцела е направо златна, защото на нея може да се издигне сграда с лице към улицата.

Друга част от промените в Закона за държавната собственост пък значително стесняват възможността собствениците да противодействат на решението за отчуждение. В проекта е записано, че подробните устройствени планове на обекти с национално значение няма да могат да се обжалват. Досега не можеха да се обжалват само общите устройствени планове. Те обикновено минават през широки обществени обсъждания, при които всички страни би трябвало да изложат позициите си.

Процедури и вратички

Процедурите с отчужденията при прокарването на инфраструктурни обекти у нас са доста сложни и мудни. Дори всичко да тече гладко, една процедура трае минимум година и половина.

За да стартира самото отчуждаване, трябва да има изготвен парцелен план. След изработването му започва събирането на данни. След като бъде утвърден техническият проект, валидността му е две години - не почне ли през това време отчуждаването, всичко това се повтаря отначало.

Юристи припомнят, че и в момента в законите са заложени текстове, които би трябвало да улеснят държавата при отчуждаване на имоти, когато става въпрос за обекти с национално значение. Например, когато става въпрос за пътища, жп линии, водоснабдяване, пречиствателни съоръжения и др., е заложено, че държавата трябва да е пръв купувач. Това означава, че собственикът трябва да предложи имота си първо на държавата. Но има и вратички - не е посочен срок, в който държавата трябва да даде отказ, а и за такива обекти не е ясно кога ще започне самото строителство. Т.е. собственикът на имота може да се окаже блокиран години наред и да не може да го продаде.