Преговаряме за първокласни имоти с цени доста под пазарните

Точно преди седмица екипът на Експат Бета АДСИЦ събра над 250 гости от страната и чужбина на презентация по повод увеличението на капитала на дружеството. Фондът планира да набере 43 млн. лв. от Българска фондова борса, които да използва за покупка на качествени имотни проекти. Именно тези факти ни накараха да потърсим за интервю Николай Василев, управляващ партньор в Експат Капитал.

- Г-н Василев, Експат Бета АДСИЦ възнамерява да се превърне в един от малкото купувачи на имоти в момента. Защо се решихте на тази стъпка, достигнато ли е според Вас дъното на пазара?

- През 2000 - 2008 г. наблюдавахме бум на строителството в България. Финансовата криза обаче повлия доста негативно върху сектора и днес виждаме множество добри проекти с финансови затруднения. Продавачите са много, а купувачи почти липсват. Ние искаме да сме сред малкото купувачи със свободни ликвидни средства на пазара. Никой не купува имоти днес? Чудесно, без конкуренция ще успеем да договорим много добри цени за качествени активи.

Вече има обекти, които разглеждаме сериозно и за които преговаряме със собствениците и кредиторите. Цените са около стойността на кредита. При условие, че в момента няма други купувачи, сме уверени, че ще можем да сключим сделки на изгодни за нашите акционери нива. Банките са разсрочвали вече по няколко пъти вноските по някои кредити и веднага щом се появи купувач, ще преминат към изпълнение, защото знаят, че ситуацията на длъжника няма да се подобри.

Не твърдим, че е достигнато дъното на пазара на имоти. Напротив, очакваме цените да падат още. Но ние именно тези аргументи ще използваме, за да постигнем цени под пазарните в момента.

- В какви проекти смятате да инвестирате? Трябва ли те да отговарят на специални изисквания?

- Липсата на купувачи и в същото време наличието на множество продавачи ни поставя в много изгодната позиция внимателно да селектираме проектите, в които да инвестираме. До момента сме получили досиетата на над 100 проекта и продължаваме да получаваме още. Имаме къса листа от десетина обекта, които отговарят на нашите изисквания:

* отлична локация на основни пътни артерии с добър достъп на публичен транспорт (accessibility) и добра видимост (visibility)

* инвестицонно качество (investment grade) на строителството и архитектурата (клас A и B офис сгради по английската класификация), което означава определени параметри на височина, климатизация, контрол на достъпа, състояние на общите части, осветление, паркоместа и т.н.

* наличие на проблеми с кредитирането, което ни позволява да влезем в сделка на много добри условия, практически без голям избор за собственика

* ценови нива (свързани с нивата на кредитите), които ни позволяват да реализираме наемна доходност от порядъка на 20% през следващите години.

Разглежданите обекти са различни по размер - от сгради под 3,000 м2 до такива с площи около 20,000 м2. Засега всички предпочитани от нас имоти са нови (завършени през последните 2 години) офис сгради в София и са с разрешения за ползване. В нито един от случаите не възнамеряваме да плащаме повече от 500-650 евро/м2, може и по-малко.

- Каква доходност ще търси Експат Бета АДСИЦ?

- Смятаме да купуваме в най-ниската точка на пазара, доста под себестойността на строителството и да продаваме след естественото му възстановяване. Нашата стратегия е да предлагаме договори за наем с първоначално сравнително по-ниски цени, съобразени с най-ниските договори за добри офис площи в София, с постепенна ескалация, така че след третата година да имаме наемна доходност около 20% върху ниската първоначална стойност на придобиване.

Ако тогава продадем съответния обект на друг инвеститор при 10% доходност, това ще означава удвояване на първоначалната инвестиция. Нормата на възвращаемост (IRR) при този сценарий е около 40% годишно, но нашата цел са консервативните 20-25%, тъй като знаем, че винаги може да има неотдадени площи или по-висока възвращаемост за крайните купувачи, ако пазарът в България не се възстанови добре до три години.

- Как оценявате интереса към увеличението на капитала до момента?

- Търговията с права започна на 31 май и ще продължи до 28 юни. В края на май организирахме голямо събитие, на което представихме пред потенциални инвеститори увеличението на капитала и инвестиционните намерения на фонда. Над 250 български и чуждестранни гости дойдоха на тази презентация, което считаме за добър индикатор. Отделно непрекъснато имаме срещи и разговори с партньори от страната и чужбина за Експат Бета АДСИЦ, получаваме много запитвания както от институционални инвеститори, така и от физически лица.

Оптимисти сме за успеха на увеличението на капитала. В момента действително икономическата обстановка ни дава златна възможност за реализиране на максимални печалби. Парадоксално, но когато пазарът се надуе като балон и цените станат високи, всички искат да инвестират и има голям приток на капитали. Тогава каквото и да купиш, цената вероятно ще падне и не можеш да направиш печалба от ситуацията. Обратно - когато цените рухнат, никой не иска да купува.

А всъщност точно това е периодът, в който могат да се намерят добри активи на ниски цени. Нашата цел е да сме от този малък процент „умни" инвеститори със свободни ликвидни средства, които да вложим в перспективни проекти. А ако успеем да привлечем пълния обем от 43 милиона лева, може да стартираме още едно увеличение през следващата година, за да продължим стратегията, ако повечето акционери са съгласни.

- Защо да се доверят на вас?

- На първо място трябва да изтъкнем предимствата на АДСИЦ пред директната покупка на имоти. Имаме по-нисък риск поради диверсификацията на портфейла, ограничени административни разходи, 0% данък печалба и 0% данък капиталови печалби, лесни и разнообразни възможности за изход от инвестицията, гарантирани дивиденти. Това е дейност, регулирана от Комисията за финансов надзор и може да говорим за пълна прозрачност и публичност.

При нас имаме практика да изпращаме регулярна подробна информация на нашите акционери за всички значими развития относно фондовете ни и инвестиционните решения. Хората от екипа ни за връзки с клиентите са на разположение винаги да отговарят на въпроси и да дават информация на клиентите ни за техните портфейли или за други инициативи и продукти, които управляваме.

В Експат Капитал клиентите ще открият професионален екип, специализиран в управлението на активи. Освен АДСИЦ, ние имаме дъщерно управляващо дружество с 3 договорни фонда и множество частни инвестиционни портфейли, консултираме по сделки и финансови операции.

Днес сме от много малкото в България, които имат възможностите и визията да се възползват от ситуацията на пазара на недвижими имоти. Очакваме да привлечем в този проект хора, които също оценяват перспективите в тази сфера в средносрочен и дългосрочен план.

- Какви са очакванията Ви за пазара на бизнес и търговски имоти за настоящата и следващата година?

- Когато периодът на икономически растеж свърши, цените на имотите се задържат още известно време, защото собствениците не искат да продават на по-ниска стойност. След това цените падат - в този етап сме в момента. Съответно ръстът идва 1-2 г. след възстановяването на икономиката. 

Не сме особени оптимисти за пазара през следващата година. Как да сме, когато толкова разкошни сгради стоят празни, наемите падат, а продавачите са може би 100 пъти повече от купувачите? Но ако погледнем световната финансова история, тя представлява поредица от цикли - бумове и кризи. Най-големите загуби настъпват след поредния „балон", а най-добрите печалби се реализират след най-големите кризи. Сега все още не излизаме от кризата, но винаги можеш да купиш един актив достатъчно евтино, за да можеш да изчакаш следващия подем. В днешно време е по-добре да имаш кеш, отколкото да нямаш.

В момента тече увеличението на капитала на „Експат Бета" АДСИЦ. Емисията е в размер на 43,428,900 броя обикновени акции с емисионна стойност от 1 лев/акция. Търгуването на правата на борсата ще продължи до 28 юни.