Защо се пукат имотните балони

За разлика от фондовия пазар, където хората са наясно, че цените на акциите непрекъснато се менят, то когато купуват имот, повечето хора дори не се замислят за това, че цените може да спаднат. Сайтът Investopedia разглежда причините, които водят до формирането на балони в сектора на имоти и това, което кара тези балони да се спукат.

Цената се стреми към средното си равнище

Много често купувачите правят грешката да приемат, че движението на цената в последно време ще продължи и занапред, и едва ли не завинаги. Според физичните закони едно тяло, което е тласнато нагоре, ще достигне някаква най-висока точка (която зависи от теглото му), след което ще тръгне обратно надолу.

Според финансовите закони пазарите могат да преминат през периоди, през които цените ще се вдигат нагоре, но неизбежно ще дойде моментът, в който цените ще се върнат надолу до нивата, които са средностатистически за тях в дълъг период от време. Това се нарича стремеж на цената към средното й равнище (англ. - mean reversion). То важи както за поскъпване, така и при поевтиняване, тоест и те не могат да продължават вечно, защото цените се стремят към средното си ниво.

Причините за формиране на балон

Цените на имотите, както и на всички други стоки и услуги, се ръководи от предлагането и търсенето. Цените се вдигат, когато се повиши търсенето и/или намалее предлагането. Ако няма някакво природно бедствие, което да ограничава предлагането на жилища, то намаляването им е резултат от това, че търсенето надвишава броя на жилищата на пазара.

Ръстът в предлагането се покачва с много бавни темпове, защото става въпрос за ресурс, който отнема време (построяването на една къща не става за дни), а и в някои гъстонаселени райони просто вече няма парцели, където да се строи. В такива случаи, при повишено търсене, цените веднага ще скочат.

А какво поражда увеличаването на цените?

1. Икономически подем, който увеличава доходите на населението.

2. Увеличаване на населението в определен район.

3. Ниски лихвени нива, което прави заемите достъпни.

4. Нови ипотечни продукти, които предлагат ниски вноски или други облекчения и примамват все повече хора.

5. Лесен достъп до кредит.

6. Лоша преценка на кредиторите и инвеститорите в ипотечни облигации, които оценяват ипотеките като по-малко рискови, отколкото те всъщност са. Благодарение на това, кредитите стават достъпни до широка маса хора.

7. Липса на финансова култура у хората, които вземат заеми, които не могат да изплатят.

8. Спекулативни и рискови решения на купувачи и инвеститори, които разчитат на това, че цените ще вървят нагоре още дълго време.

Всички тези фактори могат да се комбинират и дори се подхранват едни на други.

Защо се пукат балоните?

Балоните се пукат след като участниците на пазара започнат да вземат прекалено рискови решения и това стане системно, като в същото време имаме предлагане на увеличаването. Идва момент, в който търсенето вече не е толкова високо, спрямо предлагането и дори е по-ниско.

Собственици, кредитори и инвеститори започват да понасят загуби:

1. Увеличаване на лихвените нива, което прави имотите по-малко достъпни, а някои от хората, закупили вече имот с ипотека, осъзнават, че не могат да си го позволят и спират да плащат.

2. Забавяне на икономиката, което води до намалели доходи и загуба на работни места.

3. Търсенето намалява, спрямо предлагането. Горните два фактора допринасят за излизането на още имоти на пазара (тези, чиито вноски хората не могат вече да си ги позволят).

Прекалено много хора вземат настоящите цени за бенчмарк за това, което ще се случва в бъдеще, а това е грешка. Хората трябва да гледат анализи на цените за дългосрочен период от време, а не само последният излязъл анализ и да помнят за принципа на стремеж към средната цена.

Единственият начин, за да се предпазят хората от загуби е да проучват пазара и да се научат да вземат правилни решения.