Какво да очакваме на пазара на имоти през 2011 година

Настоящата година бе относително динамична за пазара на имоти, що се отнася до очакванията на пазарните участници. Спокойно тя може да се раздели на две части с противоположни нагласи.

Първата половина на годината се отличаваше с изключително нисък обем сделки при почти замръзнал пазар и пълна доминация на купувачите. Това, с което може да се определи този период е, че сделки на пазара липсваха, защото продавачи и купувачи не можеха да срещнат своите интереси в условията на криза.

В същото време банките, подплашени от развихрящата се криза кредитираха, но при условия и нива на лихвите, които отказваха кредитоискателите още в начална фаза.

Последните, между другото несигурни за това как ще се развива кризата и пазара на имоти, по-скоро бяха склонни да изчакват по-добри цени и условия.

Песимизмът сред брокерите бе започнал да стига крайни граници, като известна паника започна да се усеща и сред строителните предприемачи, много от които предлагаха отстъпки, притиснати от своите кредити. Други излязоха от бизнеса.

Със затоплянето на времето постепенно започна да се размразява и пазарът на имоти. Отбеляза се известно повишение на броя и обема на сключените сделки в сравнение с първата половина на годината, като брокерите започнаха да говорят за „бели лястовици" на пазара на имоти.

Какви тенденции биха могли да очакват участниците на пазара през новата година?

1. Пазар на купувачите

Новата година най-вероятно ще продължи да преминава под знака на купувачите, които ще продължат да са доминираща страна.

А главните изисквания на купувачите ще са както винаги да могат да си купят имот с добро качество и разположение на разумна цена. Определено може да се каже, че има голямо израстване на купувачите в сравнение с до преди няколко години, както по отношение на техните изисквания, така и по отношение на тяхната информираност.

Поставени пред значително предлагане, те ще искат отстъпки при сключване на сделки от предприемачите, както и ще продължат да проявяват разум при търсенето на кредити и съобразяване със своите възможности. Особено с пълна сила важи това за хора с готови средства закупуване на имот.

Несигурността за посоката на пазара на имоти, както и за сигурността на доходите им могат да продължат да ги възпират от сделки поне през първите два месеца на годината, когато традиционно пазарът на имоти е изключително слаб.

2. Кредитния пазар ще расте слабо, лихвите ще спрат да се понижават

Кризата най-вероятно ще продължи да е водеща дума и през настоящата година. Банките ще продължат да са изключително внимателни на фона на дълговата криза в Европа и факта, че повечето от родните трезори са звена на международни финансови институции.

Казано на езика на кредитополучателите, това ще се превежда като продължение на тенденцията на затегнати условия по отпускането на кредити. Кредитният пазар се очаква да се повишава с под двуцифрена сума през следващата година.

Очакванията за повишение на лихвите в Европа пък означават, че понижението на лихвите по кредитите най-вероятно е с изчерпан потенциал и можем дори да станем свидетели на постепенното им повишение през втората половина на годината.

3. Малките и по-евтини имоти ще продължат да се реализират най-бързо

В настоящата среда на несигурно икономическо развитие и въз основа на финансовите възможности на населението като цяло, имотите в рамките на 50-60 хил. евро в столицата и с добра локация най-вероятно ще продължат да са най-търсени. Същото може да се каже и за имотите, разположени около бързоразвиващите се райони с метро в процес на изграждане или вече изградено.

Друга тенденция, на която е възможно да станем свидетели, е нарастващо търсене на маломерни тристайни имоти в рамките на 70-80 хил. евро.

4. На пазара на имоти пряко ще продължи да се отразява случващото се извън пределите на страната ни

Макар и на пръв поглед пазарът на имоти да изглежда автономен, безспорно на развитието му ще се отразяват събитията от международната сцена. Това ще става по няколко направления.

Продължение и задълбочаване на кризата на международните пазари може да накара чуждестранните инвеститори да продължат да замразяват или отлагат инвестиционните си проекти. Това ще ограничи и броя на чуждестранните купувачи, които допреди четири-пет години съдействаха за растежа на цените в сектора.

Затруднени чуждестранни собственици с проблеми с имотите си в собствената си страна, могат да прибягнат до продажба на неосновни активи, които включват закупени имоти в страната ни.

Това важи и за инвестиционни фондове и може да се инициират транзакции на по-големи проекти между институционални инвеститори.

5. Цените на имотите ще се стабилизират

Едва ли ще станем свидетели на значителни изменения в цените на недвижимите имоти през следващата година. От една страна те отбелязаха значително понижение през последните две години, което се предопредели от отстъпване от страна на продавачите от позицията им, че няма да продават под определени нива.

Спадът обаче, също изглежда до голяма степен изконсумиран, а нивата на недвижимите имоти (или поне на качествените) са близки до такива, при които продажбата започва да се обезсмисля и се търсят други възможности за доход, например под формата на отдаването им под наем.

За повишение на имотите обаче едва ли може да става въпрос, или поне не за такова над двуцифрените стойности.

Пазарът ще е изключително сегментиран, като обект на търсене и сделки ще са определен тип имоти, със задоволително качество и в определени ценови граници, които купувачите смятат, че биха могли да си позволят. Казано по друг начин, възможно е да станем свидетели на нулева година по отношение на изменението в цените на имотите.

6. Доходите от наем ще се запасят на относително ниски нива

Наемните нива, макар и със забавен темп зад този на спада в цените на имотите, също регистрираха известни понижения през изминалата година. Те обаче са също при критично ниски нива по отношение на дохода, който носят на своите собственици, едва стигащ за покриване на цената за тяхното придобиване.

В тази насока при тях също едва ли можем да очакваме по-нататъшно понижение, а за ръст в условията на липса на нарастване на доходите на населението също не може да се говори. Тук също е възможно да станем свидетели на нулево изменение.

При ниво от под 5% за страната, доходът от наем, който изисква много допълнителни вложения, време и др., е доста близък до алтернативния, поне на този етап, който би носил един депозит и под цената на кредитите за закупуване на жилища.

* Материалът не представлява съвет за покупка, или продажба на недвижими имоти