Маржовете на печалба ще продължат да се свиват

- Господин Гумнишки, в кои сегменти от пазара на недвижими имоти може да очакваме обръщане на тенденциите през 2011 г.?
- През 2011 година очакваме възстановяване на жилищния пазар и край на обезценката на имотите. Смятаме, че още през пролетта ще отчетем увеличение на броя сделки и леко повишаване на цените на най-търсените жилища – маломерни апартаменти, разположени близо до транспортни комуникации. Паралелно с това очакваме раздвижване и на пазара на луксозните имоти, в резултат на достигнатите разумно ниски офертни цени при някои от тях.
Очакваме да се поднови апетитът на кредиторите за финансиране на ново строителство, основно в жилищния сегмент, където вече се усеща дефицит на качествени продукти. Това най-вероятно ще помогне да се довършат много от строящите се сгради и да се възстанови доверието на купувачите към имоти „на зелено”. Маржовете на печалба в сектора ще продължават да се свиват, което ще пази строителния бранш от навлизане на спекулативно настроени предприемачи, търсещи бърза възвръщаемост. Смятаме, че поземлените имоти с добра инфраструктура и висок потенциал за развитие скоро ще се върнат в графата на приемливите и желани обезпечения.

- През 2010 г. броят сделки за отдаване под наем беше в пъти по-голям от тези за покупко-продажба. Това как се отразява върху доходността?
- Вярно е, че през 2010 наемателите бяха повече от купувачите и това е разбираемо в момент на криза и неяснота по отношение на цените. В България наемането на жилище все още се смята за едно краткосрочно решение: за собствениците – за да не продават имотите си на ниски цени сега, а за наемателите – за да отложат покупката, докато се подобри бизнес-средата. Засилената активност на наемния пазар през миналата година, обаче, не можа да абсорбира свръхпредлагането на свободни площи (особено при офисите). В следствие на това процентът на незаетост остана висок, а наемите продължиха да падат. От друга страна, наблюдавахме постепенна стабилизация на продажните цени, най-вече в жилищния сектор. Причините за това бяха намаленото строителство на нови апартаменти (с 1/3 по-малко разрешителни за строеж за последната година по информация от НСИ) и възобновеното кредитиране, което направи продавачите по-неотстъпчиви при договаряне на цената.
Нашите анализи показаха, че текущата доходност от инвестициите в жилищни имоти през 2010 г е намаляла до 4.29% (спрямо 4.51% през 2009 г.). Според нас това е резултат от по-бързата стабилизация на продажните цени спрямо тези на наемите през периода. Именно поради това предприемачите вече започнаха да се питат как да фиксират на сегашните ниски нива фирмените си разходи за използването на даден бизнес имот. Оказа се, че това е възможно, но не чрез наем, а чрез покупка на имота с бизнес ипотечен кредит при 100% финансиране.
Излизането от кризата неминуемо ще доведе до покачване на наемите и продажните цени в бъдеще. Фирмите, които дотогава са успели да закупят собствен офис или производствена база, ще спестят средства от наем и ще могат да реализират капиталова печалба от препродажбата им след няколко години.

- 2011-а ще е годината на бизнес ипотечните кредити или на жилищните заеми за физически лица?
Жилищното кредитиране е най-сигурният и предпочитан сектор за финансиране на недвижими имоти, стига да се подхожда разумно при оценката на доходите и обезпеченията. В рекламните оферти за жилищни ипотечни кредити за граждани сега акцентът е финансирането на млади семейства за основно жилище. Данъчните преференции при тези кредити ще дадат допълнителен тласък за развитието на сектора. Така че, водещи отново ще бъдат жилищните заеми.
Възобновеното жилищно кредитиране обаче, ще помогне да се «отпуши» и фирменото. Както посочих, ако строителният сектор потръгне, след него ще започнат да се раздвижват и всички останали, свързани с довършването и обзавеждането на купените имоти.

- През последните месеци на 2010 г. отчетохте трикратен ръст в запитванията за бизнес ипотечни кредити с инвестиционна цел. Колко от тях обаче се реализираха?
Отчетеното нарастване в търсенето на инвестиционни кредити показва желанието на бизнеса да се развива, а не да мисли само за оцеляване. За съжаление качествените инвестиционни проекти все още са малко и поради това процентът на одобрените и реализирани кредити е все още нисък.

- Какви фактори трябва да са налице, за да се отчете ръст при бизнес ипотечните кредити?
Необходима е цялостна стабилизация на националната икономика и възстановяване на пазара на недвижими имоти. Междувременно трябва да настъпят и качествени промени в досегашните практики на кредиторите. Те трябва много внимателно да преценяват индивидуалните рискове на клиентите, тъй като стандартизираното кредитиране поражда грешки в системата. Именно тези грешки бяха една от основните причини за финансовата криза. Затова смятаме, че внимателният и дори консервативен подход при анализа и одобрението на бизнес ипотечните кредити трябва да се запази още дълго време.

- Какви са Вашите прогнози относно развитието на банковото и небанково кредитиране през 2011 г.?
При бизнес ипотечното кредитиране очакваме раздвижването на пазара, което започна в края на 2010 г., да продължи и през 2011-а. В началото ръстът няма да е значителен. Голяма част от хората, които са успели да стабилизират доходите и бизнеса си, може би ще изчакат да се уверят, че тази тенденция е дългосрочна, преди да мислят за нови бизнес проекти. Ръстът обаче, отново ще е най-значим при оборотните кредити, с цел стабилизиране на ликвидността и безпроблемното протичане на бизнеса.
Към края на 2010 г. се видя, че има не малко предприятия, които действаха внимателно и прагматично и вече стабилизират бизнеса си. Именно от такъв тип клиенти очакваме да продължи раздвижването на инвестиционните кредити. Това ще бъде породено от съживяването на българското производство, сигнали за което започват да се получават, както и от желанието за разширяване и модерницазия на производствените мощности в момент, когато цените на машини и оборудване са достъпни.
Наблюдава се и желание за диверсификация на клиентската мрежа – фирми, които успешно са работили с един основен клиент, който им е осигурявал достатъчно приходи сега отчитат, че в момент на криза е изключително важно рискът да бъде поделен между повече клиенти. Не на последно място очакваме през 2011 г. да се появят добре платени специалисти и професионалисти, които са успели да натрупат известно собствено участие и с подходящо дългосрочно финансиране да използват момента за стартиране на собствен бизнес.