Инж. Страхил Иванов: имаме нов имотен пазар

Налице е нов имотен пазар. Ако по време на предишния възход на пазара на недвижими имоти се купуваше с цел препродажба, защото цените растяха с двуцифрени проценти в рамките на една година, то днес инвестиционните клиенти придобиват апартамент с намерение да го отдадат под наем. От началото на годината над 35% от реализираните покупко-продажби са били с цел инвестиция, посочва в интервю за imot.bg инж. Страхил Иванов, управител на агенция „Явлена”. Несъмнено ниските лихвени проценти по депозитите са стимул за покупка на имот с цел запазване на богатството. В сегмента на наемите също има нови тенденции – все по-голяма популярност има отдаването под наем на луксозни апартаменти в центъра на София за една или повече нощувки. Основната група клиенти са чужденци, които се стремят да избягат от „стерилността” на хотелите и желаят да се доближат до домашния уют, наемайки жилище.

- Инж. Иванов, според специалисти два са основните фактора, които движат пазара на жилища – ниските лихви по депозитите и ситуацията с КТБ. Какво ще се случи, след като ефектът от тях се изчерпа?

- Механизмът е малко по-различен. Предвид несигурността, която се появи във връзка с проблемите през миналото лято, хората започнаха да преструктурират депозитите си. Депозитният туризъм, който се проявяваше преди това няколко години подред, а именно да се търсят по-високи лихвени проценти по отношение на банковите депозити, в този случай (бел.ред. с КТБ) заведе незапознатите с банковата ситуация в някои банки, които не можеха да усвоят парите. Освобождаването на гарантираните депозити по отношение на БТК през есента на 2014 г. доведе до нова вълна на навлизане на пари в определени банки. В началото мислехме, че една част от хората ще ги задържат в себе си, но това не се случи. Голяма част от средствата отново бяха насочени в банкови депозити Първоначално хората изключително пестеливо се насочиха към прехвърляне на спестяванията си от една в друга банка и след това много устремно се насочиха към пазара на недвижими имоти.

- Защо се случи това?

- Лихвените депозити по банките бяха 1%-1.7%. Над 2% е много сериозно изключение. Долната граница на възвращаемост на инвестицията в недвижими имот за София е 4%. Във всеки един случай имаме над два пъти по-висока доходност от недвижими имот, отколкото е от сумите вложени в банките като депозити.

Има и друг икономически сравним показател – размер на инфлация и депозити. При лихвен процент 1.3% и инфлация около или над 1.3%, единственото, което правят хората е да съхраняват парите си.

Къде е дискомфортът по отношение на недвижимите имоти? В целия свят, когато се говори за възвращаемост на инвестицията, тя е преди данъчно облагане. А при данъчно облагане освен него имаме разходи по отношение на комисионни, несигурност по отношение на наематели, данък „сгради”, който се плаща (в повечето случаи такса „смет” се прехвърля на наемателите), риск да рентиерстваш имот.

- Къде тогава да насочат парите си хората, за да се минимизират разходите, рисковете и да се увеличи възвращаемостта на инвестицията?

- Инвестицията в недвижим имот на базата на лихвените проценти определено стана интересна. Получи се друго – поради причината, че имаме намаляване на депозитния лихвен процент в банките, маржът (за период от около 4-5 месеца) остана много голям. Нисък лихвен депозитен процент и висок кредитен процент. Не може 7.5% да е кредитният лихвен процент, а 1.5% да е депозитният. Не може да се направи 6% разлика или тя да е над 4 пъти над депозитния процент. Има съотношения, които не са логични и от тази гледна точка започва да намалява кредитният лихвен процент по отношение на заемите. Това е добър фактор относно инициативността на хората, т.е. отново да започнат да вземат кредити.

В момента съществува риск по отношение на това, че строителите се бяха отдръпнали от жилищния сегмент и повечето се насочиха към инфраструктурно или промишлено строителство. Рискът е силният пазар на продажба на апартаменти да не доведе до надскачане на новопоявили се строители или пък строители, които преди това са работили на не повече от 2-3 обекта едновременно, сега да отидат на 5-6 обекта, поради това, че има голямо търсене.

- Докога ще продължи това?

- Пазарът на недвижими имоти не може да изправи икономиката. Той може да даде отражение върху нея не повече от 20%-25%. Хубавото е, че през първото тримесечие на 2015 г., както и през април ръстът в износа се увеличава. Показателите на икономиката като БВП вече са над 1% по отношение на ръст на БВП.

Ако ръстът на БВП продължи да се повишава, съм оптимист по отношение на пазара на имоти. Ако обаче слезе под 0.5% на годишна база, пазарът на имоти ще затихне, защото той все още не се е динамизирал на територията на цялата страна. Пазарът на имоти работи в София, Варна, Пловдив, частично в Стара Загора и Бургас и много семпло в доста градове на страната.

Очаквам да бъде динамичен в петте основни града, поради причината, че около 44% от БВП на България се произвежда в София. В петте основни града се произвежда около 64% от БВП. Те са локомотивите и ще генерират все повече приток към себе си. През последната една година Пловдив изключително добре се развива като икономика, индустрия и пазарът на имоти определено работи.

- Колко от сделките, които се сключват от началото на годината, са с цел инвестиция?

- Над 35%.

- Какви са намеренията на новите собственици – да ги отдават под наем или да ги продадат след време?

- Предимно са с цел отдаване под наем. Единият вариант е месечно рентиерство. Другата цел е отдаване под наем на чужденци, чийто бизнес е ситуиран в България, основно в София. Те предпочитат да наемат такъв тип жилища за няколко нощувки. Това е много популярно в Западна Европа и започва да се развива и у нас.

Хората избягват вече стерилността на хотелите и предпочитат да са в центъра, защото именно топ центърът е локацията, която се търси от този тип наематели. Целта им е да запазят уютът, който дава семейното жилище.

- Факторите за повишаване на доходността от имоти през тази година?

- Първото нещо е покачването на наемните цени, ако се осъществи. Има тенденция това да се случи, защото, ако имаме покачване на пазарните цени и задържане на наемните нива, единствено ще се стигне до намаляване на доходността. Поради изчерпване на качествените имоти и на тези в ниския ценови клас предпоставки за покачване на наемните нива определено има. Затова е много важно прецизирането.

Другата посока е инвестиция в деца – купува се сега недвижим имот, отдава се под наем, но целта е децата да го ползват.

Третият вариант е инвестицията деца-студенти. Вместо да се плаща наем, имотът се купува и се знае, че са дадени 100 единици за покупка. След 4 години, когато се продаде, продавачът ще получи 140 единици, т.е. за 4 години той ще получи по 10% горница над цената на придобиване, което е добре.

Когато хората правят тези разчети, обикновено не включват в сметките си за инвестицията цената на ремонта. Има доста хора, които влагат много средства в ремонти с цел да подобрят комфорта на обитаване. Клиентите трябва да знаят, че за 5-7 години един ремонт се амортизира, не само като боядисване, но и като визия, материали, конфигурация.

- При предишния възход на пазара темпът на поскъпване на цените при продажба беше по-бърз от този при наемите. Сега описвате друга ситуация на пазара. Ще наблюдаваме ли промяна в скоростта на поскъпване при цените за продажба и при наемите?

- Според мен, и днес в София темпът на поскъпване при продажбите на жилища е по-голям, отколкото при повишаването на наемните нива. Тази тенденция ще е налице дотогава, докато не се изчерпат наличните имоти за отдаване под наем. Под „имоти“ имам предвид не само апартаменти, но и магазини и офиси. Според мен, във втората половина на година, дори след септември-октомври, може да наблюдаваме и покачване на наемните нива.

- Защо именно тогава?

- Наблюдавайки количеството предлагане на имоти за отдаване под наем, според мен, това ще бъде времето, след което ще се получи покачване на нивата на наемите.

За разлика от предишното повишаване на наемните нива (2007-2008 г.), сега покупката на инвестиционен имот е насочена към конкретна локация, която да генерира висок наем. Свидетели сме на много добър подбор от страна на клиентите, много добра инвестиционна насоченост, навлизане в инвестицията не емоционално, а чисто прагматично. Не навсякъде и не на всяка цена.

- Факторът „избори” продължава ли да влияе на пазара?

- Само като несигурност и то в рамките на няколко седмици.

- Какво е положението с чуждестранните инвеститори?

- Няма ги. Имаме вътрешен пазар. Да, турската компания, която ще развива в Младост „Гранд Канион”, е едно от изключенията от страна на чуждите инвеститори.

Тук държавата е длъжник по отношение на финансиране като цяло. Финансирането на държавата може да стане по два начина – приватизация или привличане на чуждестранни инвеститори. Най-добре е и двата начина да сработят. В момента приватизацията не върви с голям замах, въпреки че има достатъчно голям брой държавни и общински дружества, които могат да бъдат раздържавени.

По отношение на чуждестранните инвеститори трябва да се създаде комфорт. Не е достатъчно да се каже: „Ние сме с 10% данък печалба. Елате тук!”. Къде е сигурността, прозрачната съдебна система? Това е нещото, което изгони и англичаните. Там, където имаше кражби, те напуснаха и не се интересуват от къщите си.