Инж. Ирена Перфанова: Не търсете дъното на имотния пазар

- Инж. Перфанова, първото полугодие на тази година по-добро ли е в сравнение със същия период на миналата година по отношение интензивност на търсене на имоти, сключване на сделки и ако „да” в кои сегменти се наблюдава възход?

- Пазарът е относително стабилен. Общото количество на сделки в страната има леко покачване в сравнение със същия период през изминалата година. Има увеличаване на броя на сделките в Бургас, Несебър, Пловдив, Разлог, Ямбол и София. Интересна ще бъде статистиката и след края на летния сезон, когато ще можем да отчетем движението на пазара в морските ни курорти, който в момента е в разгара си. Статистиката все пак показва, че второто тримесечие на миналата и тази година са били по-силни и динамични, отколкото първите им тримесечия.

Пазарът продължава да бъде по-стабилен в сектора на жилищните и ваканционните имоти, продажбата на малки парцели за еднофамилни къщи, както и пазара на земеделски земи. В по-големите градове се наблюдават и някои нови проекти, чието строителство започва в момента. Това показва, че се сбъдват прогнозите ни, че след големия застой на ново строителство се очаква да се реализират в някой райони и нови проекти.

Независимо обаче от голямото предлагане на пазара, остава дефицитът на хубави и функционални апартаменти, към каквито клиентите проявяват интерес. Това е и една от основните причини търсенето на жилище да отнема често повече от три месеца.

- Данните на сайта imot.bg показват, че за периода януари-юни 2012 г. цените при жилищата в София продължават да спадат средно с 5%. В някои квартали като Гео Милев, Левски, Люлин, Докторски паметник се наблюдава спад над 10%. На какво се държи това според Вас?

- Да не забравяме, че това са офертни цени. Реално на пазара няма такъв спад, специално в София. По-скоро има свиване на процента отстъпка при пазаренето на продажната цена или казано с други думи доближаване на офертната цена до действителната продажна. Оферти, които са застояли на пазара по-дълго време са с намалени цени в момента и системата отчита това като спад на цените.

- Когато, в началото на годината, специалисти анализираха жилищния пазар през 2011 г., те се обединиха около мнението, че „дъното” е достигнато и през тази година може да очакваме стабилизиране на пазара. Факт е, че спадът е по-малък, но той продължава да е налице. От тази гл.т. като че ли не сме достигнали дъното. Какво е Вашето мнение?

- Аз никога не търся дъното на пазара. Там много лесно се затъва. Радвам се, че все повече хора мислят като мен и затова все пак имаме пазар.

Факторите, които могат да повлияят на доближаването му или отдалечаването от него са много, а в момента те са глобални. Виждаме в Европа върви втора рецесия, която се очакваше да се случи. И там отново ще търсят дъното на своя пазар. При нас нещата се движат с леко закъснение във времето и с по-малка сила, защото сме по-слаб пазар като цяло, но едва ли ще ни заобиколят.

Най-важното е не да търсим дъното, а да анализираме онова, което до момента се е случило на нашия и международния пазар, за да предвиждаме бъдещите си действия. В този контекст бих казала дори, че в някои райони в страната цените толкова паднаха, че имотите там се продават под себестойност на строителство. Това не е ли дъно! В други – цените продължават да са сравнително стабилни и поддържат нива, а в някой голф игрища и при земеделските земи има ръст на цените.

Дъното за всеки инвеститор се намира на различна дълбочина. А добрите търговци продават преди големия пик на цените и купуват преди пазара да е стигнал дъното.

- При наличието на продължаващ спад в цените на жилищата, какви са Вашите прогнози относно второто полугодие на 2012 г.?

- Не очаквам да отчетем в края на годината спад на цените по-голям от 5%-6%, поне на местата, където основно се реализират сделки в момента. Ако говорим за по-сериозен спад, то трябва да разглеждаме пазара по-дългосрочно. Въпреки, че преди едно следващо понижаване на цените може да бъдем свидетели и на леко покачване, което да компенсира част от падналия процент. И това би било най-естествения ход на пазара.

- Как се измениха изискванията на клиентите, желаещи да купят жилище през последната една година? Има ли някаква промяна спрямо миналата или по-миналата година?

- Клиентите стават все по-критични и взискателни. Преди повече от 10 години рядко в България се намираха жилища в такова състояние, че след покупката веднага да можеш да заживееш в него. А новото строителство се продаваше 100% без довършителни работи. След навлизането на повече чужденци на пазара ни, се промениха и нашите критерии. Все повече българи търсят покупката на нови направени жилища, а за чужденците това е задължително условие.

Променят се също така изискванията на клиентите към състоянието на сградите – общи части и фасади, размера на спалните, възможностите за паркиране, гледки, детски площадки. Все повече стават предпочитани затворените комплекси от младите семейства, поради условията на сигурност, възможност за създаване на социална общност, ниво на обслужване, условия за детска среда на открито и още други планови екстри.

За съжаление обаче все повече се задълбочава проблема с проектирането и изграждането на малки спални помещения, което е в противоречие с търсенето на българина. Такива модели са приемливи за ваканционните ни имоти, но не и за тези, предназначени за постоянно местожителство. Продължава също така търсенето на самостоятелни кухни в новопостроените сгради, което като че ли почти изчезна като предлагане на пазара през последните години. В процеса на проектиране на жилища трябва да се има предвид не само модерното, но и историческите навици на българина. Всеки народ има свои привички. Това са неща, които не могат да бъдат промени с една модерна вълна. Затова и много жилища остават без собственик в пазар като сегашния. Когато бях студентка в учебниците по вътрешна архитектура никой не ни е учил как да проектираме помещенията, за да печели повече инвеститора, а как да ги направим такива, че те да бъдат максимално комфортни за обитателите. Като че ли все още са малко предприемачите, които осъзнават, че и те ще печелят повече, ако проектите им са по-практични и не се презастроява.