Нова тенденция в някои имотни сегменти у нас

Силен старт на годината за пазара на офис площи. Нивата на брутно наетите площи през първото тримесечие на 2022 г. са 45 560 кв.м., което е с 34% по-високо от същия период на 2019 г. Най-активни са секторите: ИТ и аутсорсинг (40%), професионални услуги (35%), фармация (15%), търговия (6%), финансови услуги (3%) и индустриален сектор (2%), сочи анализ на консултантската компания Colliers.

Общият обем на офис площи в София, процентът заетост и средните офертни наеми се задържат на нивата от края на 2021 г. Старта на няколко малки офис сгради доведе до незначителен ръст на проектите в активно строителство 287,000 кв.м.

Все повече утвърждаващите се хибридни модели на работа стимулират търсенето на гъвкави работни пространства. Към края на първото тримесечие в София има 59,470 кв.м. гъвкави работни пространства, които се оперират от 43 оператора, като работните места в тях е около 6,180. Прогнозираме активизиране на операторите и по-голямо разнообразие от концепции в този пазарен сегмент.

Обемът на сключените инвестиционни сделки през първото тримесечие на 2022 г. е 38 млн. евро, като 29 млн. евро от тях са в имоти, генериращи доход към момента на покупката. Разпределението по сектори е както следва: 54% от инвестиционен обем се дължи на сделки с търговски площи, следвани от сгради със смесено предназначение (23%), индустриални площи (19%), офис площи (4%), и др. Нивата на възвръщаемост се запазват от края на 2021 г., а именно офис площи 7.75%, търговски площи - 7.75%, индустриални площи 8.5% и жилищни площи - 5%.

Търсенето в индустриалния и логистичен сектор през първото тримесечие на 2022 г. продължава да бъде доминирано от сектора на търговията с 61%, следвано от логистика с 29%. Общият обем на модерни индустриални и логистични площи се запазва. Нетните усвоени площи за периода са 27,260 кв.м., което доведе до лек спад в нивата на свободните площи от 9% на 8%. Промени в средните наемни нива на клас А и B складови площи с добра локация и изградена инфраструктура не се наблюдават. Те остават съответно между 4.7 - 5.2 евро за клас А и 2.7 евро на кв.м. на месец за клас B.

Ще продължи търсенето на площи, подходящи за градска логистика в рамките на столицата, в районите около входно-изходните булеварди и с адекватно зониране. Основен двигател ще са 3PL операторите и дистрибуционните компании, които ще търсят все по-сериозна оптимизация на процесите и оперативните разходи.

Предлагането на модерни търговски площи в търговски центрове в София остава стабилно. Свободните площи в търговски центрове нарастват незначително и достигат нива от почти 6%. Усвоените площи за първото тримесечие са 2,690 кв.м. което два пъти по-ниско от същия период през 2019 г. и близко по стойност от Q1 2020 г. За сметка на по-слабата активност в търговски центрове в столицата, при трите работещи търговски парка регистрираме пълна заетост и нов проект в строеж от 7,880 кв.м. Главните търговските улици в София отчитат леко повишение на свободните площи спрямо края на 2021 г. от 9% на 10%. Продължават да нарастват и незаетите магазини по бул.“Витоша“ от 10% на 12%, докато при движението на наематели не се наблюдава промяна. Наемните нива на първокласни локации в търговските центрове, на главните търговски улици и в търговски паркове остават непроменени.

Прогнозата е, че 2022 г. ще мине под знака на развитието на търговските паркове в страната. Планирани за реализиране в следващите 2 години има над 20 проекта. Предвид реализацията на тези паркове, за инвеститорите ще бъде важно да прецизират избора си на локации за развитие и анализ на потенциала им. Най-активни по отношение на експанзия ще са дискаунт вериги, дрогерии, спортни магазини, супермаркети и специализирани магазини за обзавеждане и стоки за дома.

Предлагането в сегмента на средно висок и висок клас жилища регистрира 3% ръст спрямо края на 2021 г. и достига 13,100 жилищни единици. Свободните жилищни единици в завършени комплекси намаляват незначително от 3% на 2% от общия обем. Въпреки нарастването на предлагането, очертава се тенденция на недостиг на жилища в сегмента. Броят на жилищните единици в проекти в етап на строителство нараства с 9% и достига 3,460 жилищни единици. Средните стойности на продажбите с включен ДДС и паркомясто са между 180,000 – 300,000 евро за апартаменти и 320,000 – 486,000 евро за къщи. Наемите се задържат между 950 – 1,600 евро с ДДС на месец за апартамент, а за къща започват от 2,000 евро.

Предизвикателствата пред пазара през 2022 г. няма да са малко. Войната в Украйна вече води до затруднения в доставката на стомана и арматурно желязо, както и в значително повишение в цените на строителните материали. Очакваме забавяне на изпълнението или задържане на старта на някои проекти, предвид дефицитите. Предприемачите усещат и все по-голям натиск върху себестойността на имотите, в следствие на повишението на строителния разход, като това в някои случаи продажби при залаганите до момента цени става нерентабилно. Като цяло, в сегашната ситуация е изключително трудно да се правят прогнози, но определено очакваме повече предпазливост от всички пазарни субекти.