Ваня Димитрова - адвокат: Типовите договори да се избягват!

При покупка на недвижим имот най-напред трябва да се провери имотът за тежести - ипотека, възбрана, вписана искова молба. За тези видове тежести има данни в службата по вписванията в Софийския районен съд. Проверката може да се извърши много лесно - или чрез компютър, или да се изиска удостоверение за тежести. Проблемът е, че вписванията в тази служба не стават веднага - ден за ден, а понякога това трае около 24 часа, дори до няколко дни. Получава се един период от време, в който може да се впише тежест, за която няма информация при проверката.
Има и други видове тежести, за които обаче няма данни в службата по вписванията и които са много по-опасни и коварни. На първо място това са исковите молби и висящите граждански дела, предмет на които са недвижими имоти. Един такъв пример е искът по чл. 108. Нарича се ревандикационен риск. Той всъщност е най-сериозната претенция спрямо един недвижим имот. Това е иск на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик. За съжаление тези искови молби не се вписват в службата по вписвания. И други имуществени дела и спорове не се вписват, например делата за делба. За да се направи проверка в Районния или градския съд за подобни висящи дела, трябва да се проверяват азбучници може би десетки години назад. Това обаче е практически невъзможно. Практически невъзможно е да ес получи информация от съдилищата за това, какви дела има между конкретни страни. Това е така, защото няма компютърна система. Не може по трите имена и по ЕГН на даден човек да се провери има ли той някакви висящи граждански дела или не.
При покупка на парцел трябва да се провери на всяка цена подземният кадастър и надземните комуникации, за да не се окаже впоследствие, че купувачът няма право да строи върху този имот.
За да има някаква гаранция за купувача, при подписването на предварителен договор за покупко-продажба самият продавач да поеме задължение и отговорност в случай, че има тежести върху недвижимия имот, който продава, и да се предвиди една възможност договорът да бъде развален, ако се окажат налице някакви тежести. Типовите договори трябва да се избягват. Задължително трябва да има консултация с адвокат и задължително към всеки конкретен случай трябва да се подхожда конкретно. Няма пречка и в самия нотариален акт да има клауза за отговорност на продавача, ако се окажат тежести върху имота. Това дава възможност човекът, който е купил имот с тежести или с висящи съдебни дела, да развали сделката. Неудобното е че тази сделка се разваля по съдебен ред. Сделки с недвижими имоти с писмени договори или с нотариални актове се развалят по принцип по съдебен ред, което е една много сложна процедура, но все пак дават някаква "светлина в тунела".