Очаква се бум в пазара на индустриална и земеделска земя

Изтеклата 2003 г. се характеризира с изключително динамичен и активен пазар на недвижимите имоти. Последното тримесечие мина под знака на недвижимите имоти и всичко, което се случва на този пазар в България, а това не е случайно. Приключи и юбилейната национална конференция Недвижими имоти - отбелязахме 10 години от основаването на национално сдружение Недвижими имоти. Една година измина и от функционирането на индекса REMI за недвижими имоти, който създадохме с активното съдействие на Министерството на икономиката и Американската търговска камара в България.

Поскъпването на имотите след януари 2003 г. беше повлияно от няколко основни фактора. От една страна - поевтиняването на долара спрямо еврото с около 15% и продължилата тенденция на засилено търсене от края на миналата година. Колебанията на долара накараха продавачите да изчакат или да обявят цени в евро, което първоначално създаде представа за голямо разминаване между търсенето на купувачите в долари и предлаганите от продавачите цени в евро. като пример мога да посоча, че тристаен апартамент в центъра на софия в началото на годината струваше приблизително 37-40 хил. USD /80 до 100 кв. м/. Цената на подобно жилище в момента е в границите на 40-45 хил. eur. двустаен апартамент в южните райони на софия преди половин година се продаваше за 18-20 хил. usd в зависимост от състоянието на имота. сега същият тип жилище върви за 25-30 хил. EUR.

Втората половина на миналата година се характеризира с активизиране на пазара на имоти в страната. Според направения от Адрес България холдинг АД анализ като

Най-активни зони се очертават София и българското

Черноморие. Статистическите показатели сочат покачване с 16% на туристическия поток в сравнение с 2002 г. В редовния си доклад Световната търговска организация /WTO/ определя България като атрактивна туристическа дестинация и прогнозира, че до 2020 г. страната ни ще привлича 12 млн. туристи годишно в черноморските и ски-курортите.

Сред основните фактори за повишеното търсене е и активизиращото се жилищно кредитиране от страна на банките. Гъвкавата банкова политика позволява на повече хора да се възползват от възможностите, които предлага жилищното кредитиране. В момента почти всички банки предлагат схеми за финансиране покупката на имот и конкуренцията между тях е основна причина за предлаганите атрактивни условия. За последната година закупилите жилище чрез кредит са приблизително 35%. Друга тенденция, която се наблюдава през последната година, е ориентирането на голяма част от фирмите към търсене на офиси в специално построени за това бизнессгради.

Положителен ефект върху пазара има и Законът за дружествата със специална инвестиционна цел. С него у нас за първи път се регламентира един от типичните инструменти за колективно инвестиране, каквито съществуват и успешно работят повече от 20 години във всички развити страни. Този закон предявява много пo-високи изисквания към участниците в инвестиционния процес. С него се залагат сериозни критерии за професионалния опит на фирмите в областта на управлението на недвижими имоти, финансите, маркетинга. Този закон ще даде необходимата за дребните инвеститори защита при участието им в пo-мащабни проекти, тъй като дружествата на практика ще опосредстват пряката инвестиция в недвижими имоти. Като специалисти в областта на недвижимите имоти ние отдавна наблюдаваме и проучваме сходните инвестиционни процеси чрез опита на наши чуждестранни партньори. САЩ, които са родината на идеята за тръстове за инвестиции в недвижими имоти, са един от най-красноречивите примери за мащаба и значението, които може да придобие този бизнес. Там фондовете контролират недвижима собственост за над 250 млрд. USD и държат 50% от пазара на жилищни сгради, офиси и магазини. Първите предвиждания са за увеличаване на търсенето на no-cкъпи имоти като бизнессгради и незастроени терени. Същото важи и за сгради, които имат нужда от доизграждане, peконструкция или промени в предназначението им. Надявам се, че

Чрез дружествата със специална инвестиционна цел ще се създаде възможност за събиране на национален капитал, който да бъде инвестиран в пo-крупни проекти

в недвижимата собственост. Тенденцията до момента е в този процес да участват като инвеститори главно чужди компании, много от тях в проекти на зелено. Българските инвеститори биха могли да получат тази възможност след налагането на новите правила в бранша. 3aконът е предвидил сериозно място и за един нов вид бизнес, отдавна утвърден в западните страни, но сравнително непознат у нас - управление на имоти. По този начин фирмите за недвижими имоти вече ще участват в инвестиционните процеси не само като посредници, но и като професионални организации, управляващи закупената собственост. Предвидено е тяхно задължение да бъде и извършването на пазарни оценки.

Очакванията за приемането на България в ЕС и НАТО са положителен индикатор за чуждестранни юридически и физически лица, проявяващи интерес да инвестират в страната ни. Повишeното доверие на инвеститорите към страната се обуславя от и от постигнатата макроикономическа стабилност, стабилен ръст на производството след години на спад и контролираната в рамките на едноцифрените стойности инфлация. За чуждестранните инвеститори тези макроикономически условия създадоха стабилна среда за развитие, която позволи средно- и дългосрочно планиране, прилагането на стратегии за инвестиции и растеж и бърза възвръщаемост за срок от средно пет до седем години. Повишеното внимание от страна на чуждестранните инвеститори към страната ни като цяло е повлияно и от положителната макроикономическа тенденция, продължаваща и през тази година, а именно 4.4% ръст на БВП за полугодието, 1.2% инфлация за първите девет месеца на 2003 г., 12.7% безработица до септември тази година, над 1 млрд. USD преки инвестиции към деветмесечието, увеличение с 20 на сто на приходите от туризъм - почти 1.2 млрд. USD.

Интересът на инвеститорите - български и чуждестранни, е от особено значение, тъй като инвестициите са основен двигател за увеличаването капацитета на пазара на недвижими имоти. Интересен е фактът, че националните инвеститори са вложили много повече в икономиката на страната през последното десетилетие. Инвестициите в недвижима собственост са свързани с нови инвестиционни проекти на зелено и когато проектът е добре планиран, постига се възвръщаемост между 18 до 20% годишно. Интересът към инвестиции в недвижими имоти се характеризира с активност и от страна на малкия и средния бизнес и в постоянно покачващото се ниво на интерес от страна на частни лица за периода 2000-2003 г.

Оживлението на пазара на недвижими имоти през 2003 г. и

Дефицитът на предлагане на жилища доведоха до увеличаване на строителната активност в сектора

Така общият брой на жилищните обекти, получили зелена светлина за започване на строителството от началото на годината до края на септември, е достигнал 2452. Броят на индивидуалните апартаменти в тези сгради е 7257, а общата разгърната застроена площ - 1.055 хил. кв. м, по данни на НСИ за издадени разрешения за строеж на нови сгради. За сравнение - за същия период на миналата година броят на жилищните сгради, чиито проекти бяха одобрени от общинските служби по места, според данните на НСИ беше малко над 2100. Само съпоставянето на тези данни показва, че строителните предприемачи наистина са обърнали поглед към изграждането на жилищни кооперации. Това потвърди прогнозите ни от началото на лятото на 2003 г. за предстоящ бум в строителството на жилищни сгради. Чувствително раздвижване има и в областта на проектите, свързани с туризма, т. е. в изграждането на хотели и хотелски комплекси, на производствени и складови бази и строителството на офиссгради.

Прогнозите

Наемите на офиси в София ще станат по-ниски. Тенденцията към намаляване цените на наемите на офиспространства в новопостроените бизнесцентрове се запази и през последните месеци на 2003 г. От пролетта до края на 2003 г. наемите на нови офиси в София намаляваха. Към декември съществуваше предлагане и на нива под 10 EUR на кв. м. Само допреди половин година средните нива на наемите на тези имоти бяха в рамките на 10-18 EUR /или средно 14 EUR/ на кв. м на месец, а прогнозата ни за пазара беше, че цените ще продължат да намаляват. Очакванията са цените да се стабилизират на нива от около 10-12 EUR на кв. м. Една от основните причини за понижаването на наемните цени е, че предлагането продължава да нараства с много по-бързи темпове от търсенето на подобни имоти под наем. Въпреки продължаващото с бързи темпове строителство в момента липсва предлагане на офиси в модерни сгради в центъра на София, което да отговаря на търсенето. Сградите с централно местоположение, които предлагат офисплощи, са почти запълнени с изключение на тези, които искат наем над 15 EUR на кв. м. Разликата в цените на пригодените за офиси апартаменти и тези на площите в бизнессградите е два до три пъти. Основен проблем пред развитието на пазара на наеми на офисплощи е точно в това, че българските фирми не са клиенти на тези сгради. За момента обаче пазарът на наеми на офисплощи разчита преди всичко на чуждестранни компании или представителства на международни дружества и институции.

През 2004 г. прогнозираме активизиране на пазара в повече сегменти, предвиждаме развитие на пазара на промишлени сгради, както и този на земеделски земи. Очакваме плавно покачване на ценовите нива, което ще е продиктувано от включването на България в корпоративните бизнесстратегии за развитие на инвеститорите, вече утвърдили се в Централна Европа.