БНБ слага лимит при отпускането на ипотечни кредити

Банките ще могат да кредитират без утежнения до 70% от оценката на ипотекиран имот. Това гласи нова наредба на БНБ, която ще влезе в сила от 1 юли 2005 г. Досега нямаше изрични изисквания до какъв процент банките могат да отпускат заеми. В момента повечето кредитни институции обещават заеми за жилища между 75-80% от оценката им до цялата цена на апартамента. Според наредбата от петък гражданите трябва да участват в покупката на жилище минимум с 30% собствени средства или заемът им да се оскъпи.

Това е още една мярка на централната банка срещу кредитната експанзия, коментираха банкери. Ипотечните заеми са най-бързо растящите. Само за десет месеца те са нараснали със 105% и вече достигат 836.5 млн. лв. (виж карето на стр. 4) "Непосредствено отражение върху клиентите на банките едва ли ще има. И сега по-разпространената практика е да се отпускат кредити до 70% от оценката", обясни председателят на Асоциацията на търговските банки и изпълнителен директор на ТБ "Алианц България" Димитър Костов. "Всички сериозни банки дават кредит до 70% от стойността на имота", каза и председателят на Националното сдружение за недвижими имоти Орлин Владиков. Участниците на пазара смятат обаче, че е много важно ясно да се дефинира базата за изчисление на тези 70% и тя да се приема еднакво от всички кредитни институции. Ако на гражданите не им достигат пари за дофинансиране на сделката, е възможно да теглят и потребителски заем. По този начин може да бъде избегнато ограничението на БНБ. Две банки - Пощенска и ОББ, вече предлагат комбинирани кредити - ипотечни плюс потребителски.

Новата наредба №8 за капиталовата адекватност на банките означава, че за да продължат да кредитират над 70% от оценката на жилището, те ще трябва да разполагат с двойно повече капитал, отколкото досега им е бил нужен за тази цел, тъй като след минаването на границата от 70% рисковото тегло от 50 на сто се удвоява. Срещу кредитната експанзия в сегашните й размери е категорично против и Международният валутен фонд. Девет месеца след влизането в сила на първата ограничителна мярка ефект няма.

"С новата наредба се казва, че ако кредитът надхвърли 70% от справедливата цена на купувания имот, рисковото тегло на заема веднага става 100%", обясни за "Дневник" Румен Симеонов, директор на "Надзорна политика и методология" в БНБ. Дори и кредитът да надхвърля първоначално 80% от стойността на имота, след няколко погасителни вноски заемът ще се върне в лимита и отново ще бъде класифициран с риск от 50%. Въвеждането на ограничението пък за банките ще доведе до намаляване на капиталовата им адекватност - един от показателите, които БНБ следи и явно цели да ограничи кредитирането на сделките с имоти.

В досега действащата наредба кредитите за покупка на нов дом от гражданите бяха оценявани с рисково тегло от 50%, докато другите видове заеми се записваха с риск от 100%. Това означава, че банките могат да отпускат два пъти повече ипотечни кредити в сравнение с другите видове заеми при наличие на еднакъв капитал.

Според управителя на "Явлена" Страхил Иванов целта е да се вписват сделките в нотариалните актове на реално сключената цена, а не по данъчната оценка на имота, която в някои случаи е десетки пъти по ниска. Ефектът от това ще бъде по-високи приходи от местни данъци и такси. И сега при купуване на жилище срещу ипотека в нотариалните актове се вписва цената, на която е купен имотът, твърдят от банките. Защото в противен случай ще отпуснат по-нисък кредит.

Наред с бума на ипотечните кредити в средите на компаниите за търговия с недвижими имоти се заговори и за първите сделки на вторичния пазар на ипотекирани жилища. Офертите на продажба на ипотекирани имоти са около двайсетина на двустайни, тристайни и четиристайни жилища. Това са апартаменти, чиито кредити са били изплащани в продължение на две-три години, но в момента собствениците на жилищата или вече нямат финансова възможност да ги обслужват, или предпочитат да ги препродадат на по-висока цена, защото, когато са ги купували например, квадратният метър е бил 500 долара, сега е 650-700 евро, коментираха от imot.bg. Според анализаторите на сайта явлението не е масово, но вече започва.

Според Страхил Иванов от "Явлена" в никакъв случай не може да се каже, че има тенденция за препродажба на ипотекирани жилища. Това са около 1.5-3% от всички сделки, което е в рамките на допустимото. В София ипотеките на жилища достигнаха своя връх и тази година те ще бъдат по-малко в сравнение с миналата година, коментира Иванов. Неговата прогноза е, че броят на ипотеките за тази година няма да бъде повече от 32 хил., а по отношение на сделките с имоти 2004 г. ще бъде рекордна с 194 хил. срещу 147 хил. през миналата, като оборотът ще бъде 6.6 млн. лв. Ако ограничителните мерки на БНБ по отношение на кредитирането не подействат и има повишение на лихвите, в средата на следващата година може да се очаква да започне изкарване на ипотекирани апартаменти на пазара за вторична продажба, прогнозира Иванов.

След като минат три-четири години от тегленето на кредита за покупка на жилище, може да се каже дали ще има препродажба на жилища, смята Орлин Владиков. Тъй като бумът в кредитирането започна през миналата година, тенденциите ще се появят най-рано след приемането в ЕС, прогнозира той.