Мариян Станчев - управител на „Компания земя”: Земеделската земя се нуждае от крупни инвеститори

Г-н Станчев, от кога се занимавате със земеделски земи и на територията на кои области работи "Компания Земя"?
- Фирмата стартира дейността си през тази година, като от 2000 г. насам аз и колегите ми работехме в този бранш, но бяхме под друга шапка. Всъщност сме в бранша от самото начало на реалния пазар на земя у нас. Тогава повече бяхме ангажирани с инвестиционни бонове като представители на инвестиционен посредник. Сега работата ни е съсредоточена в търговията и управлението на земеделски земи на територията на областите Русе, Силистра, Велико Търново и Плевен.


Какви тенденции наблюдавате на пазара със земеделска земя от 2000 г. насам?
- В началото цената на декар беше около 40-50 лева, но пък имаше и известен хаос, докато през последните една-две години пазарът се стабилизира и цените достигнаха до 60-100 лева в региона.


Земята в България е разпокъсана между различни дребни собственици. Имат ли тези хора вече нагласата да търсят фирми като вашата, за да продадат земята си, и при какви условия правят това?
- Някои от дребните собственици предпочитат да получават рента за имотите си. Общо взето, продават, когато имат нужда от пари. Такива са около 90% от случаите. Има и такива хора, които продават земеделска земя, за да осигурят средства за заминаване в чужбина. Преди всичко млади хора имат склонност да продават. Част от тях се нуждаят от пари, за да започнат бизнес в друга сфера, различна от земеделието. Наследници на земеделски земи също пристъпват към продажбата им, за да инвестират в други браншове.


Вие работите за големи чуждестранни и български клиенти, които се интересуват от закупуване на земеделски земи. Какви са наблюденията ви?
- Фирмите на арендаторите са едни от основните, които са на пазара на земи. Те вече са стъпили в определено село и се интересуват от нови земи в същото населено място или в околните землища. Това е масова практика. Засега няма по-силни компании с по-значителни капитали, които да инвестират в този сектор.
Арендаторите купуват, когато имат свободни средства. Наемът на декар земеделска земя в нашия регион се движи между 8 и 12 лева, като най-масово е в долната граница. Регулатор на цената в определена степен е и рентата, която се плаща от арендаторите, както и държавната политика на субсидиране на земеделската дейност.


Как може да се насърчи закупуването на земя сред фирмите?
- Стимулиране на закупуването на земя може да се очаква например при ангажимент на държавата да отпуска по-големи субсидии за собствениците, които обработват земята. Ако фонд "Земеделие" например дава на собствениците на земя по-големи субсидии, отколкото при наета земя, нещата ще се променят и така ще се стимулира закупуването й. Предприемачът ще има интерес да я уедри и запази.


Как трябва да се промени държавната политика, за да се привличат инвеститори в земеделски земи?
- Крайно време е фонд "Земеделие" да започне да приема като залог земеделски земи. Същото трябва да стане и при отпускането на банкови кредити, тъй като в момента основно се приемат като гаранции само терени в регулация. Това са начините, с помощта на които могат да се насърчат арендаторите и инвеститорите в земеделски земи. Ще ви дам един пример - моят показва, че банките отпускат кредити срещу ипотека на къщи, но отстоящи най-много на 20 километра от Русе. Не се приема земя, а тя според мен е по-сериозен залог от една къща например.


От какво се интересуват чуждестранните ви контрагенти?
- Чуждестранните компании, които в момента правят проучвания за терени у нас, не желаят да наемат земя. Те искат да са изцяло собственици. Това важи в най-голяма степен за германците. Никой от тях няма да тръгне от село на село, за да изкупува земя. Проблемът у нас е в голямата разпокъсаност на земята и може би трябва да мине поне едно поколение, за да се промени и мисленето на собствениците. Във Франция комасацията е продължила 30 години, а тя е все пак една по-организирана държава от нашата.
Чуждестранни компании в момента се интересуват от закупуването на земеделски земи в страната, за да създадат свои земеделски производства. Инвеститорите се насочват към големи терени с цел отглеждане на трайни насаждения. Чужденци постоянно търсят земя в България, като интересът им не е спекулативен, а с цел дълготрайно ползване. Чуждите компании търсят земеделски терени от порядъка на поне 1000 - 2000 декара.


Как ще се разреши проблемът с т.нар. пустеещи земя?
- По-голяма част от пустеещите парцели са били такива и преди 1944 г. Държавната политика след това е била насочена към разработването им, без да се държи на някакъв стопански ефект. Голяма част са били мери на много пресечени терени, с много бедна почва. В момента те отново са пустеещи. В нашия регион обаче няма много такива земи. Пустеещи терени има само край селата Горно Абланово и Екзарх Йосиф.


Кои са най-атрактивните землища в Русенска област?
- В Сливополска община, Мартен и Сандрово. Там е най-добрата земя, най-трудно се купува, защото рентата е голяма и хората не са склонни да продават. Тези землища са разположени покрай р. Дунав, където условията за земеделие са отлични, има подпочвени води.


В каква конкурентна среда работите в момента?
- Това, с което ние се занимаваме - да изкупуваме и окрупняваме земи, никой не го прави в региона. Закупуването на земя от един човек и препродажбата й на друг е предмет на дейност на много фирми, даже прекалено много, като някои от тях се отказват, други се появяват. Някои агенции за недвижими имоти също се занимават тази дейност. Ние контактуваме с такива агенции, от които купуваме земя. Ние сме краен клиент, а не посредник. Набираме клиенти, които продават земи, и чрез местния печат.


Колко време отнема завършването на един проект, поставен от чуждестранна компания?
- Сроковете за изпълнение на договорите са в рамките на няколко месеца. В момента работим по договор за 4000 декара, който трябва да приключим след два месеца. Месец май пък е крайният срок за приключването на друг проект. Вече е факт разделението на земята и това не може да се промени. Изходът е в едно землище да купиш много земя, като това се прави масово. В една местност се отделя по-голям парцел и се работи. Това можем ние да го направим например за хора, които са далеч от региона, намират се, да кажем, в София, а ние тук управляваме земите им. Тази ниша от бизнеса е празна в момента. Има землища, в които е възможно да се купи много земя и бързо да се реализира на ниски цени. Рано или късно цената на земята в България ще стигне поне на половината от тази в Европа. В Германия е например 1000 евро за декар. Колкото повече земя се купи в едно землище, толкова се увеличават шансовете за окрупняването й. Това при комасацията ще има предимство. Нужни са големи инвеститори, още повече че сега покупко-продажбата на земя е освободена от данъци, плаща се само данък печалба, държавата поощрява подобна търговия. В момента ние с наши средства изкупуваме земята, тоест ние сме в ролята на инвеститорите.