Балонът на пазара на имоти в Европа

Европейската централна банка (ЕЦБ) започна да се притеснява от рязкото увеличение на цените на имотите, но въпреки това предпочете да остави основните лихви непроменени, като се аргументира със слабия растеж в еврозоната, информира агенция Дау Джонс. Според експерти на ЕЦБ достъпът до евтини кредити създава опасност от неустойчиво повишаване на цените на недвижимото имущество, което може да доведе до балон и последващ срив на сектора.

Със запазването непроменени стойностите на имотите в най-голямата страна от Паричния съюз - Германия, и все още крехкото възстановяване на икономиката на региона на европейската централна финансова институция не й остава нищо друго, освен да се опита да смекчи инфлацията, породена от бума на цените на имуществото.

Няма официална статистика за инфлацията, базирана на цените на имотите в еврозоната. Данните на различни организации обаче показват, че активите на този пазар през 2004 г. продължиха да поскъпват. В прегледа си на европейския сектор на недвижимото имущество британският кралски институт на сертифицираните изследователи посочват, че в Испания, Франция и Ирландия миналата година цените на имотите и транзакциите с тези активи са се увеличили. Според испанското министерство на имотите цените на къщите са се повишили със 17.45% на годишна база за последната четвърт на 2004 г. В Ирландия те са регистрирали ръст от 8.6% за цялата 2004 г., показват данните на кредитната компания "Пърмънънт ТиЕсБи" (Permanent TSB) и Икономическия и социално-изследователския институт. Според изчисленията на RICS пък жилищата във Франция са поскъпнали с 16% през изминалата година. В Белгия, Швеция, Финландия, Португалия, Италия и Дания ръстът на цените на имотите се е движел в рамките на 5 до 8%, посочват от RICS. От 1997 г. насам цените на жилищата в бързоразвиващите се икономически Испания и Ирландия са скочили общо три пъти, докато ръстът им във Франция, Италия, Белгия и Холандия за периода е 50%. Тези страни формират общо 60% от брутния продукт на еврозоната и затова темата за

стойността на имотите е проблем

който ЕЦБ не може да си позволи да пренебрегва повече. На практика от 17 страни, разгледани в изследване на RICS, само Австрия и Унгария отбелязват затишие на пазара на недвижимости през 2004 г. Инвестициите в жилищни помещения в Австрия нараснаха с едва 0.8% през миналата година, а Унгария пък отчете спад. Въпреки това от RICS посочват, че и за двете страни не може да се каже, че има надеждна статистика, което прави трудно изчисляването на пазара като цяло.

В действителност Великобритания е единствената страна, която със сигурност регистрира намаляване на ръста на цените. Цените на имотите са се повишили с 12.7% през 2004 г. при ръст от 15.6% през 2003 г., показва проучване на кредитния институт "Нейшънуайд" (Nationwide). Някои изследвания показват и реален спад през последните месеци на миналата година. Пазарът на имоти във Великобритания е на две-три години разстояние от останалата част от Европа, отбелязва Майкъл Бол, професор по икономика на недвижимото имущество в Университета в Рединг.

Въз основа на редица проучвания в отделните страни от "Барклейс кепитал" са пресметнали, че цените на имотите в еврозоната през третото тримесечие на 2004 г. са се увеличили с 8.7% на годишна база, което е малко по-малко от темпа на растеж през предходното тримесечие. Цените на недвижимото имущество в зоната на еврото като цяло обаче нарастват с различни стойности в отделните страни, което затруднява избора на ЕЦБ каква парична политика да провежда. Там, където те се увеличават с по-бързи темпове, в един момент при определено ниво тази тенденция ще бъде прекратена, смятат анализатори. Според тях цените едва ли ще отбележат спад със същите динамични темпове, с които нараснаха.

ЕЦБ обаче не е на същото мнение. Нейни представители изразиха опасения, че пазарът на имоти в някои страни може да регистрира рязък спад, така както на бърза ръка генерира растеж през изминалите години. При подобно развитие някои домакинства рискуват да останат с надценени жилища и да платят повече за тях, отколкото е реалната им стойност. Такъв момент на пазара ще предизвика намаляване на потребителските разходи и ще засегне негативно финансовата система. Нещо подобно вече се случи в Япония в началото на 90-те години на миналия век, след което последва десетилетие на икономическа стагнация и дефлация. ЕЦБ се опасява, че хората масово ще теглят кредити, за да финансират покупките си на жилища, чиято стойност рязко ще нараства. По този начин икономиката може да прегрее, а инфлацията да се покачи с бързи темпове. В същото време при банките, които отпускат заеми на инвеститорите в имоти, обезпечени с ипотеки,

може да се стигне до финансов срив

ако се случи сценарият с колапс в цените на жилищата. Статистиката показва, че 11 от общо 20 периода на бум на инвестициите в имоти от 1970 до 1998 г. са завършвали със срив. Малките страни са понесли най-тежки последствия от тези спадове.

Проблемите с пазара на имоти не са материя, на която ЕЦБ обръщаше внимание досега. От 434 доклада, които икономистите на банката са разработили от 1999 г. насам, само три от тях са посветени на цените на жилищата, от които едва един конкретно на бума на инвестициите в имущество и риска от срив на пазара. Голяма част от времето на експертите на ЕЦБ е отделено за въздействието на по-свободната фискална политика върху икономическото развитие.

Въпреки притесненията Саймън Уоли, директор по икономическите въпроси към Европейската федерация по ипотеките, смята, че притесненията на ЕЦБ са пресилени. Според него все още няма големи рискове на пазара и дори се наблюдава тенденция на лек спад на неговия темп на растеж до устойчиви нива. По негови данни на някои от най-горещите пазари на жилища се забелязва забавяне на ръста на цените. Така например в Ирландия цените на имотите имаха най-продължителен период на нарастване, но през миналата година техният ръст беше 8.6% при 13.3% през 2003 г. Инфлацията в Испания, отчетена на база цени на имотите също се понижи от 17% през 2003 г. до 15% през 2004 г. В другите страни обаче темпът й на растеж се увеличи.

През февруари президентът на ЕЦБ Жан Клод Трише отбеляза, че наистина се забелязват притеснителни тенденции на пазара на имоти, но това се отнася само за някои страни в еврозоната, не за целия регион.

Притесненията на ЕЦБ

Ако опасността от балон не важи за целия регион на еврозоната, няма смисъл да се използва предпазен инструмент, например повишаване на основните лихви, който да засегне всички страни в нея, констатират икономисти. С изразяването на опасенията си от неустойчив ръст на цените на имуществото ЕЦБ всъщност се опитва да предотврати евентуален балон в сектора, което кореспондира със стила на банката да провежда политика на превенция, отколкото да коригира нещата, след като те са се случили - нещо, характерно за колегите им от Федералния резерв в САЩ. Замисълът на ЕЦБ е да укроти ако не инвеститорите в имоти, то поне кредиторите им, твърди Дау Джонс. Досега обаче приказките на централните банкери не дават особен резултат.

Според експерти в случая е необходим индивидуален подход. ЕЦБ може да повиши основните лихви само при няколко дадености. Едно от тях е скок на цените на имуществото в Германия, страната, акумулираща една трета от БВП на еврозоната, което ще се отрази на пазара в целия регион. Друг фактор, който касае банката при провеждането на паричната й политика, е ръстът на инфлацията, който може да бъде предизвикан от покачване на цените на жилищата.

Основната функция на ЕЦБ е да подържа стабилно ценово равнище. По-високите цени на имотите ще доведат до поскъпване на наемите, които от своя страна формират 6.4% от инфлацията в еврозоната, изчислявана на база потребителските цени. Част от членовете на управителния съвет на ЕЦБ смятат, че повишаването на цените на имотите стимулира потребителското търсене и по този начин оказва инфлационен натиск в средносрочен период. В такъв случай вдигането на основните лихви ще бъде оправдано по-скоро от съображения за инфлация, отколкото от необходимостта да се спука балона на пазара на недвижимо имущество.

По подобен начин Централната банка на Англия си осигури покачване на лихвите общо пет пъти за периода ноември 2003 - август 2004 г. Ефектът от тази политика започна да се чувства веднага, тъй като след повишаване на цените с двуцифрени стойности през последните години икономистите на Острова очакват тази година те да останат непроменени.

Във Великобритания обаче потребителското търсене през периода на покачване на цените на имотите беше на много по-високи нива, отколкото тези на страните от еврозоната сега. Така че повишаване на лихвите в зоната на Европейския валутен съюз едва ли ще има скоро, прогнозират анализатори.