Ели Монева: Умереното поскъпване на жилища ще продължи

Г-жо Монева, индексът на недвижими имоти REMI за последното тримесечие показа, че основен двигател за ръст на цените са бизнесимотите и земеделските земи. Означава ли това, че вече е факт успокояването на жилищния пазар?
- Така е, този пазар започва да се успокоява и това се наблюдава както в големите градове - София, Варна, Бургас, така и в по-малките, като Шумен, Видин и др., които наблюдаваме при формирането на REMI. Тази тенденция започна още в началото на годината и вече се затвърждава. Така че нашите очаквания са за задържане или слабо повишаване на жилищата до края на годината.


На какво се дължат по-ниските темповете на покачване на цените?
- Сега се наблюдава уравновесяване на търсенето и предлагането - няма го вече доскорошното завишено търсене спрямо ограничено предлагане. В момента, заради високата строителна активност в почти всички райони на страната предлагането на жилища надвишава търсенето. В същото време донякъде се изчерпаха екстензивните възможности на ипотечното кредитиране като фактор за повишение на цените и търсенето на жилища. На кредитирането до голяма степен се дължеше динамичното развитие на пазара на имоти през последните 2 години. Ръстът на цените съвпадна с отварянето на банките към ипотечните кредити за граждани през 2002 г. Първи към покупка на имот се ориентираха хората с по-високи доходи. Впоследствие обаче темповете на нарастване на доходите изостанаха от тези на поскъпване на жилищата и в резултат групата, която може да догони този ръст на цените, остава все по-малка. Смятам, че ипотечното кредитиране ще продължи да е фактор за ръст на цените на имотите, но не толкова силен, както през последните 2 години.


Разумно ли е в момента да се инвестира в жилищен имот?
- Този тип покупка зависи от два вида очаквания - покачването на пазарните цени на жилищата и доходът, който този имот може да генерира от наеми. За съжаление доходът от наеми още не е на такава висота, че да привлича силен инвеститорски интерес и досега пазарът се определяше от възможността за доход от продажбата на имота след време. Напоследък обаче се наблюдават постепенно повишаване на наемите. От тази гледна точка покупката на качествено жилище - ново или старо тухлено строителство на добро място, е перспективна. Такъв имот ще продължи да поскъпва и ще генерира добър доход от наем. Поскъпването му се предопределя главно от ценообразуващите фактори - все по-скъпите строителни материали, постепенното изравняване на цените на работната сила с тези в ЕС, повишаването на цената на земята.


Някои брокери на имоти вече очакват появата на инвеститори, които купуват цели жилищни сгради с цел отдаване под наем. Кога ще се появят такива у нас?
- Това е практика в редица западни страни и очаквам много скоро да се появи и в България. Вече има фирми, които се интересуват от придобиване на собственост върху цели жилищни кооперации, реновирането и отдаването им под наем. Това ще доведе до по-добро управление на жилищната собственост, защото сега раздробяването на етажната собственост между много обитатели води до отчайващи резултати - неподдържани фасади и общи части, а това намалява и цените на имотите. Тук обаче влияе и един специфичен за България фактор - нежеланието на хората да живеят под наем. Знаете, че 97% от населението е обезпечено с жилищен имот, а това задържа пазара на наемите. В развитите страни хората предпочитат да бъдат под наем и при промяна на статута си сменят стандарта на жилището, което обитават. Българинът е по-консервативен и предпочита да направи невъзможното да купи жилище, но не и да плаща наем.


В кой сегмент на жилищния пазар очаквате да се появят такива инвеститори?
- При по-скъпите жилища има повече място за подобни инвестиции. Тези сгради ще предлагат сравнително високи наеми, а такива могат да си позволят хора с доходи над средните - управители на фирми, чужденци, които работят в компании у нас. Т.е. хора, които живеят временно у нас или очакват допълнително развитие на финансовите им възможности. Те са и по-склонни да живеят под наем.


Какви са очакванията ви за пазара на панелните жилища - спад или задържане на цените през следващите години?
- Задържане или дори ръст на цените на този пазар може да се очаква само, ако се задвижат проектите за саниране на панелните блокове. Ако обаче собствениците на апартаменти в тях не вземат мерки, потребителските качества на техните имоти ще спадат, а пазарът вече предлага все по-добри жилища. Имайте предвид, че ако се санира само един блок, това няма да се отрази сериозно на цените на имотите в него. По-сериозно поскъпване на тази собственост може да се очаква само ако се санира цял квартал, т.е. се подобри околната среда. Това вече е друго ниво на среда на обитаване - като детски градини, училище, комуникации, зелени площи.


Как ще се развива пазарът на жилищните имоти следващите години?
- Очаквам плавно завишаване на цените основно заради нарастването на строителната себестойност и цената на земята. Моето наблюдение обаче е, че здравословен за пазара на имоти и по-специално на жилищата е среден ръст - до 15% годишно. Всеки силен ръст на цените поражда известни притеснения, защото предизвиква бързо пренасочване на капитали към този пазар. Това води до свръхпроизводство, срещу което не стои необходимото потребление. При задържане броя на покупките строителните предприемачи не могат да изплащат кредитите си и цените падат.


Подобен силен ръст вече имаше у нас през последните 2 години. Може ли да се очаква рязък спад на цените на жилищния пазар?
Не очаквам срив, напротив - умереното поскъпване ще продължи, но ще има разделение между темповете на поскъпване на различните видове жилища.